Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А82-6747/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6747/2018
г. Ярославль
14 августа 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 16.07.2019.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Жилищно-строительного кооператива "Первая слобода" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославля области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – 1) Общество с ограниченной ответственностью «СБИС ЭО», 2) ФИО2, 3) ФИО3, 4) Жилищно-строительный кооператив «Которосль-2»

о признании незаконными действий по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174 и обязании восстановить указанную запись

при участии:

от заявителя – ФИО4, представитель по доверенности от 01.10.2017,

от ответчика – ФИО5, по дов. от 25.12.2018,

от третьих лиц – 1) ФИО6, по дов. от 15.07.2019, 2) ФИО7, представитель по доверенности от 24.04.2018, 3) ФИО8 представитель по доверенности от 06.08.2018, 4) ФИО9 – по дов. от 03.02.2017

установил:

Жилищно-строительный кооператив "Первая слобода" обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174 и обязании восстановить указанную запись.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «СБИС ЭО», ФИО2, ФИО3, Жилищно-строительный кооператив «Которосль-2».

Определением суда от 09.10.2018 производство по делу было приостановлено до рассмотрения апелляционной жалобы ЖСК «Первая слобода», члена ЖСК ФИО10 на решение Красноперекопского районного суда г. Ярославля по делу №2-2310/2016 от 01.12.2016 и вступления в законную силу судебных актов по результатам рассмотрения указанной жалобы.

Определением от 28.03.2019 производство по делу №А82-6747/2018 возобновлено.

Определением суда от 03.06.2019 произведена замена судьи Мухиной Е.В. на судью Секерину С.Е.

Заявитель требования поддержал в полном объеме, дал пояснения.

Ответчик возражал против заявленных требований по доводам письменного отзыва.

Третьи лица представили отзывы, дали пояснения.

Третьи лица 1,2, 4 считают заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо 3 поддерживает правовую позицию заявителя.

Представитель ООО «СБИС ЭО» заявил ходатайство об отложении судебного заседания с целью ознакомления с материалами дела, указывая, что он ранее не участвовал в деле.

Частью 5 ст. 159 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

В удовлетворении ходатайства третьего лица-1 судом отказано в соответствии с ч.5 ст.159 АПК РФ, поскольку до этого судебного заседания объявлялся перерыв и участники процесса имели возможность ознакомления с материалами дела, а также согласно материалам дела ООО «СБИС ЭО» неоднократно ранее знакомилось с материалами дела.

ООО «СБИС ЭО» заявило ходатайство об истребовании в Управлении Росреестра по Ярославской области оригиналов документов из дела правоустанавливающих документов, касающихся оспариваемой записи.

Заявитель возражал.

Ответчик разрешение ходатайства оставил на усмотрение суда.

Третьи лица 2, 4 поддержали ходатайство.

Третье лицо 3 возражало.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не установил необходимости в истребовании оригиналов документов из дела правоустанавливающих документов, т.к. заверенные копии документов были представлены ответчиком ранее (т.1 л/д 107-153), доказательств противоречия представленных документов каким-либо иным документам суду не представлено. В удовлетворении ходатайства отказано.

ООО «СБИС ЭО» заявило ходатайство о приостановлении производства по данному делу до вступления в законную силу решения Красноперекопского районного суда г.Ярославля по делу №2-65/2019, где рассматривается иск ФИО3 к ООО «СБИС ЭО», ЖСК «Которосль-2» об обязании заключить договор купли-продажи, признании недействительным договора от 15.02.2018 между ООО «СБИС ЭО» и ЖСК «Которосль-2» купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:040602:174.

Заявитель возражал.

Ответчик разрешение ходатайства оставил на усмотрение суда.

Третьи лица 2, 4 поддержали ходатайство.

Третье лицо 3 возражало.

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по данному делу судом отказано, не установив к тому правовых оснований, исходя из предмета требований указанных дел.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля Жилищно-строительному кооперативу «Первая слобода» выдано разрешение на строительство от 12.09.2016 № 76-301000-417-2016 для строительства объекта капитального строительства (завершение строительства) четырех 2-х квартирных жилых домов с инженерными коммуникациями. Срок действия разрешения до 13.09.2019.

Согласно разрешению, строительство осуществляется на двух земельных участках с кадастровыми номерами 76:23:040602:173 и 76:23:040602:174.

В данном деле предметом спора является законность действий Росреестра по погашению записи об ограничении (обременении) права аренды жилищно-строительного кооператива «Первая слобода» на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174.

Обстоятельства дела сводятся к следующему.

Между гр.ФИО2 и ЖСК «Первая слобода» заключен договор аренды от 18.03.2016, согласно которому гр.ФИО2 (арендодатель) предоставляет за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: 1) земельный участок площадью 3132 кв.м с кадастровым номером 76:23:040602:173, 2) земельный участок площадью 626 кв.м с кадастровым номером 76:23:040602:174, а ЖСК «Первая слобода» (арендатор) обязуется принять имущество по акту приема-передачи (приложение №1 к договору, являющееся его неотъемлемой частью). На указанном земельном участке существует ограничение (обременение): ипотека. Земельный участок передается в аренду для строительства арендатором 4-х двухквартирных жилых домов.

Согласно п.1.4., договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Заключение договора аренды от 18.03.2016 согласовывалось с залогодержателем.

Договор аренды от 18.03.2016 был сдан сторонами на государственную регистрацию, дополнительным документом в Росреестр было представлено согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

Управлением Росреестра по Ярославской области была осуществлена государственная регистрация договора аренды за № 76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 от 08.04.2016. Срок с 08.04.2016 на 10 лет.

Также имеют место следующие обстоятельства.

До заключения указанного договора аренды земельных участков между собственником земельных участков ФИО2 (Заемщик) и Обществом с ограниченной ответственностью «СБИС ЭО» был заключен договор денежного займа № 08/2014-7 от 23.09.2014 г. (далее - Договор займа).

В обеспечение обязательств по Договору займа ООО «СБИС ЭО» и ФИО2 заключили договор № 08/2014-7.3 от 23.09.2014 г. об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции дополнительных соглашений, в соответствии с которым для целей надлежащего исполнения Заемщиком Договора займа в залог Залогодержателю передано недвижимое имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174, разрешенное использование: 2-6 квартирные жилые дома, общая площадь 626 кв.м, адрес: <...>.

По условиям пункте 1.2. договора №08/2014-7.3 от 23.09.2014 распоряжение Залогодателем имуществом, в том числе передача в аренду полностью или частично без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускаются.

Решением Красноперекопского районного суда от 01.12.2016 по делу №2-2310/2016 с ФИО2 и других лиц солидарно взысканы денежные средства в сумме 19735245,57 руб., обращено взыскание на заложенное имущество общей залоговой стоимостью 12681183,10 руб., в т.ч. на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174 и другое имущество.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 20.02.2017 по делу №33-1152/2017 жалоба на решение Красноперкопского районного суда г.Ярославля от 01.12.2016 оставлена без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 14.12.2017 по делу №33-8268/2017 между сторонами дела №2-2310/2016 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым должники (граждане) обязуются погасить остаток задолженности перед взыскателем (ООО «СБИС ЭО»), а ФИО2 в погашение задолженности в порядке отступного передает взыскателю (ООО «СБИС ЭО») объекты недвижимости, в том числе земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174.(п. 1.1. мирового соглашения). В п.3 мирового соглашения указано, что предоставление отступного в виде имущества, указанного в п.1.1., с учетом суммы фактического погашения в рамках исполнительного производства, мировым соглашением прекращает в соответствии со ст.409 ГК РФ обязательства, вытекающие из решения суда о взыскании по договору денежного займа от 23.09.2014 №08/2014-7.

Таким образом, собственником земельного участка стало ООО «СБИС ЭО» .

28.12.2017 между ООО «СБИС ЭО» и ФИО3 (членом ЖСК) заключен договор уступки права требования (цессии), в соответствии с которым в пользу ФИО3 уступлено право (требования) денежных средств - процентов, начисленных на сумму долга по договору денежного займа № 08/2014-7 от 23.09.2014. В соответствии с п. 1.3 договора уступки права требования (цессии) права (требования) по договору уступаются в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент приобретения этих прав цессионарием у цедента, в том числе акцессорные обязательства.

Заявитель указал, что ипотека относится к акцессорным обязательствам. Согласно п.5.1 договора цессии он вступил в силу с момента подписания.

Правовая позиция заявителя сводится к тому, что еще в 2017 году ООО «СБИС ЭО» перестало быть залогодержателем, так как перед ним осуществлено погашение основного обязательства, а права по получению остатка долга по процентам вместе с акцессорными обязательствами (т.е. и залогом) перешли к ФИО3

05.04.2018 жилищно-строительным кооперативом «Первая слобода» получено уведомление Управления Росреестра по Ярославской области от 15.03.2018 №76/001/013/2017-1822 о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права: сделки за № 76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:040602:174.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Ярославской области от 15.03.2018 о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права: сделки за № 76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:040602:174, земельный участок, погашена на основании:

-Апелляционное определение суда от 20.02.2017 №33-1152/2017, выдавший орган: Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда; Решение суда от 01.12.2016 №2-2310/2016, выдавший орган: Красноперекопский районный суд г.Ярославля, дата вступления в законную силу 20.02.2017; п.4 ст.346 Гражданского кодекса РФ.

Правовая позиция заявителя сводится к тому, что Управление Росреестра по ЯО не учло, что ипотека в отношении участка прекратилась до принятия решения о погашении записи, а на заключение договора аренды залогодержателем представлялось согласие.

Действия ООО «СБИС ЭО» по прекращению договора аренды заявитель расценивает как злоупотреблением правом.

По мнению ЖСК “Первая слобода”, ООО «СБИС ЭО» став собственником земельного участка, стало стороной договора аренды – арендодателем и расторжение договора возможно только в порядке ст.450 ГК РФ, но такой процедуры в рассматриваемом случае не было.

Ответчик сообщил следующее.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости 15.06.2015 в отношении земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 2-6-квартирные жилые дома), площадью 626 кв. м, кадастровый номер 76:23:040602:174, расположенный по адресу: <...> зарегистрировано право собственности ФИО2 на основании решения ФИО2 от 23.03.2015 о государственной регистрации права (в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 76:23:040602:152 на земельные участки: 76:23:040602:173 и 76:23:040602:174).

Регистрационная запись об ипотеке в пользу Общества с ограниченной ответственностью "СБиС ЭО" на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции дополнительного соглашения к договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 08/2014-7.3 от 23.09.2014 (залоге недвижимости) №1 от 31.12.2014; Дополнительного соглашения №2 к договору №08/2014-7.3 от 23.09.2015 об ипотеке (залоге недвижимости), Дополнительного соглашения №3 к договору №08/2014-7.3 от 23.09.2015 об ипотеке (залоге недвижимости) от 01.02.2016г.) от 23.09.2014 №08/2014-7.3 была Управлением перенесена 15.06.2015 в соответствии с Правилами ведения ЕГРП (№76-76-01/125/2014-560).

08.04.2016 Управлением зарегистрирован Договор аренды земельного участка от 18.03.2016 (рег.№76-76/023-76/001/010/2016-4036/2 от 08.04.2016), заключенный между ФИО2 и Жилищно-строительным кооперативом "Первая Слобода". В пункте 1.1. Договора аренды содержится информация о наличии ограничения (обременения) права: ипотеки.

Срок договора аренды 10 лет с момента регистрации договора.

В качестве дополнительного документа на регистрацию договора аренды было представлено согласие залогодержателя (ООО «СБиС ЭО») исх.№б/н от 30.03.2016 на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:040602:173 и 76:23:040602:174 на 2 (два) года.

25.05.2017ООО «СБиС ЭО» было подано заявление о прекращенииограничения (обременения) - аренды. К заявлению были приложены, в том числе следующие документы:

-решение Красноперекопского районного суда от 01.12.2016 №2-2310/2016 об обращении взыскания на заложенное имущество.

31.05.2017регистрация была приостановлена в соответствии с п.37 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственнойрегистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) в связис наличием запрета на основании постановления о запрете на совершениедействий по регистрации от 14.04.2017 №и/п 2104/17/76025, выданногоМежрайонным отделом судебных приставов по особым исполнительнымпроизводствам.

15.03.2018запись об ограничении (обременении) земельного участка договором аренды была погашена.

Ответчик указал, что на момент прекращения аренды право собственности ФИО2 прекращено и зарегистрировано право собственности залогодержателя ООО "СБиС ЭО" (22.01.2018) на основании:

- определения Красноперекопского районного суда г. Ярославля от 21.09.2017 №13-212/2017, Апелляционного определения №33-8268/2017 от 14.12.2017;

- мирового соглашения (Дело №2-2310/2016, дело №33-8268/2017) от 12.12.2017.

Апелляционным определением №33-8268/2017 от 14.12.2017 утверждено мировое соглашение от 12.12.2017 заключенное между сторонами исполнительных производств ООО «СБиС ЭО», ФИО2, ФИО11, ФИО12, ЖСК «Федоровским» в соответствии с которым ФИО2 в счет погашения задолженности в порядке отступного передает, в т.ч. земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174.

Правовая позиция ответчика сводится к следующему.

В соответствии с ч.4 ст. 18 , ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с ч.3 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

В соответствии с п. 1.2 Договора №08/2014-7.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от 23.09.2014 распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя (ООО «СБиС ЭО») не допускается.

Согласно ч,2 ст.351 ГК РФ в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Согласно пункту 4 статьи 346 ГК РФ в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

По мнению ответчика, на регистрацию прекращения ограничения (обременения) был предоставлен необходимый пакет документов. В рамках правовой экспертизы документов Росреестр пришел к выводу, что ООО «СБиС ЭО» не давало согласие на заключение Договора аренды земельного участка от 18.03.2016 сроком на 10 лет. Ввиду изложенного регистратором принято решение о прекращении ограничения (обременения) права - аренды.

Третье лицо-1 ООО «СБИС ЭО» в письменном отзыве указало, что является собственником объекта недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером 76:23:040602:174, расположенного по адресу: <...>. Право собственности зарегистрировано за № 76:23:040602:174-76/023/2018-3 от 22.01.2018. Основанием регистрации перехода права собственности является мировое соглашение между ФИО2, ФИО11, ФИО12 и ЖСК «Фёдоровским» от 12.12.2017г., утвержденного апелляционным определением Ярославского областного суда Ярославской области от 14.12.2017 г. по делу №№33-8268/2017.

ООО «СБИС ЭО» указало, что по условиям пункта 1.2. договора №08/2014-7.3 от 23.09.2014 распоряжение Залогодателем имуществом, в том числе передача в аренду возможна только при условии получения предварительного письменного согласия Залогодержателя.

ООО «СБИС ЭО» заявило, что не давало согласие на заключение Договора аренды от 18.03.2016 г. сроком на 10 лет. Также это третье лицо указало, что выданное ООО «СБИС ЭО» 30.03.2016 г. (т.е. после заключения договора аренды и фактической передачи объектов недвижимости арендатору по акту приема-передачи от 18.03.2016 г.), согласие на передачу объектов недвижимости в аренду предусматривало иные существенные условия, а именно аренду сроком 2 (Два) года.

С учетом изложенного ООО «СБИС ЭО» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи о договоре аренды на земельный участок. Действия Росреестра третье лицо-1 считает законными, доводы подробно изложены в письменном отзыве и поддержаны представителем в судебном разбирательстве.

Третье лицо-2 ФИО2 поддержало доводы ответчика и ООО «СБИС ЭО».

Третье лицо-3 ФИО3 в отзывах изложила доводы, аналогичные доводам заявителя, также указала, что ООО "СБиС ЭО" (залогодержатель и приобретатель) давал свое согласие на заключение договора аренды указанного земельного участка. По мнению этого третьего лица, даже если допустить только наличие согласия, которое находится в деле правоустанавливающих документов, сроком на 2 года, то ООО "СБиС ЭО" согласилось с наличием права аренды на срок до 08 апреля 2018 года. Кроме того, по мнению ФИО3, ООО "СБИС ЭО" перестало быть залогодержателем 28 декабря 2017 года, то есть до истечения 2-летнего срока действия договора аренды, а с этой даты с 28 декабря 2017 года новым залогодержателем является ФИО3 в связи с заключением договора цессии. Запись о погашении права аренды 15 марта 2018 года считает незаконной.

Третье лицо-3 Жилищно-строительный кооператив «Которосль-2» в письменном отзыве и в судебном заседании указал, что возмездно приобрел у ООО «СБИС ЭО» по договору купли-продажи от 15.03.2018 года земельный участок с кадастровым номером 76:23:040602:174 (далее по тексту именуемому «Участок»), расположенный по адресу: <...>. Цена договора была оплачена в полном объеме в соответствии с его условиями, договор исполнен. Для регистрации перехода права собственности на Участок ЖСК «Которосль-2» и ООО «СБИС ЭО» совместно подали документы на государственную регистрацию. Однако регистрация была приостановлена и переход права собственности до сих пор не зарегистрирован, в связи с наличием запрета на регистрационные действия, который является обеспечительной мерой по иску ФИО3, рассматриваемому в Красноперекопском районном суде г. Ярославля. Третье лицо также привело доводы, аналогичные изложенным ООО «СБИС ЭО», требования заявителя полагает безосновательными. Подробная правовая позиция изложена в отзыве.

Заявление рассматривается в порядке гл.24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В рассматриваемом деле таким органом является Управление.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Суд основывается на следующем.

Согласно пунктам 3, 4, 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о недвижимости), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч. 1 ст. 9 Закона о недвижимости).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что между гр. ФИО2 и ЖСК «Первая слобода» заключен договор аренды от 18.03.2016, в том числе на земельный участок площадью 626 кв.м с кадастровым номером 76:23:040602:174 (далее – Земельный участок). Договор заключен сроком на 10 лет, прошел государственную регистрацию (т.1 л/д 16-20).

ООО "СБиС ЭО" являлось залогодержателем Земельного участка по договору залога (ипотеки) .

В материалы регистрационного дела Росреестра и в материалы судебного дела представлено согласие залогодержателя ООО "СБиС ЭО" от 30.03.2016 на заключение договора аренды, сроком действия на 2 года ( т.1 л/д 134).

Согласно представленным документам и отзыву ответчика, право собственности на земельный участок перешло от ФИО2 к ООО "СБиС ЭО" на основании определения Красноперекопского районного суда г. Ярославля от 21.09.2017 №13-212/2017, Апелляционного определения №33-8268/2017 от 14.12.2017; мирового соглашения от 12.12.2017, утвержденного судебным актом 14.12.2017 (Дело №2-2310/2016, дело №33-8268/2017). Регистрация перехода права зарегистрирована 22.01.2018.

Таким образом, ответчик на момент совершения оспариваемых действий - 15.03.2018 располагал информацией и документами, а именно: Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 14.12.2017 по делу №33-8268/2017 об утверждении мирового соглашения между сторонами дела №2-2310/2016. Указанный судебный акт, кроме положений о погашении долга и передаче имущества взыскателю (ООО "СБиС ЭО"), в п.3 мирового соглашения содержит положение о том, что предоставление отступного в виде имущества, указанного в п.1.1., мировым соглашением прекращает в соответствии со ст.409 ГК РФ обязательства, вытекающие из решения суда о взыскании по договору денежного займа от 23.09.2014 №08/2014-7.

Согласно п.6 Апелляционного определения от 14.12.2017 исполнительные производства, возбужденные в отношении должников ФИО2, граждан (указаны данные), ЖСК “Федоровский” на основании решения Красноперекопского районного суда от 01.12.2016 прекратить.

По мнению суда, заключение мирового соглашения, утвержденного судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда, не влечет дальнейшего исполнения решения Красноперекопского районного суда от 01.12.2016, т.е. и в части обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2, являющееся предметом договора залога от 23.09.2014 №08/2014-7 (в т.ч. и на Земельный участок).

Основанием для погашения в ЕГРН записи о договоре аренды земельного участка по заявлению ООО “СБИС ЭО” Росреестр указал Апелляционное определение суда от 20.02.2017 №33-1152/2017, выдавший орган: Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда; Решение суда от 01.12.2016 №2-2310/2016, выдавший орган: Красноперекопский районный суд г.Ярославля, дата вступления в законную силу 20.02.2017.

Действительно, указанным решением суда от 01.12.2016 обращено взыскание на Земельный участок. Однако Апелляционное определение Судебной коллегии от 20.02.2017 принято по результатам рассмотрения жалобы участника процесса по доводам, не связанным с Земельным участком с кадастровым номером 76:23:040602:174.

В силу приведенных выше обстоятельств суд полагает, что помимо указанных судебных актов при проведении правовой экспертизы документов ответчик имел возможность сопоставить документы-основания возникновения права собственности у ООО “СБИС ЭО” с документами-основаниями, представленными для погашения записи о договоре аренды Земельного участка как на залоговое имущество, и установить противоречия.

Кроме изложенного, ответчик руководствовался п.4 ст.346 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанной норме Кодекса, в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

В рассматриваемом случае, по мнению суда, отсутствуют необходимые условия, предусмотренные п.4 ст.346 Гражданского кодекса РФ. Во-первых, суд пришел к выводу, что из Апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 14.12.2017 не усматривается оснований для обращения залогодержателем (ООО “СБИС ЭО”) взыскания на заложенное имущество. Тем более не усматривается такого основания после заключения 28.12.2017 между ООО «СБИС ЭО» и ФИО3 договора уступки права требования (цессии), согласно которому права (требования) по договору займа уступаются в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент приобретения этих прав цессионарием у цедента, в том числе акцессорные обязательства. Ипотека относится к акцессорным обязательствам. Во-вторых, согласие на заключение договора аренды от 18.03.2016 залогодержателем (ООО “СБИС ЭО”) было предоставлено. В любом случае срок действия указанного согласия на момент совершения оспариваемых действий не истек. Доводы Управления и третьих лиц-1,2,4 о том, что согласие было после заключения Договора аренды и только на 2 года сам факт наличия согласия залогодержателя не отменяет. Кроме того, указанные обстоятельства могли быть исследованы регистрирующим органом при государственной регистрации договора аренды и внесении записи об этом в ЕГРН, а не через почти 2 года с даты регистрации. Однако предметом данного спора не является вопрос правомерности внесения записи в ЕГРН о Договоре аренды. Предметом рассмотрения является вопрос законности действий по погашению этой записи.

Доводы ответчика, основанные на норме ч.2 ст.351 и п.4 ст.346 ГК РФ в рассматриваемом случае суд признает ошибочными.

В данной ситуации имела место смена арендодателя с гр.ФИО2 на ООО “СБИС ЭО” , что не влечет прекращения действия договора аренды с ЖСК “Первая слобода” (п.1 ст.617 ГК РФ).

При этом действия по погашению в ЕГРН записи о договоре аренды напрямую затрагивают права арендатора.

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Росреестр не осуществил достаточной правовой экспертизы представленных ему на госрегистрацию документов, в связи с чем совершил действия по погашению в ЕГРН записи о договоре аренды от 18.03.2016 на земельный участок с нарушением норм законодательства, а также прав и законных интересов ЖСК “Первая слобода”.

В результате исследования и анализа представленных в материалы дела документов в соответствии со ст. 71 АПК РФ судом установлено, что договор аренды, в отношении которого внесена запись №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 не прекращен, недействительным не признан, не расторгнут в установленном законом порядке (ст. 450 ГК РФ), согласие на заключение договора аренды залогодержателем (ООО “СБИС ЭО”) было дано, что также подтверждается и Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 03.06.2019 по делу №33-3031/2019 (жалоба ФИО2 на решение Красноперекопского районного суда г.Ярославля от 19.02.2019 об отказе в признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, обязании погасить регистрационную запись оставлена без удовлетворения).

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

С учетом изложенного требование заявителя о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославля области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. В связи с этим, поскольку заявителем в основном требовании заявлено признание незаконными действий по погашению в ЕГРН записи об ограничении (обременении) земельного участка, то устранением допущенных нарушений будет являться обязание Росреестра восстановить указанную запись в ЕГРН, что ведет к восстановлению прав заявителя.

Суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославля области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Заявленные требования удовлетворены.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославля области по погашению в Едином государственном реестре недвижимости записи №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославля области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись №76-76/023-76/001/010/2016-4036/1 в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177, ч.1 ст.186 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.