Постановление от 12 сентября 2019 г. по делу № А56-103123/2018

1208/2019-453846(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-103123/2018
12 сентября 2019 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2019 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жиляевой Е.В. судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В., при участии: от истца: Молодкин М. Д., по доверенности от 01.08.2019; от ответчика: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20752/2019) Индивидуального предпринимателя Молодкина Дмитрия Евгеньевича на решение Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 по делу № А56-103123/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое по иску Индивидуального предпринимателя Молодкина Дмитрия Евгеньевича (ОГРНИП 304784335800069) к Администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188650, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Сертолово, ул. Молодцова, д. 7, корп. 2, ОГРН 1054700123510) о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель Молодкин Дмитрий Евгеньевич (далее – Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Ответчик, Администрация) о взыскании 718 999,85 рублей неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда от 23.05.2019 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов


обстоятельствам дела. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о невозможности зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты при выкупе государственного имущества после заключения договора купли- продажи, поскольку при таком подходе на стороне Администрации имеется неосновательное обогащение. Также Истец считает, что в отсутствие доказательств иной стоимости неотделимых улучшений представленный им по состоянию на 06.06.2018 отчет об оценке является достоверным доказательством стоимости неотделимых улучшений на дату выкупа. Кроме того, Предприниматель полагает ошибочным вывод суда о пропуске срока давности по заявленным требованиям.

В судебном заседании апелляционного суда истец доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

На основании договора аренды от 01.09.2003 № 04-05/01-24 Истец являлся арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: г. Сертолово, ул. Шоссейная, д. 9, корп. 3.

Постановлением главы муниципального образования Сертолово № 406 от 21.06.2005 Предпринимателю разрешено строительство 2-го этажа над зданием.

28.06.2005 Предпринимателем получено разрешение № 15 отдела архитектуры и градостроительства МО «Сертолово» на выполнение строительно- монтажных работ.

Как следует из технического паспорта объекта, 21.12.2015 БТИ г. Сертолово по результатам обследования здания установлено изменение общей площади здания с 35,4 кв.м до 71,3 кв.м за счет строительства второго этажа.

В связи с изменением площади здания между сторонами 28.02.2006 подписано соглашение о расторжении договора аренды и 01.03.2006 заключен договор аренды 04-05/01-07 объекта с изменившимися параметрами.

Впоследствии, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сертолово Всеволожского муниципального района Ленинградской области (продавец) и Предпринимателем (покупатель) был заключен договор от 09.07.2015 № 73-8/-VII.15 купли-продажи здания общей площадью 71,3 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, д. 9, корп. 3.

Согласно пункту 2.1 указанного договора цена продажи недвижимого имущества определена в размере 1 460 000 руб. Порядок оплаты установлен в графике платежей (приложение № 1).

14.08.2015 Предпринимателю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание склада душевого павильона.


30.07.2018 Предприниматель, ссылаясь на то, что согласно отчету независимого оценщика ООО «Центр оценки и экспертиз» от 28.06.2018 № 2018/06/06-18 стоимость неотделимых улучшений в виде второго этажа здания составляет 1 084 000 руб., обратился в Администрацию с заявлением о зачете стоимости выкупных платежей за здание и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период аренды здания.

Ссылаясь на незаконность отказа Администрации в зачете стоимости неотделимых улучшений, фактическую оплату 1 094 999,85 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из изложенных выше норм права следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения.


Судом первой инстанции установлено, что в обоснование заявленных требований Истец ссылался на наличие у него предусмотренного положениями Закона № 159-ФЗ права на зачет в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости произведенных им неотделимых улучшений данного имущества.

Судом также установлено и материалами дела подтверждено, что реконструкция арендуемого здания согласована с арендодателем в установленном порядке.

Между тем с учетом требований вышеуказанных норм права зачет стоимости неотделимых улучшений возможен при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований статьей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договора купли-продажи и условия договора аренды, прекращенного в связи с заключением договора купли-продажи, по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом предмета и основания заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем заявления рассматриваемого иска не имеется.

Фактически предъявленный иск направлен на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

При таких обстоятельствах принимая во внимание, что договор купли- продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества, а также учитывая, что Истец с заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи не обращался, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Также необходимо отметить, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Учитывая изложенное, представленный Предпринимателем отчет об оценке от 28.06.2018 № 2018/06/06-18, составленный по состоянию на 06.06.2018, достоверным доказательством стоимости неотделимых улучшений на момент заключения договора купли-продажи являться не может.


Ошибочный вывод суда первой инстанции о пропуске Предпринимателем срока давности по заявленным требованиям не привел к принятию неправильного решения.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.05.2019 по делу № А56-103123/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Жиляева

Судьи В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина