Решение от 20 сентября 2023 г. по делу № А32-17286/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-17286/2022

г. Краснодар «20» сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 20 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-17286/2022

по исковому заявлению акционерного общества «Адлер - акционеры общественного питания» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.11.2019 № 4900010592,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Адлер - акционеры общественного питания» (далее – АО «Адлер-АОП», общество) обратилось с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.11.2019 № 4900010592 путем понуждения к заключению дополнительного соглашения на предложенных истцом условиях, указанных им в протоколе разногласий от 07 февраля 2022 года, предусматривающих установление годовой арендной платы в размере 41095,31 рублей и исчисление измененной арендной платы в указанном размере с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022.

Определением от 17.11.2022 к участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации


муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

В судебное заседание, состоявшееся 17 мая 2023 года, представители сторон, надлежаще извещённых о времени и месте судебного заседания, не явились, судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и обществом заключён договор от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511, площадью 192 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 «е», для обеспечения эксплуатации нежилого здания магазина.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В данном пункте договора также прямо указано на ограничение земельного участка в обороте.

Согласно преамбуле, договор аренды заключен во исполнение решения арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А32-56324/2009. Упомянутым решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А32-56324/2009 установлено следующее. ЗАО «Адлер-АОП» является собственником недвижимого имущества, приобретенного им в процессе приватизации муниципального имущества на основании договора купли-продажи от 21.07.1992 № 5, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ЗАО «Адлер-АОП», акта приема-передачи от 30.07.1992 и перечня основных средств. Договор купли-продажи от 21.07.1992 № 5 зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Сочи 28.02.1995. Согласно акту приема-передачи от 30.07.1992 года ЗАО «Адлер-АОП» передано в том числе и здание торгового павильона «Утро», расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38. ЗАО «Адлер-АОП» получено свидетельство о праве собственности от 30.07.1992. Согласно справке Государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи Краснодарского края от 2000 года № 031, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи Краснодарского края 06.11.1998 года зарегистрированы декларации о факте использования АО «Адлер-АОП» земельных участков в Адлерском районе г. Сочи, в том числе и под торговым блоком с пышечной по ул. Демократическая, границы землепользования по ул. Демократическая, 38 в г. Сочи установлены на основании актов установления размеров и точных границ землепользования от 06.11.1998. Впоследствии, ООО «Адлерпроектцентр» выполнены работы по установлению проекта границ земельного участка по ул. Демократическая, 38 в г. Сочи. ФАКОН ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Сочинский филиал в 2005 году сформировано землеустроительное дело в отношении земельного участка, площадью 192 к.в., расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38. ЗАО «Адлер-АОП» 16.07.2008 года обращалось в администрацию г. Сочи с заявлением о выделении обществу земельного участка, площадью 192 кв.м., необходимого для эксплуатации торгового павильона по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38. Торговый павильон


«Утро» расположен на земельном участке с кадастровым № 23:49:0402030:511 (кадастровый паспорт земельного участка), проект границ которого утвержден распоряжением главы г. Сочи от 10.11.2009 года № 1247-р на основании исполнительного листа Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А3227645/2008-39/393. Право собственности на земельный участок, площадью 192 кв.м. с кадастровым № 23:49:0402030:511, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи 27.05.2009. Право на указанный павильон было приобретено заявителем на основании договора купли-продажи от 21.07.1992 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и АО «Адлер-АОП» в порядке приватизации муниципального предприятия «Комбинат питания «Адлер». В перечне основных средств, переданных по акту приема-передачи, значится и павильон на колхозном рынке Адлера. Указанный договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Сочи 28.02.1995. Согласно свидетельству о праве собственности от 30.07.1992 года, выданном от имени Сочинского городского совета народных депутатов, ЗАО «Адлер-АОП» является собственником имущества комбината питания «Адлер» на основании ст. 27 РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий». Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу данного Федерального закона, является юридически действительной. Кроме того, распоряжением главы администрации Адлерского района г. Сочи от 16.11.2000 № 852-р разрешено ЗАО «Адлер-АОП» проектирование и производство работ по модернизации фасадов торгового павильона - пышечной по ул. Демократической, 38, в г. Сочи. В распоряжении отмечено, что проект согласован с районным архитектором и разработан МП «Муниципальный институт генплана г. Сочи». На производство строительно- монтажных работ по модернизации фасадов выдано разрешение № 117/2000 государственным архитектурно-строительным надзором Адлерского района г. Сочи от 16.11.2000. Архитектором Адлерского района от 27.11.2000 года выдано архитектурно-планировочное задание. При реконструкции фасада спорного торгового павильона велся журнал авторского надзора. Таким образом, реконструкция фасадов выполнена в установленном порядке. Согласно данным технического паспорта, выданного по окончании модернизации фасадов в 2001 году, павильон имеет железобетонный фундамент, наружные стены из керамзитобетонных блоков, железобетонные перекрытия. Согласно исторической справке ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (Сочинское отделение), первичная инвентаризация объекта недвижимости - торгового павильона по ул. Демократической, 38 в г. Сочи произведена 25.07.2007 года. Кроме того, в материалы дела представлен технический паспорт торгового павильона «Утро» от 2007 года, согласно которому, павильон 1990 года постройки состоит из 4 этажей, имеет железобетонный монолитный фундамент, керамзитобетонные блочные стены и перегородки, железобетонные перекрытия.


Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А32-56324/2009, оставленным без изменения постановлениям Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2012, на департамент имущественных отношений администрации г. Сочи возложена обязанность подготовить договор аренды на участок с кадастровым № 23:49:0402030:511 площадью 192 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 с ЗАО «Адлер-АОП», направив его заявителю в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-56324/2009 установлена принадлежность обществу на праве собственности здания магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:511.

В соответствии с пунктом 3.2 договор аренды от 26.11.2019 № 4900010592, размер годовой арендной платы изложен в приложении к договору и составляет 38 526,00 рублей. Согласно приложению к договору аренды, расчет арендной платы выполнен с применением базовой ставки и коэффициентов.

В целях приведения расчета арендной платы в соответствии с действующим законодательством, департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края подготовлено и направлено в адрес арендатора для подписания дополнительное соглашение от 12.11.2021 к договору аренды от 26.11.2019 № 4900010592.

В соответствии с данным дополнительным соглашением от 12.11.2021, размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, подлежит определению в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-63/21 и составляет 213 198 рублей (пункт 1 дополнительного соглашения). Исчисление арендной платы в размере, установленном пунктом 1 дополнительного соглашения, устанавливается с 12.07.2021 (пункт 2 дополнительного соглашения).

Общество подписало данное дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 07.02.2022, в котором предложило пункт 3.2 договор аренды изложить в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы в сумме 41095,31 рублей.

Общество обосновало данную позицию тем, что земельный участок ограничен в обороте, на участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости, в связи с чем, общество вправе требовать применения Принципа № 7, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 и действующего с 12.08.2017, согласно которому при данных условиях размер годовой арендной платы за земельный участок не должен превышать размер земельного налога.

Кроме того, общество не согласилось с пунктом 2 дополнительного соглашения от 12.11.2021, предусматривающим исчисление арендной платы в размере, установленным дополнительным соглашением, с 12.07.2021, и предложило исчислять арендную плату в размере 41095,31 рублей с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022.

Относительно пункта 3.4 договора аренды общество в протоколе разногласий от 07.02.2022 указало, что им принимается пункт 3 дополнительного


соглашения от 12.11.2021 в части изменения пункта 3.4 договора аренды в редакции арендодателя.

Не получив от администрации ответ на представленный протокол разногласий, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Правовую позицию общества о необходимости применения ставки земельного налога для определения размера годовой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и ограниченный в обороте, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, следует признать верной.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в пункте 4 данной статьи. Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ) курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт «ж» пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в первоначальной редакции; далее - Закон № 33-ФЗ).

Статьями 1 и 3 Закона № 26-ФЗ курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, а признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом в зависимости от ее значения включено в компетенцию Правительства Российской Федерации, соответствующих органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления.

В силу статьи 16 Закона № 26-ФЗ посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется охрана лечебно-оздоровительных местностей, курортов и их земель. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. В составе округа санитарной (горно- санитарной) охраны выделяются (помимо первой и третьей) вторая зона, на территории которой запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

Частью 3 статьи 22 Закона № 26-ФЗ определено, что утвержденные до вступления в силу данного Закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов, считаются округами горно-санитарной охраны.


Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий.

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в установленном порядке (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ). В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591- р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.- к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта). Таким образом, возникший у курортного региона город Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующего порядок введения данного Закона в действие. В силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу данного Закона.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 № 2970-О «По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано на существующее в силу норм действующего законодательства ограничение приватизации земли на территории курорта федерального значения (город-курорт Геленджик), имеющего режим особо охраняемой природной территории. Часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения существующих особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса нахождение земельного участка в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, созданного до дня вступления в силу Закона № 6 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

Указание в ЕГРН об отнесении участка к землям населенных пунктов, отсутствие на местности границ зон санитарной (горно-санитарной) охраны


курорта, а также соответствующих сведений в государственном кадастре недвижимости не изменяют и не отменяют установленный нормативными правовыми актами статус курорта, ограничение таких земель в обороте и запрет на приобретение в собственность.

Правовая позиция о сохранении запрета приватизации земель курортов федерального и регионального значения, созданных до введения в действие Закона № 406-ФЗ, в настоящее время сохраняется в практике арбитражных судов Северо-Кавказского округа (дела № А32-33896/2021, № А32-55768/2020, № А3237068/2021).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 26.11.2019 № 4900010592, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:511 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Также прямо указано на ограничение земельного участка в обороте.

На данном земельном участке расположено здание магазина, принадлежащее истцу на праве собственности, с кадастровым номером 23:49:0402030:2451, площадью 882,8 кв. м. Принадлежность обществу данного здания на праве собственности подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А3256324/2009, оставленным без изменения постановлениям Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2012.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу с 12.08.2017, внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности дополнены принципом № 7, предусматривающим необходимость учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, занимаемых зданиями, сооружениями, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, изданного во исполнение пункта 4 постановления № 582, разъяснено, что в целях применения основного принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.


В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Правовым основанием применения основного принципа № 7 является наличие следующих условий:

- земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ);

- на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка;

- отсутствуют иные обстоятельства, исключающие выкуп земельного участка, помимо его ограничения в обороте (то есть если бы не ограничение земельного участка в обороте, собственник объекта вправе был бы по нормам земельного и гражданского законодательства приобрести этот участок в собственность);

- возможность выкупа земельного участка собственником объекта не была фактически реализована.

Таким образом, размер платы за пользование ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие лицу, являющемуся пользователем (арендатором) земельного участка, начиная с 12.08.2017 определяется в размере не выше земельного налога.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 10.04.2023 № КУВИ-001/2023- 84736446, от 11.04.2023 № КУВИ-001/2023-85701959 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:511 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, в аренде ЗАО «Адлер-акционеры общественного питания» по договору аренды от 26.11.2019 № 4900010592, относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для обеспечения эксплуатации торгового павильона, кадастровая стоимость участка – 5 952 134,4 рублей.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:511, находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, ограничен в обороте и не может быть приватизирован, общество является субъектом права на применение льготной ставки арендной платы, которая в таком случае не должна превышать размер земельного налога.

В протоколе разногласий от 07.02.2022 общество предлагает применять ставку земельного налога в размере 0,85 процента от кадастровой стоимости и кадастровую стоимость земельного участка в размере 4 834 742,40 рублей.

Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края».

Данное решение вступило в силу с 1 января 2021 года (пункт 5).


Таким образом, при определении содержания спорного условия договора аренды суд исходит из ставок земельного налога, установленных указанным решением.

Проверив ставку земельного налога для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511, относящегося к категории земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации торгового павильона», суд установил, что в соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» (пункт 2.4) установлена налоговая ставка по земельному налогу в размере 0,85 процента в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций.

На арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:511 расположено принадлежащее обществу на праве собственности здание магазина, таким образом, обществом обоснованно применена ставка земельного налога в размере 0,85 процента от кадастровой стоимости.

Применимость в отношении арендуемых данным обществом земельных участков для целей определения размера годовой арендной платы ставки земельного налога в размере 0,85 процента подтверждена вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2022 по делу № А32-19004/2022 и от 14.02.2023 по делу № А32-46138/2021, принятым по аналогичным искам АО «Адлер-АОП» к администрации города Сочи об урегулировании разногласий в части размера годовой арендной платы за пользование земельными участками с таким же, как и в настоящем деле, видом разрешённого использования.

Относительно подлежащей применению кадастровой стоимости земельного участка общество в протоколе разногласий указывает кадастровую стоимость 4 834 742,40 рублей и просит её применить в дополнительном соглашении к договору аренды.

Между тем, в соответствии с письмом филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 25.04.2023 № 22-08569-КЗ/23, представленным во исполнение определения суда по настоящему делу, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 в размере 4 834 742,4 рублей была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 5 952 134,4 рублей, которая применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2023.


В соответствии с выпиской из ЕГРН от 10.04.2023 № КУВИ-001/2023- 84736446, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 составляет 5 952 134,4 рублей.

Таким образом, поскольку спорное условие договора устанавливается решением суда и по состоянию на дату принятия решения внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01.01.2023 кадастровая стоимость в размере 5 952 134,4 рублей, данная кадастровая стоимость подлежит указанию в резолютивной части решения суда по настоящему делу и внесению в договор аренды в качестве базы для расчета годовой арендной платы.

При кадастровой стоимости в размере 5 952 134,4 рублей, подлежащей применению с 01.01.2023, и ставки земельного налога в размере 0,85 процента от кадастровой стоимости, годовой размер арендной платы составляет 50 593,14 рублей.

В представленном администрацией дополнительном соглашении от 12.11.2021 годовой размер арендной платы составляет 213 198 рублей.

Таким образом, годовой размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости с применением ставки земельного налога, в несколько раз ниже размера годовой арендной платы, предложенной департаментом в дополнительном соглашении и установленной в соответствии с отчетом об определении величины годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-63/21.

При таких обстоятельствах, в отношении общества подлежит применению Принцип № 7, в соответствии с которым с 12.08.2017 размер годовой арендной платы за данный земельный участок не должен превышать земельного налога, применимого к земельным участкам с данным видом разрешенного использования. Таким образом, пункт 1 дополнительного соглашения от 12.11.2021 подлежит изложению в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы, установленный в п. 3.2 договора аренды, в размере ставки земельного налога 0,85 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511, и составляет 50 593,14 рублей.

Также истец просит изложить пункт 2 дополнительного соглашения в редакции, предусматривающей исчисление измененной арендной платы с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исходя из положений статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения


общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Как указано в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует от сторон совершения каких-либо дополнительных действий.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что пункт 2 дополнительного соглашения подлежит исключению, поскольку в силу вышеуказанных норм измененная арендная плата подлежит исчислению с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Аналогичный вывод относительно содержания пункта 2 такого же дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка сделан в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 21.11.2022 по делу № А3219004/2022, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2023, по иску АО «Адлер-АОП» к администрации города Сочи об урегулировании разногласий к дополнительному соглашению об определении размера годовой арендной платы.

Истец в просительной части также приводит приложение № 1/2022 к протоколу разногласий от 07.02.2022 «Расчет арендной платы за земельный участок».

Суд отмечает, что данный расчет не подлежит указанию в резолютивной части решения суда, поскольку судом установлен определённый размер годовой арендной платы.

Суд отмечает, что ответчиками по настоящему делу выступают администрация и департамент имущественных отношений администрации города-курорта Сочи.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация города Сочи (ОГРН <***>) и департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>) являются самостоятельными юридическими лицами.


В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 № 97 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи. Департамент действует на основании Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и настоящего Положения. Департамент наделен правами юридического лица, имеет бюджетную смету, лицевые счета, печать с изображением герба муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, иные печати, штампы и бланки установленного образца со своим наименованием. Полное официальное наименование: департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Основными задачами Департамента согласно указанному Положению являются, в том числе, управление имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 2.1), осуществление функций по оказанию муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений (пункт 2.5), обеспечение поступления в бюджет муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков (пункт 3.32), заключение в установленном законом порядке договоры аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 3.54). В соответствии с административным регламентом от имени муниципального образования г. Сочи подписывает договоры и дополнительный соглашения департамент имущественных отношений администрации г. Сочи.

Таким образом, надлежащим ответчиком по иску об урегулировании разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка является именно департамент имущественных отношений администрации города Сочи, в связи с чем, требования общества к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи подлежат удовлетворению как к надлежащему ответчику, в требованиях к администрации города Сочи надлежит отказать.

Аналогичный правовой подход к определению надлежащего процессуального положения администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи изложен в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу № А324398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, и во вступивших в законную силу решениях Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 по делу № А3219154/2022 и от 21.11.2022 по делу № А32-19004/2022.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Поскольку требования истца удовлетворены, то расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. необходимо взыскать с департамента в пользу общества (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия в части содержания дополнительного соглашения от 12 ноября 2021 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 от 26 ноября 2019 года № 4900010592, направленного департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) акционерному обществу «Адлер - акционеры общественного питания» (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции:

- «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 (5 952 134,4 рублей, подлежащая применению с 01.01.2023) х ставка арендной платы в размере ставки земельного налога (0,85 %), и составляет 50 593,14 рублей».

Пункт 2 дополнительного соглашения от 12 ноября 2021 года к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 от 26 ноября 2019 года № 4900010592 – исключить.

В требованиях к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Адлер - акционеры общественного питания» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков