Решение от 23 июля 2018 г. по делу № А70-7180/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7180/2018
г. Тюмень
24 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2018 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Лесиным А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИРИАН" к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕНЕС ЭНД МАУРИЦ" об обязании освободить нежилое помещение, встречному иску  Общества с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕНЕС ЭНД МАУРИЦ" к Обществу с ограниченной ответственностью "ИРИАН" о понуждении заключить договоры аренды на условиях предварительного договора, при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности №04 от 01.03.2018, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации (до перерыва); ФИО2 по доверенности №02 от 04.12.2017 (после перерыва); ФИО3 по доверенности №03 от 04.12.2017, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от ответчика: ФИО4 по доверенности 77АВ 3241696 от 22.02.2017, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации; ФИО5 по доверенности 77АВ 3241696 от 22.02.2017, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИРИАН" (далее - истец, Ириан, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕНЕС ЭНД МАУРИС" (далее - ответчик, Эйч энд Эм, арендатор) об обязании в срок до 19.06.2018 освободить Помещение № Якорь1, расположенное на 1 этаже здания ТРЦ "Тюмень Сити Молл" (<...>), ориентировочной площадью 2710 кв.м., границы которого обозначены на плане, являющемся приложением №1 к ПДА; демонтировать торговое и иное оборудование, принадлежащее ответчику, освободить помещение от иного имущества ответчика, восстановить технико-эксплуатационные характеристики помещения; в случае неисполнения ответчиком решения в установленный срок предоставить истцу право освободить помещение, демонтировать торговое и иное оборудование, принадлежащее ответчику, освободить помещение от иного имущества ответчика, восстановить технико-эксплуатационные характеристики помещения собственными силами с последующим возмещением расходов за счет ответчика.

Заявленные требования со ссылками на статьи 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы истечением срока предварительного договора и незаключением ответчиком основного договора аренды.

Ответчик с иском не согласен. Указывает на то, что предварительный договор носит смешанную юридическую природу,  не прекратил своего срока действия. Не заключение основного договора аренды связано с длящимися переговорами о технических деталях будущего соглашения. Истец в одностороннем порядке прервал переговоры о заключении договора аренды, тем самым поступил недобросовестно.

27.06.2017 ответчик направил в суд встречное исковое заявление с требованием о понуждении к заключению основных договоров по форме и на условиях, установленных Приложениями 6 и7 к предварительному договору аренды помещения от 22.05.2015 в отношении нежилого помещения № Якорь1, расположенного на 1 этаже здания ТРЦ "Тюмень Сити Молл" (<...>), площадью 2674 кв.м.

Заявленные требования по встречному иску со ссылками на статьи 429, 445, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обоснованы возникшими и не прекращёнными арендными отношениями.

Первоначальный истец со встречным иском не согласен. В отзыве приводит контрдоводы. Указывает, что обязательства арендодателя закончились одновременно с окончанием срока действия предварительного договора. Считает, что истец приложил необходимые усилия для заключения договора аренды, уклонение имело место со стороны ответчика.

Определением от 06.07.2018 встречный иск принят к производству.

В судебном заседании, начатом 10 июля 2018 года, объявлялся перерыв до 17 июля 2018 года. Объявление о перерыве было размещено в информационном сервисе "Календарь судебных заседаний" на официальном сайте Арбитражного суда Тюменской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с пунктом 13  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках". После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по иску в полном объеме, выразил несогласие  с требованиями по встречному иску. Ответчик настаивал на удовлетворении встречного иска, просил отказать в требованиях по освобождению помещения.

Как следует из материалов дела, Ириан - арендодатель и Эйч энд Эм – арендатор заключили предварительный договор аренды помещения от 22.05.2015 (далее по тексту – предварительный договор) (т.1 л.д. 42-58) с приложениями 1-12 (т.1 л.д.60-151).

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предметом предварительного договора является обязательство сторон исключительно по заключению будущего договора, при том, что предмет предварительного договора должен содержать условия, позволяющие установить предмет и существенные условия основного обязательства.

Согласно договору, стороны определили условия подготовки Помещения № Якорь1, расположенного на 1 этаже здания ТРЦ "Тюмень Сити Молл" (<...>), ориентировочной площадью 2710 кв.м. (далее – помещение) к аренде, а также условия его использования арендатором до заключения краткосрочного договора аренды (п.2.1. предварительного договора).

Стороны договорились, что помещение будет передано арендатору в полностью готовом состоянии под отделку (п.4.3. предварительного договора).

Датой начала арендатором коммерческой деятельности является день, наступающий через 120 дней после подписания акта приема передачи помещения для выполнения работ или более ранний день, согласованный сторонами (п.6.2. предварительного договора).

Стороны также определили срок заключения краткосрочного договора аренды помещения –в течение 12 месяцев с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении. Такой договор будет заключен на 11 месяцев. Краткосрочный договор будет действовать до дня государственной регистрации долгосрочного договора (п.7.1 предварительного договора).

Одновременно с подписанием краткосрочного договора аренды стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды на срок 50 лет (п.7.2 предварительного договора)

Договор содержит положения в п.10.2-10.3, согласно которым стороны согласовали, что срок аренды помещения арендатором составит 50 лет. Указанный срок аренды исчисляется с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении. Преимущественные права аренды определяются условиями долгосрочного договора аренды и действующего законодательства Российской Федерации.

Условия расторжения предварительного договора по инициативе арендодателя согласованы в п.11.1.3 предварительного договора: арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление об исполнении соответствующего обязательства в течение 30 дней с момента получения уведомления. В случае невыполнения арендатором требований арендодателя, последний направляет уведомление о расторжении во внесудебном порядке предварительного договора.

Предварительный договор регулируется и толкуется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п.13.1 договора).

Размер оплаты за пользование помещением стороны закрепили в приложении 4 к предварительному договору (т.1 л.д.76-79), которую определили состоящей из постоянной и переменной частей (п.2.1 приложения 4 к предварительному договору).

Форма долгосрочного договора аренды с приложениями к нему согласована сторонами в приложении 6 к предварительному договору (т.1 л.д.82-110).

Форма краткосрочного договора аренды с приложениями к нему согласована сторонами в приложении 7 к предварительному договору (т.1 л.д.118-145).

Суд, руководствуясь статьями 421, 431, пунктами 1 - 3 статьи 429 ГК РФ, считает, что заключенный сторонами договор фактически является смешанным договором, содержащим как условие предварительного договора, так и условие о передаче помещения арендатору во владение в специально оговоренных целях на определенный срок (действие предварительного договора) и о внесении арендатором платы за помещение.

При этом, судом отклоняются доводы ответчика о том, что при заключении предварительного договора воля сторон была направлена не только на регулирование порядка заключения долгосрочного договора аренды, но и создание реальных арендных отношений сроком на 50 лет. Данный вывод не следует из буквального толкования условий предварительного договора.

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Актом приема-передачи от 26.01.2017 (т.8 л.д.141-142) помещение передано от арендодателя к арендатору. Арендатор при приемке указал на отдельные замечания.

20.04.2017 помещение по акту передано для коммерческой деятельности от арендодателя арендатору (т.8 л.д.143), арендатор принял помещение без претензий и замечаний.

Письмом №962.17 от 07.11.2017 Ириан в адрес Эйч энд Эм направил пакет документов, необходимый для заключения долгосрочного договора аренды в соответствии с условиями, определенными сторонами ранее (т.1 л.д.12).

Письмом №0086.18 от 05.03.2018 Ириан повторно направил в адрес Эйч энд Эм пакет документов для заключения долгосрочного договора аренды с учетом изменений действующего законодательства Российской Федерации: исключено понятие "кадастровый паспорт" по тексту документа (т.1. л.д.13).

Письмами №0008.18 от 17.01.2018 (т.1. л.д.15), №0146.18 от 30.03.2018 (т.1. л.д.14) Ириан заявил о готовности подписать краткосрочный и долгосрочный договор аренды на согласованных ранее условиях.

27.04.2018 Ириан уведомил Эйч энд Эм о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором (т.1. л.д.16) и с требованием к арендатору об освобождении помещения в срок не позднее 19.06.2018.

04.05.2018 Эйч энд Эм направил письмо №501  (т.3 л.д.10) Ириан, в котором не согласился с предъявленными требованиями и предложил провести встречу для урегулирования ситуации.

04.06.2018 Эйч энд Эм направил Ириан требование №567  (т.3 л.д.55) о заключении договора, к которому приложены 3 экземпляра долгосрочного договора аренды в согласованной ранее редакции, подписанных со стороны  Эйч энд Эм (т.3 л.д.61-94).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования по первоначальному исковому заявлению не подлежат удовлетворению, требования по встречному иску подлежат удовлетворению.

Судом исследованы доводы Ириан по первоначальному иску об обязании в срок до 19.06.2018 освободить помещение.

Так, в соответствии с положениями пунктов 1, 3, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стороны в п.13.5 установили, что предварительный договор аренды помещения от 22.05.2015 является смешанным, объединяющим признаки предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда и договора аренды.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Поскольку обязательства сторон в будущем заключить долгосрочный договор аренды приняты путем заключения предварительного договора и установления срока – не позднее 12 месяцев с начала коммерческой деятельности, долгосрочный договор аренды должен был быть заключен сторонами не позднее 20.04.2018.

Суд установил, что на момент подачи иска Ириан срок действия предварительного договора истек, что и является основанием первоначального иска.

Вместе с тем, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Представленная в материалы дела переписка сторон на бумажных носителях и по электронной почте свидетельствует о том, что между сторонами велись активные переговоры о заключении долгосрочного договора аренды.

В материалы дела также приобщен протокол осмотра информации (письменных доказательств) от 20.06.2018, составленный ФИО6, временно исполняющим обязанности нотариуса Москвы ФИО7 по письменному обращению ФИО8 (т.4-7 полностью, т.8 л.д.1-104)

Нотариус  произвел осмотр электронного почтового сообщения, которое открывается в программе Outllok на представленном заявителем персональном компьютере. Представлены тексты 38 электронных почтовых сообщений, отправленных и полученных в период с 18.04.2017 по 19.04.2018 с адреса Alla.Serebryakova@hm.com.

Так, 19.04.2018 представитель Ириан направил в адрес Эйч энд Эм электронное письмо с текстом обновленного договора долгосрочной аренды (т.8 л.д.65). Тогда же стороны обсуждают вопросы перевода текста договора на английский язык, верность отдельных приложений.

Представитель Эйч энд Эм в ответном электронном письме 26.04.2018 сообщает о том, что имеются несоответствия в документах, просит согласовать соответствующие изменения (т.8 л.д.21).

Анализ переписки по электронной почте позволяет суду сделать вывод о том, что вплоть до 26.04.2018 стороны обменивались электронными письмами (т.8 л.д. 5-105), содержание которых говорит о наличии у сторон воли на заключение долгосрочного договора аренды.

Таким образом, судом отклоняется довод Ириан о том, что обязательства сторон прекратились в связи с истечением срока действия договора и не заключением основных договоров в согласованный срок.

Кроме того, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагается внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Как указано в п. 1 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ.

Суд, оценивая действия Ириан в ходе проведения переговоров, указывает на явно свидетельствующий факт недобросовестности: ведение активных переговоров вплоть до последней даты окончания срока без указания второй стороне переговоров на намерение прекратить их сразу после окончания срока, установленного договором.

Вторая сторона переговоров, Эйч энд Эм, при согласовании договорных позиций справедливо рассчитывала на  продолжение переговоров и после 20.04.2018, что явно следует из переписки между сторонами, действий Ириан.

Требование Ириан по первоначальному иску основано на пропуске Эйч энд Эм срока заключения договора долгосрочной аренды, предусмотренного предварительным договором.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, установив факт недобросовестного ведения переговоров со стороны Ириан, суд отказывает первоначальному истцу, в удовлетворении требований об обязании в срок до 19.06.2018 освободить помещение, демонтировать торговое и иное оборудование, принадлежащее ответчику, освободить помещение от иного имущества ответчика, восстановить технико-эксплуатационные характеристики помещения.

Из содержания встречного искового заявления следует, что Эйч энд Эм требует понудить Ириан к заключению основных договоров по форме и на условиях, установленных Приложениями 6 и 7 к предварительному договору аренды помещения от 22.05.2015 в отношении нежилого помещения № Якорь1, расположенного на 1 этаже здания ТРЦ "Тюмень Сити Молл" (<...>), площадью 2674 кв.м.

На основании ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

 Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, Ириан неоднократно направлял в адрес Эйч энд Эм предложение по заключению длительного договора аренды.

Ведение переговоров и отсутствие добросовестного извещения второй стороны об их прекращении со стороны Ириан, также свидетельствует о воле Ириан, направленной на согласование условий долгосрочного договора аренды помещения.

Поскольку стороны обменивались предложениями по заключению договора в пределах срока действия предварительного договора, то у сторон возникло также корреспондирующее  право требовать о понуждении к заключению основного договора которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, то есть до 20.10.2018.

Обращение в суд Эйч энд Эм со встречным иском о понуждении к заключению основных договоров аренды на согласованных ранее условиях свидетельствует о том, что сторона воспользовалась правом, представленным п.5 ст.429 ГК РФ.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор, Ириан тем самым выразил свою волю на передачу в аренду помещений, на условиях, указанных в предварительном договоре.

Эйч энд Эм в пределах срока аренды по предварительному договору пользовался арендованным имуществом надлежаще, в дело представлены копии платежных поручений об оплате ежемесячной арендной платы. Доказательств ненадлежащего исполнения арендных обязательств Эйч энд Эм истцом не представлено.

При таких обстоятельствах имеются все законные основания для удовлетворения встречных исковых требований Эйч энд Эм в полном объеме.

Истцом при обращении в арбитражный суд была уплачена государственная пошлина в размере 6 000,00 руб. платежным поручением от 17.05.2018 № 382 (т. 1 л.д. 41).

Ответчиком при предъявлении встречного иска была уплачена государственная пошлина в размере 6000,00 руб. платежным поручением от 21.06.2018 № 10130 (т. 3 л.д. 32), в размере 6 000,00 руб. платежным поручением от 03.07.2018 №10971 (т.8 л.д.121).

На основании абз. 2 ч. 1 ст. 110 АПК РФ, расходы ответчика по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с истца.

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении первоначального  иска отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ИРИАН" в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, по форме и на условиях, установленных приложениями №  6 и № 7 к Предварительному договору аренды помещения от 22.05.2015 в отношении нежилого помещения № Якорь 1, расположенного на 1 (первом) этаже здания ТРЦ "Тюмень Сити Молл" (<...>).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИРИАН" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕНЕС ЭНД МАУРИЦ" 12 000,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой  арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения  в полном объеме.


Судья                                                                                                                М.В.Голощапов