Решение от 28 февраля 2020 г. по делу № А41-18646/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18646/19
28 февраля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 13 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ИРС" к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЛЮБЕРЦЫ

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ИРС" (далее – истец, арендатор, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области (далее – ответчик, Комитет) с требованиями: об обязании

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городского округаЛюберцы Московской области, действующий от имении в интересах городского округа Люберцы Московской области, заключить с Обществом сограниченной ответственностью «ИРС» договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18, в отношении земельного участка площадью 13 000 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: <...> напротив дома № 17 вдоль Новорязанского шоссе, в редакции истца в части следующих условий:

пункт 1.4 раздела 1 Договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18, – исключить;

пункт 7.6 раздела 7 Договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18, – исключить;

в разделе 2 «Расчет годовой арендной платы» приложения 1 к Договору аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18 «Расчет арендной платы за земельный участок» отразить применение Кд – коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, равного 1,5, ввиду чего указать, что годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 составляет – 1 859 832 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч восемьсот тридцать два) рубля 00 копеек, а сумма регулярного ежеквартального платежа составляет – 464 958 (Четыреста шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят восемь) рублей 00 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений МО, Комитет по архитектуре и градостроительству МО, Администрация г.о. Люберцы, ГБУ МО «Мосавтодор», Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, Правительство Московской области.

В судебном заседании участвовал представитель истца. Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Суд объявил перерыв в судебном заседании до 13.02.2020 до 11:30.

После перерыва истец поддержал иск.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес ответчика и третьих лиц. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что ответчик и третьи лица извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. В то же время ответчик и третьи лица не направили представителей в судебное заседание.

Дело рассмотрено в порядке частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.

Как установлено материалами дела, обществу на основании договора аренды земельного участка № 62/06-2 от 06.06.2006, заключенного между Муниципальным образованием Люберецкий муниципальный район Московской области и ООО «ИРС» и зарегистрированного в установленном законом порядке за номером государственной регистрации 50-50-22/015/2007-433 (далее - договор аренды), на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 13 000 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенный по адресу: <...> напротив дома № 17 вдоль Новорязанского шоссе, сроком до 16.03.2019.

В соответствии с условиями договора аренды вышеуказанный земельный участок передан арендатору во временное владение и пользование - под строительство многофункционального комплекса с автомобильным паркингом.

На арендуемом земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:22:0010213:13243, принадлежащий истцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права в ЕГРН № 50:22:0010213:13243-50/022/2018-1 от 29.08.2018.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) истец обратился в Администрацию городского округа Люберцы Московской области в целях предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства истца, в аренду без проведения торгов - для завершения строительства.

Получив от арендодателя проект предлагаемого к заключению нового договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18 (далее - проект договора аренды), а также проанализировав его содержание, истец выразил свое несогласие с некоторыми пунктами проекта договора аренды и на основании Письма № ИРС-17/18 от 28.12.2018 (вход. № 6299/1-1-14 от 29.12.2018) обратился в адрес Главы Администрации городского округа Люберцы Московской области с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в данный проект договора аренды, в том числе путем подписания приложенного Протокола разногласий к проекту договора аренды.

На указанное обращение истец получил частичный отказ Администрации городского округа Люберцы Московской области, оформленный Письмом № 6299/1-1-14 от 05.02.2019. По итогам рассмотрения вышеуказанного Протокола разногласий по проекту Договора аренды, предложенного истцом, Администрация городского округа Люберцы Московской области сообщила истцу о возможности учесть замечания, изложенные в пункте 2 Протокола разногласий, в остальной части Протокол разногласий, предложенный Истцом, был отклонен.

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Вместе с тем, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулировано положениями Земельного кодекса Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Суд соглашается с доводами истца в связи со следующими обстоятельствами.

Относительно пункта 1.4 проекта договора аренды истец указывает, что характеристики земельного участка при заключении нового договора аренды (исходя из его проекта) изменились настолько существенно, что, если бы истец мог это разумно предвидеть, арендные правоотношения вообще не были бы установлены, а проектные, изыскательские и строительно-монтажные работы по возведению объекта капитального строительства (многофункционального комплекса с автомобильным паркингом) не производились бы на данном земельном участке, либо арендные правоотношения были бы установлены на значительно отличающихся условиях.

Так, в соответствии с пунктом 1.4 проекта договора аренды указано, что: «установлены следующие ограничения использования земельного участка - земельный участок полностью расположен в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта согласно СТП ТО МО».

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в том числе, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Таким образом, Комитет полагает, что земельный участок, переданный истцу под коммерческую застройку, является ограниченным в обороте, в то время как при первоначальном предоставлении ограничения в его использовании отсутствовали.

Между тем, согласно положениям Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8, арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 не указан в качестве земельного участка, полностью расположенного в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта в Московской области.

В целях установления фактов, требующих специальных знаний, по делу определением суда от 15 января 2020 года назначена судебная экспертиза проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Единая служба судебных экспертиз «МСК-Эксперт» ФИО2, ФИО3

Перед экспертами были поставлены следующий вопрос:

- определить, имеется ли пересечение (наложение, совпадение и т.п.) границ земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: <...> напротив д. № 17 вдоль Новорязанского шоссе с зоной планируемого развития земель, установленной в соответствии со схемой территориального планирования, утвержденной постановлением Правительства МО от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

Из экспертного заключения усматриваются следующие выводы экспертов: описание местоположения размещения объектов транспортной инфраструктуры относительно исследуемого объекта: границы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: <...> напротив д. № 17 вдоль Новорязанского шоссе, схемой территориального планирования не предусмотрено, следовательно, пересечения (наложения, совпадения) границ земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: <...> напротив д. № 17 вдоль Новорязанского шоссе с зоной планируемого развития земель, установленной в соответствии со схемой территориального планирования, утвержденной постановлением Правительства МО от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области» не имеется.

Указанное экспертное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

В связи с тем, что арендуемый истцом земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 не указан в качестве земельного участка, полностью расположенного в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта в Московской области, а также, что пересечения (наложения, совпадения) границ спорного земельного участка с зоной планируемого развития земель не установлено, суд приходит к выводу о неправомерности включения пункта 1.4 в предлагаемой Комитетом редакции в проект договора аренды.

Исходя из содержания пункта 7.6 проекта договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 либо является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в соответствии в положениями ЗК РФ, иными нормами действующего законодательства Российской Федерации и подзаконными актами, либо данный земельный участок находится в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 1 статьи 70.1. ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 ЗК РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.

Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий (пункт 2 статьи 70.1 ЗК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 16 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

Поскольку судом установлено, что спорный земельный участок не указан в качестве земельного участка, полностью расположенного в зоне планируемого развития земель, предназначенных для нужд организации транспорта в Московской области, а также, что пересечения (наложения, совпадения) границ спорного земельного участка с зоной планируемого развития земель не установлено, и, следовательно, основания для отнесения спорного земельного участка к зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в соответствии в положениями ЗК РФ, иными нормами действующего законодательства Российской Федерации и подзаконными актами, либо его включения в границы земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения пункта 7.6 в предлагаемой Комитетом редакции в проект договора аренды.

Кроме того, истец не согласен с Расчетом арендной платы за земельный участок (Приложение № 1 к проекту Договора аренды), в соответствии с которым в качестве коэффициента Кд - то есть коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, указано значение «3,0».

Между тем, в соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) применяется однократно вне зависимости от изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Общество обратилось к Комитету с рассматриваемым Протоколом разногласий к проекту договора аренды, в котором, в том числе, просил принять скорректированный Расчет арендной платы за земельный участок, являющийся Приложением № 1 к проекту договора аренды, произведенный в рамках рассмотрения проекта нового договора аренды с учетом коэффициента Кд, равного 1,5, в соответствии с которым годовая арендная плата за рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 составляет - 1 859 832 рубля 00 копеек, а сумма регулярного ежеквартального платежа составляет - 464 958 рублей 00 копеек.

Однако ответчик отклонил вышеуказанное предложение истца, сославшись на применение коэффициента Кд в размере 1,5 при расчете арендной платы с 16.03.2006 по 15.03.2009 по договору аренды от 06.06.2006 № 62/06-2, ввиду чего, по мнению ответчика, в настоящее время подлежит применению Кд 3,0 в соответствии с приложением к Закону № 23/96-03 от 07.06.1996.

Между тем, вопреки вышеуказанным доводам ответчика, к арендным правоотношениям по рассматриваемому земельному участку - при расчете арендной платы не применялся Кд, равный 1,5, что подтверждается такими документами, как: Расчетные земельные платежи на 2006 год (Приложение к договору аренды земельного участка № 62/06-2 от 06.06.2006) и Расчетные земельные платежи на 2009 год (Приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 62/06-2 от 06.06.2006), уведомлениями от 26.02.2007 №47с/07, от 25.01.2008 №62с/08, от 29.02.2012 №396с/12

Так как на основании рассматриваемого проекта договора аренды заключается новый договор, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 предоставляется в аренду истцу под строительство многофункционального комплекса с автомобильным паркингом (пункт 1.3 проекта договора аренды), а также принимая во внимание, что в соответствии с положениями рассматриваемого проекта договора аренды стороны не устанавливают, что условия нового договора, планируемого к заключению, применяются к отношениям, возникшим до заключения данного договора, и что к арендным правоотношениям по данному земельному участку не применялся коэффициент Кд, равный 1,5, суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы в рамках нового договора аренды, заключаемого на три года, необходимо использовать коэффициент Кд, равный 1,5.

Устанавливая размер арендной платы, суд признает верным размер арендной платы, указанной истцом, в соответствии с которым годовая арендная плата за рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 составляет - 1 859 832 рубля 00 копеек, а размер ежеквартального платежа составляет - 464 958 рублей 00 копеек.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требование истца подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Заключить договор аренды между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Люберцы Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «ИРС» без проведения торгов № 70/18, в отношении земельного участка площадью 13 000 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010213:65, расположенного по адресу: <...> напротив дома № 17 вдоль Новорязанского шоссе, в редакции истца в части следующих условий:

пункт 1.4 раздела 1 Договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18, – исключить;

пункт 7.6 раздела 7 Договора аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18, – исключить;

в разделе 2 «Расчет годовой арендной платы» приложения 1 к Договору аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 70/18 «Расчет арендной платы за земельный участок» отразить применение Кд – коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, равного 1,5, ввиду чего указать, что годовая арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010213:65 составляет – 1 859 832 (Один миллион восемьсот пятьдесят девять тысяч восемьсот тридцать два) рубля 00 копеек, а сумма регулярного ежеквартального платежа составляет – 464 958 (Четыреста шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят восемь) рублей 00 копеек.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы в пользу ООО «ИРС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская