Решение от 7 мая 2018 г. по делу № А46-3658/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3658/2018
08 мая 2018 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2018 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Артём» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска  (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1, по доверенности от 20.10.2017, личность удостоверена паспортом;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 28.03.2018, удостоверение, 



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Артём» (далее – истец, общество, ООО «Артём») обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 6000 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090302:3560, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажное здание, участок находится примерно в 81 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. Чередовал 14-я, д. 57.

Из обстоятельств дела следует, что 11.11.2016 ООО «Артём» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации.

09.12.2016 Департамент письмом № ИСХ-ДИО/18416, полученным ООО «Артём» 12.12.2016, уведомил Общество об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Посчитав данный отказ незаконным, ООО «Артём» обратилось в Арбитражный суд Омской области за защитой нарушенных прав.

05.06.2017 Арбитражным судом Омской области принято решение по делу № А46-1876/2017, которым требования ООО «Артём» к Департаменту с учётом уточнения удовлетворены.

Признано незаконным решение Департамента, выраженное в письме от 09.12.2016 № Исх-ДИО/18416, об отказе в предоставлении в аренду ООО «Артём» земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560.

Суд обязал Департамент на основании заявления ООО «Артём» от 11.11.2016 о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 в срок не более 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанного договора для подписания ООО «Артём».

24.08.2017 Восьмой арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2017 по делу № А46-1876/2017 оставил без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 05.06.2017, Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 по делу № А46-1876/2017 Департаментом подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560.

12.10.2017 ООО «Артём» получен проект договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов.

Ознакомившись с текстом проекта договора, ООО «Артём» письмом от 26.10.2017 № 16/17 уведомило о том, что договор может быть заключен только с протоколом разногласий от 27.10.2017.

27.10.2017 ООО «Артём» письмом № 17/17 возвратило три подписанных экземпляра проектов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 с протоколом разногласий от 27.10.2017.

03.11.2017  ООО «Артём» письмом № 18/17 уведомил Департамент о том, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 нуждается в изложении в новой редакции, поскольку 02.11.2017 апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 02.11.2017 № 50-АПГ17-18 признано недействующим постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду».

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска письмом от 23.11.2017 № Исх-ДИО/20082 сообщил о том, что рассмотрение обращений, поданных ООО «Артём», по вопросу заключения договора аренды земельного участка, не представляется возможным до принятия правового акта, регламентирующего порядок расчета арендной платы, в связи с вышеуказанным обстоятельством.

Так как с 01.01.2018 вступил в силу новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, согласно Постановлению Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п», то 12.01.2018 ООО «Артём» подало обращение в Департамент с протоколом разногласий (в редакции № 2).

Письмом от 05.02.2018 № Исх-ДИО/1492 Департамент сообщил о том, что подготовлены протоколы согласования разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560.

09.02.2018 представителем ООО «Артём» получены указанные протоколы согласования разногласий (что подтверждается распиской).

Ознакомившись с указанными протоколами согласования, ООО «Артём» не согласен с положениями согласованной редакции.

Ввиду невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке Общество обратилось в суд с заявленными выше требованиями.

В судебном заседании представители истца высказались согласно письменным пояснениям. Представитель ответчика устно возразил против требований.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, выслушав доводы сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Направленный в адрес Общества протокол согласования разногласий следует рассматривать как отклонение протокола разногласий, поскольку спорные пункты договора ответчиком в редакции истца не приняты.


По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд приходит к следующим выводам.


Пунктом 2.1 договора в редакции арендодателя закреплено следующее: «Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 44 505,00 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору».

Приложением № 2 к договору определен порядок расчета размера арендной платы за пользование земельным участком.

Из содержания разногласий по порядку определения размера арендной платы следует, что, по мнению арендатора, в качестве коэффициента, выраженного в процентах, устанавливаемых в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка следует применить величину в 3,8 % «иные земельные участки, в то время как арендатором определен коэффициент в 4,3% «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

С 01.01.2018  вступил в силу новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее — Порядок) в редакции Постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 № 108-п».

В соответствии с пунктом 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка, по следующей формуле А = С х К, где:

А - годовая арендная плата;

С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

К — коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно протоколу согласования разногласий к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560, полученному 09.02.2018, Департамент установил сумму арендной платы в размере 44 505,00 рублей в месяц. В расчете ежемесячной арендной платы, являющемуся приложением А к протоколу согласования разногласий, видно, что Департамент применил коэффициент вида разрешенного использования земельного участка — 4,3%. Указанный коэффициент используется для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В свою очередь, общество в приложении А к протоколу разногласий (редакция № 2) указало сумму ежемесячной арендной платы в размере 39 330,00 рублей.

А/год = 12 420 000,00 х 3,8% = 471 960 рублей,

А/мес. = 471 960 руб. /12 мес. = 39 330 рублей, где:

12 420 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка, согласно Отчету от 31.08.2017 № 516-31-01;

3,8% - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка «иные земельные участки», установленный в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в редакции Постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 № 108-п».

Для расчета обществом применен коэффициент 3,8% поскольку видом разрешенного использования участка является строительство многофункционального торгового комплекса с размещением объектов торговли, обслуживания населения, офисов. Соответственно, главным назначением (видом разрешенного использования земельного участка) является многофункциональный торговый комплекс, в котором могут быть размещены объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, то есть эти объекты являются разъяснением вида разрешенного использования.

Кроме этого суд отмечает, что следуя буквальной редакции означенного порядка расчета, коэффициент 4,3 % применяется при использовании земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в то время как возведенный объект предназначен, в том числе, для размещения офисов.

При предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения подлежит применению 3,6 %.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд соглашается с позицией истца, о том, что в формуле расчета размера арендной платы должен быть применен коэффициент 3,8%, кроме того, суд учитывает, что аргументированных возражений со стороны ответчика в указанной части не последовало.


Пунктом 2.4 договора в редакции Департамента закреплено следующее: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка». Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что «настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации».

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключённого ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из содержания пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключённым, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иное будет означать, что арендатор уже несет какие-то обязанности, хотя еще не является правообладателем указанного земельного участка.

Из буквального прочтения нормы пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Понуждение ответчика к заключению договора на невыгодных для него условиях не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства, закрепляющего принцип свободы договора. При этом Департамент не лишен права взыскать с общества неосновательное обогащение за период использования земельного участка до заключения договора в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным изложить пункт 2.4 договора в редакции истца: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с даты его заключения», пункт 7.2 в редакции «настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации».

В редакции, предложенной Ответчиком, подпункт 12 пункта 3.2 договора изложен в следующей редакции: арендатор обязан «не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешения органов власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов и согласия арендодателя».

Условие договора о получении согласия арендодателя является излишним и фактически повлечет необоснованное возложение на общество обязанности получения дополнительного разрешения от арендодателя в тех случаях, когда соответствующие разрешительные документы выдаются исключительно компетентными субъектами и в строго определенных действующим законодательством случаях. При утверждении данного пункта, арендатор будет поставлен в зависимость от усмотрения арендодателя.

Учитывая изложенное, суд соглашается с позицией истца о необходимости изложения указанного положения договора в следующей редакции «Арендатор обязан не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов».

В связи с удовлетворением исковых требований возмещение понесенных истцом судебных расходов возлагается судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



Р Е Ш И Л:

требование общества с ограниченной ответственностью «Артём» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить полностью.

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства (завершения строительства), без проведения торгов, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 6000 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090302:3560, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажное здание, участок находится примерно в 81 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, ул. Чередовал 14-я, д. 57 между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска и обществом с ограниченной ответственностью «Артём» следующим образом:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет 39 330,00 рублей в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору)».

Пункт 2.4 изложить в следующей редакции: «Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с момента государственной регистрации».

Подпункт 12 пункта 3.2 изложить в следующей редакции: «Арендатор обязан не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов».

Пункт 7.2 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор считается заключенным с момента государственной регистрации».

Приложение № 2 к Договору изложить в следующей редакции: Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в собственности Омской области,  и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее — Порядок) в редакции Постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. № 108-п».

А = СхК/100%,где:

А — годовая арендная плата (руб./год);

С  — рыночная  стоимость  земельного  участка  с  кадастровым  номером  55:36:090302:3560, площадью 6000 кв.м., которая на 25.08.2017 составляет 12 420 000, 00 руб. (Отчет от 31.08.2017 № 516-31-01);

Коэффициент — коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый в зависимости от вида

разрешенного использования земельного участка — 3,8% (для иных земельных участков).

Годовой размер арендной платы составляет: 471 960,00 рублей в год. Размер ежемесячной арендной платы составляет: 39 330,00 рублей в месяц.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Артём» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в течение этого срока лицами, участвующими в деле, в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42).

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         С.В. Ярковой