Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А65-24785/2023АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00 Именем Российской Федерации г. Казань Дело № А65-24785/2023 Дата принятия решения – 05 апреля 2024 года. Дата объявления резолютивной части – 27 марта 2024 года. Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Андреева К.П., при составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, пом.110-121 (кадастровый №16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м., изложив - пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС)»; - абзац 2 пункта 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта- 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора»; - абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №___ от «__»_____ 2023, определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС). с участием: от истца – ФИО2 по доверенности от 16.11.2023 г., диплом от 25.06.2020 г. (до перерыва), не явился, извещен (после перерыва) от ответчика – не явился, извещен (до и после перерыва), Истец, Общество с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань об определении условий договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м., изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 000 000 (пять миллионов) руб. с учётом НДС». Истец до начала судебного заседания направил заявление об уточнении исковых требований, согласно которым просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, пом.110-121 (кадастровый №16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м., изложив: - пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС)»; - абзац 2 пункта 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта- 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора»; - абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №___ от «__»_____ 2023, определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС). Первый платеж должен быть произведен по «__» _______ 2023 и составляет 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. № п/п Процентный период Остаток платежей на начало процентного периода, (руб.) Дата платежа (не позднее) Сумма платежа за процентный период, (руб.) % за просрочку платежа, (руб.) 1. 3 672 666,40 61 211,10 2. 61 211,10 3. 61 211,10 4. 61 211,10 5. 61 211,10 6. 61 211,10 7. 61 211,10 8. 61 211,10 9. 61 211,10 10. 61 211,10 11. 61 211,10 12. 61 211,10 13. 61 211,10 14. 61 211,10 15. 61 211,10 16. 61 211,10 17. 61 211,10 18. 61 211,10 19. 61 211,10 20. 61 211,10 21. 61 211,10 22. 61 211,10 23. 61 211,10 24. 61 211,10 25. 61 211,10 26. 61 211,10 27. 61 211,10 28. 61 211,10 29. 61 211,10 30. 61 211,10 31. 61 211,10 32. 61 211,10 33. 61 211,10 34. 61 211,10 35. 61 211,10 36. 61 211,10 37. 61 211,10 38. 61 211,10 39. 61 211,10 40. 61 211,10 41. 61 211,10 42. 61 211,10 43. 61 211,10 44. 61 211,10 45. 61 211,10 46. 61 211,10 47. 61 211,10 48. 61 211,10 49. 61 211,10 50. 61 211,10 51. 61 211,10 52. 61 211,10 53. 61 211,10 54. 61 211,10 55. 61 211,10 56. 61 211,10 57. 61 211,10 58. 61 211,10 59. 61 211,10 60. 61 211,50 3 672 666,40 Судом в порядке ст.49 АПК РФ уточненные исковые требования истца приняты. Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам. Как следует из материалов дела, 12 апреля 2021 года между МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани и Обществом с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн" заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани №9081-95л – нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. Истец обратился к ответчику с заявлениями о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность; нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. 29.07.2023 Комитетом подготовлено и направлено в адрес истца предложение (исх. №10733/КЗИО-исх) о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества -объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. Истцом получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Цена договора указана в п. 2.1 проекта договора в размере 7 850 000 рублей. 12.08.2023 Комитет направил копию отчета №13ИКБ/Оц-23 в отчет на обращение истца. Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости для определения реальной рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. истец обратился в суд с настоящим иском. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Судом установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта. Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества. В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта – нежилых помещений цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. В суд поступило экспертное заключение за №7-24 от 07 марта 2024 года, согласно которому по состоянию на 26 апреля 2023 года рыночная стоимость объекта – нежилых помещений цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...> (кадастровый номер 16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м. составила с учетом НДС 5 509 000 руб., без учета НДС 4 590 833 руб. Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты. Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу. Учитывая представленное экспертное заключение п.2.1 проекта договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС)»; - абзац 2 пункта 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта- 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора»; - абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №___ от «__»_____ 2023, определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС). Первый платеж должен быть произведен по «__» _______ 2023 и составляет 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. № п/п Процентный период Остаток платежей на начало процентного периода, (руб.) Дата платежа (не позднее) Сумма платежа за процентный период, (руб.) % за просрочку платежа, (руб.) 1. 3 672 666,40 61 211,10 2. 61 211,10 3. 61 211,10 4. 61 211,10 5. 61 211,10 6. 61 211,10 7. 61 211,10 8. 61 211,10 9. 61 211,10 10. 61 211,10 11. 61 211,10 12. 61 211,10 13. 61 211,10 14. 61 211,10 15. 61 211,10 16. 61 211,10 17. 61 211,10 18. 61 211,10 19. 61 211,10 20. 61 211,10 21. 61 211,10 22. 61 211,10 23. 61 211,10 24. 61 211,10 25. 61 211,10 26. 61 211,10 27. 61 211,10 28. 61 211,10 29. 61 211,10 30. 61 211,10 31. 61 211,10 32. 61 211,10 33. 61 211,10 34. 61 211,10 35. 61 211,10 36. 61 211,10 37. 61 211,10 38. 61 211,10 39. 61 211,10 40. 61 211,10 41. 61 211,10 42. 61 211,10 43. 61 211,10 44. 61 211,10 45. 61 211,10 46. 61 211,10 47. 61 211,10 48. 61 211,10 49. 61 211,10 50. 61 211,10 51. 61 211,10 52. 61 211,10 53. 61 211,10 54. 61 211,10 55. 61 211,10 56. 61 211,10 57. 61 211,10 58. 61 211,10 59. 61 211,10 60. 61 211,50 3 672 666,40 Расходы по оплате госпошлины, расходы за проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика. Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Исковые требования удовлетворить. Определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилые помещения цокольного этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, пом.110-121 (кадастровый №16:50:010318:204) общей площадью 113,1 кв.м., изложив - пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС)»; - абзац 2 пункта 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Первый платеж составляет 20% (двадцать процентов) от общей цены объекта- 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным Продавцом реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора»; - абзац 2 и 3 приложения №1 к договору купли-продажи арендуемого помещения в следующей редакции: «В соответствии с Договором №___ от «__»_____ 2023, определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему Договору) 4 590 833 (Четыре миллиона пятьсот девяносто тысяч восемьсот тридцать три рубля) руб. (без учета НДС). Первый платеж должен быть произведен по «__» _______ 2023 и составляет 918 166,60 (девятьсот восемнадцать тысяч сто шестьдесят шесть рублей шестьдесят копеек)» руб. № п/п Процентный период Остаток платежей на начало процентного периода, (руб.) Дата платежа (не позднее) Сумма платежа за процентный период, (руб.) % за просрочку платежа, (руб.) 1. 3 672 666,40 61 211,10 2. 61 211,10 3. 61 211,10 4. 61 211,10 5. 61 211,10 6. 61 211,10 7. 61 211,10 8. 61 211,10 9. 61 211,10 10. 61 211,10 11. 61 211,10 12. 61 211,10 13. 61 211,10 14. 61 211,10 15. 61 211,10 16. 61 211,10 17. 61 211,10 18. 61 211,10 19. 61 211,10 20. 61 211,10 21. 61 211,10 22. 61 211,10 23. 61 211,10 24. 61 211,10 25. 61 211,10 26. 61 211,10 27. 61 211,10 28. 61 211,10 29. 61 211,10 30. 61 211,10 31. 61 211,10 32. 61 211,10 33. 61 211,10 34. 61 211,10 35. 61 211,10 36. 61 211,10 37. 61 211,10 38. 61 211,10 39. 61 211,10 40. 61 211,10 41. 61 211,10 42. 61 211,10 43. 61 211,10 44. 61 211,10 45. 61 211,10 46. 61 211,10 47. 61 211,10 48. 61 211,10 49. 61 211,10 50. 61 211,10 51. 61 211,10 52. 61 211,10 53. 61 211,10 54. 61 211,10 55. 61 211,10 56. 61 211,10 57. 61 211,10 58. 61 211,10 59. 61 211,10 60. 61 211,50 3 672 666,40 Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринг Констракшн", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины, 22 000 руб. расходов на оплату расходов на оплату услуг экспертизы. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. Судья К.П. Андреев Суд:АС Республики Татарстан (подробнее)Истцы:ООО "Инжиниринг Констракшн", г. Казань (ИНН: 1655448814) (подробнее)Ответчики:Муниципальное казённое учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ИНН: 1655065674) (подробнее)Судьи дела:Андреев К.П. (судья) (подробнее)Последние документы по делу:Судебная практика по:Признание договора незаключеннымСудебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ |
