Решение от 3 июля 2017 г. по делу № А50-10860/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

04.07.2017 года Дело № А50-10860/17

Резолютивная часть решения объявлена 26.06.2017 года. Полный текст решения изготовлен 04.07.2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Гуляевой Е.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, помощником судьи Батуевой М.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

в судебном заседании принимали участие представители:

от истца – ФИО2, по доверенности от 09.01.2017, удостоверение адвоката, Обухова Т.А., по доверенности от 10.10.2016, паспорт;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 09.01.2017, паспорт;


участвующие в деле лица о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом путем направления в их адрес копий определения заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о принятии заявления к производству


Общество с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581. Истец просит принять пункты 1.1 и 2.1 договора в следующей редакции: п.1.1 «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв.м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д.Кондратово, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью»; п.2.1 «Цена участка составляет 6684 руб. 15 коп. (шесть тысяч шестьсот восемьдесят четыре рубля пятнадцать копеек). Оплата производится в рублях».

Определением от 27.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ст.51 АПК РФ).

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении иска. Заявленные требования обоснованы истцом тем, что он имеет право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, на земельном участке расположено принадлежащее истцу здание конторы, заявка на выкуп земельного участка подана в 2015 году, на момент подачи заявки разрешенным использованием участка было – для сельскохозяйственного производства. Истец указывает, что проект договора купли-продажи земельного участка направлен ему ответчиком в 2017 году с указанием разрешенного использования участка – многофункциональные деловые и обслуживающие здания и цены выкупа - более 18 млн руб. Не согласившись с условиями п.п.1.1 в части разрешенного использования и с п.2.1 в части цены выкупа, истец направил ответчику протокол разногласий к договору. Истцом также приведены доводы о том, что цена выкупа земельного участка подлежала определению на дату подачи заявки; исходя из разрешенного использования участка, установленного на тот момент, цена выкупа должна составлять 6684 руб. 15 коп. Истец полагает, что последующее изменение, по инициативе ответчика, разрешенного использования земельного участка необоснованно увеличило кадастровую стоимость земельного участка, цену выкупа участка, а действия ответчика по изменению разрешенного использования земельного участка являются злоупотреблением правом.

Ответчик иск не признал. Возражения ответчика основаны на том, что на дату подачи истцом заявки о приобретении в собственность земельного участка разрешенное использование участка, указанное в ГКН (для сельскохозяйственного производства), не соответствовало фактическому использованию земельного участка и документации по планировке территории д.Кондратово Кондратовского сельского поселения. Участок расположен в территориальной зоне ОЖ, градостроительный регламент которой не предполагает использование участков в целях сельскохозяйственного производства. Ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 непосредственно в целях сельскохозяйственного производства истцом не используется, на участке расположено офисное здание, в котором, помимо истца, располагаются иные организации. Ввиду этого ответчик полагает свои действия по приведению разрешенного использования земельного участка в соответствие с документацией по планировке территории, коррекции разрешенного использования участка соответствующими закону. По мнению ответчика, цена выкупа земельного участка, равная его кадастровой стоимости, подлежит определению исходя из измененного разрешенного использования участка (многофункциональные деловые и обслуживающие здания). Ввиду исправления органом кадастрового учета допущенной технической ошибки цена выкупа участка составляет 8560547 руб. 90 коп.

Представители третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, не явились в судебное заседание.

В отзыве на иск кадастровая палата указывает на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 на 31.12.2016 составляет 8560547 руб. 90 коп., данная кадастровая стоимость утверждена в 2017 году. Кадастровая палата в отзыве приводит информацию о том, что по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013, утвержденной с 01.01.2014, в ГКН была внесена информация о кадастровой стоимости земельного участка, равной 6684 руб. 15 коп. исходя из разрешенного использования участка – для сельскохозяйственного производства. Впоследствии на основании заявления Территориального управления Росимущества в Пермском крае от 29.12.2016 разрешенное использование участка в сведениях ГКН изменено на «многофункциональные деловые и обслуживающие здания», исходя из данного разрешенного использования актом, с использованием удельных показателей по видам разрешенного использования, определена кадастровая стоимость участка в размере 18996613 руб. 30 коп. В дальнейшем, ввиду выявления и исправления технической ошибки, принято решение от 11.04.2017 об исправлении технической ошибки, с применением верного вида разрешенного использования земельного участка в ГКН исправлена информация о кадастровой стоимости участка (8560547 руб. 90 коп.).

В судебном заседании 21.06.2017 был объявлен перерыв до 26.06.2017 14 час.15 мин. После перерыва судебное разбирательство возобновлено.

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд установил:

вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу № А50-28001/2016 признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу РФ, бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, выразившееся в нерассмотрении заявления ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» от 30.09.2015 о предоставлении земельного участка площадью 4426 кв.м с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный район, Кондратовское сельское поселение, д.Кондратово, в собственность и несовершении предусмотренных законом действий в установленный срок. При рассмотрении дела судом установлено то обстоятельство, что с заявлением о приобретении в собственность земельного участка ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» обратилось в уполномоченный орган 30.09.2015, проект договора купли-продажи земельного участка направлен ответчиком истцу 17.01.2017.

Проектом договора купли-продажи земельного участка, направленным ответчиком истцу, предусмотрено в п.1.1 разрешенное использование земельного участка – многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в п.2.1 цена участка – 18996613 руб. 30 коп. (л.д.37-39).

Истцом 31.01.2017 проект договора подписан с протоколом разногласий, протокол направлен ответчику (л.д.54-55).

Протоколом предложено в п.1.1 договора разрешенное использование земельного участка указать – для сельскохозяйственного производства, в п.2.1 договора цену участка указать – 6684 руб. 15 коп.

Невозможность согласовать возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно разрешенного использования участка и выкупной цены участка послужило основанием для обращения истца ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п.п.3, 4 настоящих Правил.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила N 316).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (п. 2 Правил N 316). При этом государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки).

В соответствии с п. 15, 18 Федерального стандарта оценки, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.

В подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Как указано в отзыве кадастровой палаты, земельный участок площадью 4426 кв.м с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный район, Кондратовское сельское поселение, д.Кондратово, учтен в ГКН 18.05.2006 на основании постановления главы Пермского муниципального района № 1823 «О формировании земельных участков».

На 17.09.2012 по сведениям ГКН разрешенное использование участка – для сельскохозяйственного производства, кадастровая стоимость – 939551 руб. 28 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка на 17.09.2012 (л.д.21-23).

На территории Пермского края результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01.01.2013 утверждены постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п.

С использованием указанных результатов массовой оценки, проведенной исходя из разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 «для сельскохозяйственного производства», кадастровая стоимость участка была определена в размере 6684 руб. 15 коп. (дата утверждения – 01.01.2014), что следует из выписки из ЕГРН от 26.01.2017 (л.д.56) и отзыва кадастровой палаты.

Возражения ответчика по делу основаны на том обстоятельстве, что истцом земельный участок с кадастровым номером № 59:32:0630006:6581 непосредственно в целях сельскохозяйственного производства не используется.

Указанные доводы судом рассмотрены и признаны обоснованными.

Как следует из имеющихся в деле кадастровых паспортов, объяснений участвующих в деле лиц, на участке расположено нежилое здание конторы, истец ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» является собственником указанного здания с 09.06.2015 (л.д.25-26).

Данное здание расположено по адресу: <...>.

Решением Совета депутатов Кондратовского сельского поселения от 28.05.2014 № 52 утверждены Правила землепользования и застройки Кондратовского сельского поселения. Данные правила опубликованы на официальном интернет-сайте поселения по адресу http://sp-kondratovo59.ru/ в разделе «О поселении». В составе Правил утверждены карты градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территории Кондратовского сельского поселения (ст.ст.40, 41).

Согласно приведенным картам здание по адресу <...>, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположены в зоне ОЖ (зоне общественно-жилого назначения). Статьей 43.4 Правил установлен градостроительный регламент указанной зоны, не предполагающий размещение в указанной зоне недвижимого имущества, участвующего в сельскохозяйственном производстве ни по основному виду разрешенного использования, ни по вспомогательному, ни по условно-разрешенному.

Из объяснений представителей истца в судебном заседании, представленных ими фотоснимков следует, что в здании конторы и на прилегающем к нему земельном участке сельскохозяйственное производство непосредственно не ведется, здание является деловым, в здании размещается, в том числе, офис истца – кабинеты директора, приемная, бухгалтерия, отдел кадров, кабинет главного агронома.

Таким образом, приведенные выше доказательства в их совокупности и взаимосвязи подтверждают обоснованность доводов ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка «для сельскохозяйственного производства», указанное в ГКН до 31.12.2016, с момента приобретения истцом здания конторы не соответствовало фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581.

Доводы истца о том, что ООО «Агропромышленный комплекс «Красава» является сельскохозяйственной организацией, здание конторы и право аренды земельного участка приобретено истцом в составе предприятия как имущественного комплекса при продаже имущества сельскохозяйственного предприятия (банкрота) судом рассмотрены и признаны не имеющими значения для дела, с учетом изложенного выше. Само по себе указание в договоре аренды земельного участка его разрешенного использования, не соответствующего фактическому, об обоснованности заявленных истцом требований не свидетельствует.

При таких обстоятельствах ответчиком обосновано инициировано в 2016 году изменение внесенных в ГКН сведений о разрешенном использовании земельного участка на сведения о разрешенном использовании, соответствующем действительности и предусмотренном градостроительным регламентом зоны ОЖ Правил землепользования и застройки Кондратовского сельского поселения (многофункциональные деловые и обслуживающие здания). Данные действия ответчика направлены на приведение фактического использования земельного участка и разрешенного использования к одному знаменателю, а также на актуализацию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного выше злоупотребления правом (ст.10 ГК РФ) в действиях ответчика арбитражным судом не установлено.

Поскольку в данном случае осуществляется продажа земельного участка, относящегося к публичной собственности, выкупная его цена должна быть определена в соответствии с нормативными актами, регулирующими порядок отчуждения таких объектов недвижимости, и не может зависеть от усмотрения органов, осуществляющих соответствующие полномочия по продаже земельных участков. То обстоятельство, что изменение сведений ГКН о разрешенном использовании участка по заявлению ответчика осуществлено после подачи истцом заявления о приобретении в собственность земельного участка, в данном конкретном случае о злоупотреблении правом не свидетельствует.

Статьей 24.9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, определено, что в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Из материалов дела (л.д.82-84, 93) следует, что в ГКН 31.12.2016 внесены изменения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, актом определена его кадастровая стоимость в размере 18996613 руб. 30 коп. с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УКПС) 4292 руб. 05 коп. (за 1 кв.м).

Далее, 11.04.2017 органом кадастрового учета исправлена техническая ошибка, заключавшаяся в неверном применении УКПС. С применением показателя УКПС 1934 руб. 15 коп. кадастровая стоимость участка определена в размере 8560547 руб. 90 коп.

Так как в результате действий органа, осуществляющего полномочия собственника земельного участка, и действий органа кадастрового учета фактическое использование земельного участка, его разрешенное использование и сведения ГКН соответствуют друг другу, цена выкупа земельного участка должна быть определена с учетом измененного разрешенного использования земельного участка.

Доводы о правомерности определения выкупной цены в размере 18996613 руб. 30 коп. ответчиком не приведены. Напротив, в ходе рассмотрения дела ответчик указывал на то обстоятельство, что после направления ответчиком истцу проекта договора купли-продажи органом кадастрового учета 11.04.2017 была исправлена техническая ошибка, в результате чего кадастровая стоимость участка определена в размере 8560547 руб. 90 коп.

При таких обстоятельствах цена выкупа земельного участка судом определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, с учетом его разрешенного использования, то есть в размере 8560547 руб. 90 коп.

Так как решение по настоящему делу принято не в пользу истца, понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины с ответчика не взыскиваются (ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Красава» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581:

изложить пункт 1.1. договора в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв.м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д.Кондратово, разрешенное использование – многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью»;

изложить абзац 1 пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 8560547 руб. 90 коп. (восемь миллионов пятьсот шестьдесят тысяч пятьсот сорок семь рублей девяносто копеек). Оплата производится в рублях».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Е.И. Гуляева