Решение от 14 августа 2019 г. по делу № А76-31661/2018

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-31661/2018
14 августа 2019 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 августа 2019 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления земельными и имущественными отношениями Кусинского муниципального района, ОГРН <***>, г. Куса Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «СпецБурМатериалы», ОГРН <***>, п. Северный Московской области,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: акционерного общества «Научно-производственное объединение «Полицелл», ОГРН <***>, г. Владимир,

о взыскании 346 715 руб. 52 коп.,

без участия представителей сторон в судебном заседании;

УСТАНОВИЛ:

Управление земельными и имущественными отношениями Кусинского муниципального района (далее – истец, Управление ) 22.05.2018 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СпецБурМатериалы» (далее – ответчик, ООО «СпецБурМатериалы») с требованиями:

-о взыскании задолженности по договору аренды от 17.03.2011 №64 в размере 296 257 руб. 89 коп., пени в размере 9 152 руб. 62 коп.

-о взыскании задолженности по договору аренды от 17.03.2011 №66 в размере 40 051 руб. 16 коп., пени в размере 1 253 руб. 85 коп.

-о расторжении договора аренды от 17.03.2011 №64 и договора аренды от 17.03.2011 №66.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.08.2018 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области, поскольку истцом нарушена установленная законом территориальная подсудность подачи искового заявления.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.10.2018 дело назначено к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено акционерное общество «Научно-производственное объединение «Полицелл».

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и договоры аренды, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом (т. 1, л.д. 155-157).

Ответчик, мотивированный отзыв в соответствии с положениями ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в материалы дела не представил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени о времени и месте извещено надлежащим образом (т. 2, л.д. 10)

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

17 марта 2005 года, на основании распоряжения Главы Кусинского района № 201 от 17.03.2015, между Муниципальным образованием «Кусинский район» в лице комитета по управлению имуществом Кусинского района (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СпецБурМатериалы» (арендатор) заключен договор № 64 (т. 1, л.д. 21-22, далее – договор № 64), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 74:14:0201009:0021 категория земли – земли поселений, находящийся по адресу: Челябинская область, Кусинский район, пгт. Магнитка, ул. Спартака, 6, участок 20, для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 349 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается на 5 лет, с 17.03.2005 по 17.03.2010 (п. 2.1 договора № 64).

В соответствии с п. 3.1 договора № 64, размер арендной платы за участок составляет за два месяца 2004 года составляет 7 566 руб., за 2005 год – 49 935 руб. 60 коп.

Согласно п. 3.2 договора № 64, арендная плата вносится арендатором: за I квартал – до 15 марта, II квартал – до 15 июня, за III квартал – до 15 сентября, за IV квартал – до 15 ноября, путем перечисления на расчетный счет.

Актом приема-передачи от 17.03.2005 земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 23).

Распоряжением Администрации Кусинского муниципального района Челябинской области от 11.03.2010 № 205-р (т. 1, л.д. 72) в распоряжение № 201 от 17.03.2005 года внесены изменения, слова «сроком 5 лет» заменены словами «сроком на 10 лет».

Ответчиком в адрес истца направлено письмо б/н (т. 1, л.д. 60) с просьбой пролонгировать договор аренды № 64.

17 марта 2005 года, на основании распоряжения Главы Кусинского района № 200 от 17.03.2015, между Муниципальным образованием «Кусинский район» в лице комитета по управлению имуществом Кусинского района (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СпецБурМатериалы» (арендатор) заключен договор № 66 (т. 1, л.д. 24-25, далее – договор № 66), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 74:14:0201009:0022, категория земли – земли поселений, находящийся по адресу: Челябинская область, Кусинский район, пгт. Магнитка, ул. Спартака, 4, для производственной деятельности в границах указанных в кадастровом плане участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 501 кв.м.

Срок аренды участка устанавливается на 5 лет, с 17.03.2005 по 17.03.2010 (п. 2.1 договора № 66).

В соответствии с п. 3.1 договора № 66, размер арендной платы за участок составляет за два месяца 2004 года составляет 1 501 руб., за 2005 год – 9 906 руб. 60 коп.

Согласно п. 3.2 договора № 66, арендная плата вносится арендатором: за I квартал – до 15 марта, II квартал – до 15 июня, за III квартал – до 15 сентября, за IV квартал – до 15 ноября, путем перечисления на расчетный счет.

Актом приема-передачи от 17.03.2005 земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 26 оборот).

Распоряжением Администрации Кусинского муниципального района Челябинской области от 11.03.2010 № 204-р (т. 1, л.д. 71) в распоряжение № 200 от 17.03.2005 года внесены изменения, слова «сроком 5 лет» заменены словами «сроком на 10 лет».

Ответчиком в адрес истца направлено письмо б/н (т. 1, л.д. 61) с просьбой пролонгировать договор аренды № 66.

Истец установив, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате по договорам № 64, № 66, направил в адрес ответчика претензии № 14 от 19.04.2017, № 15 от 19.04.2017 с требованиями оплатить задолженность (т. 1, л.д. 29-30).

В связи с тем, что требования истца не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из п.1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, а также решением Собрания депутатов Кусинского муниципального района Челябинской области от 24.06.2008 № 57, решением Собрания депутатов Кусинского муниципального района Челябинской области от 26.01.2016 № 1.

Частью 1 статьи 1 Закона № 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где: Ап – размер арендной платы; Склад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В обоснование заявленной суммы задолженности по оплате арендных платежей в размере 346 715 руб. 52 коп., истцом представлен соответствующий расчет за период с 19.07.2015 по 25.04.2017 (по договору № 64, т. 1, л.д. 34-35) и расчет за период с 09.07.2015 по 01.11.2016 (по договору № 66, т. 1, л.д. 36-37).

Данные расчеты проверены судом и признаны необоснованными и арифметически неверными в силу следующего.

Как было установлено судом ранее, объектом по договору аренды является земельный участок, с кадастровым номером 74:14:0201009:0021, для эксплуатации:

-здания склада химикатов центрально-материального склада площадью 375,7 кв.м.

-здания центрального склада площадью 937,4 кв.м.

Как следует из выписок из ЕГРН представленных истцом в материалы дела (т. 1, л.д. 152-153), собственником здания склада химикатов центрально-материального склада площадью 375,7 кв.м., и здания центрального склада площадью 937,4 кв.м. с 07.03.2017 года является АО «НПО «Полицелл».

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом неправомерно рассчитана арендная плата по договору № 64 по 25.04.2017, так как право собственности на объекты недвижимости находящиеся на земельном участке перешли 07.03.2017 к третьему лицу.

Также согласно п. 3.2 договоров № 64, № 66, арендная плата вносится арендатором: за I квартал – до 15 марта, II квартал – до 15 июня, за III квартал – до 15 сентября, за IV квартал – до 15 ноября, путем перечисления на расчетный счет.

Между тем из расчетов следует, что истцом арендная плата рассчитана помесячно, а не поквартально.

Судом самостоятельно произведен расчет по договору № 64:

За период с 19.07.2015 по 12.11.2015

-8 253 333 руб. 27 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 365 * 115 = 51 988 руб. 40 коп.

За период с 13.11.2015 по 31.12.2015

-8 318 136 руб. 06 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 365 * 49 = 22 333 руб. 62 коп.

За период с 01.01.2016 по 31.12.2016

-8 318 136 руб. 06 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 = 166 362 руб. 72 коп.

За период с 01.01.2017 по 07.03.2017:

-8 318 136 руб. 06 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 365 * 66 = 30 082 руб. 03 коп. – за период с 01.01.2017 по 07.03.2017

Итого: 270 766 руб. 77 коп.

Судом самостоятельно произведен расчет по договору № 65:

За период с 09.07.2015 по 12.11.2015

-1 091 572 руб. 23 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 365 * 125 = 7 476 руб. 52 коп.

За период с 13.11.2015 по 31.12.2015:

-1 109 809 руб. 38 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 365 * 49 = 2 979 руб. 76 коп.

За период с 01.01.2016 по 01.11.2016

-1 109 809 руб. 38 коп. * 2% / 100% * 1 * 1 * 1 / 366 * 306 = 18 557 руб. 47 коп.

Итого: 29 013 руб. 75 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору № 64 за период с 19.07.2015 по 07.03.2017 в размере 270 766 руб. 77 коп., по договору № 66 за период с 09.07.2015 по 01.11.2016 в размере 29 013 руб. 75 коп. – всего 299 780 руб. 52 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени по договору № 64 за период с 19.07.2015 по 31.03.2017 в размере 9 152 руб. 62 коп., по договору № 66 за период с 19.07.2015 по 31.03.2017, в обоснование чего представлены соответствующие расчеты (т. 1, л.д. 34-35, 36-37).

Данные расчеты проверены судом и признаны арифметически неверными в силу следующего.

В соответствии с п. 5.2 договора № 64 и договора № 66, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Также согласно п. 3.2 договоров № 64, № 66, арендная плата вносится арендатором: за I квартал – до 15 марта, II квартал – до 15 июня, за III квартал – до 15 сентября, за IV квартал – до 15 ноября, путем перечисления на расчетный счет.

Как было установлено судом ранее, арендная плата в расчете рассчитана истцом помесячно, а не поквартально.

При проверке расчетов неустойки суд также приходит к выводу о том, что истцом неправомерно исчислена неустойка не в соответствии с положениями п. 3.2 договоров № 64 и № 66.

Истцом в качестве даты начала исчисления неустойки по договорам № 64 и № 66 указывается 19.07.2015. Так как указанная дата входит в III квартал 2015 года, а срок оплаты за III квартал согласно условиями договоров – 15 сентября, суд приходит к выводу, что датой начала исчисления неустойки является 16.09.2015.

Судом самостоятельно произведен расчет неустойки по договору № 64 за период с 16.09.2015 по 07.03.2017:

-33 279 руб. 61 коп. * 0,01% * 62 (дня) = 206 руб. 33 коп.

-74 719 руб. 13 коп. * 0,01% * 120 (день) = 896 руб. 63 коп.

-116 309 руб. 81 коп. * 0,01% * 92 (дня) = 1 070 руб. 05 коп.

-157 900 руб. 49 коп. * 0,01% * 92 (дня) = 1 452 руб. 68 коп.

-199 491 руб. 17 коп. * 0,01% * 61 (день) = 1 216 руб. 90 коп.

-241 081 руб. 85 коп. * 0,01% * 112 (дней) = 2 700 руб. 12 коп.

Итого: 7 542 руб. 71 коп.

Судом самостоятельно произведен расчет неустойки по договору № 66 за период с 16.09.2015 по 01.11.2016:

-4 988 руб. 45 коп. * 0,01% * 62 (дня) = 30 руб. 93 коп.

-10 494 руб. 98 коп. * 0,01% * 121 (день) = 126 руб. 99 коп.

-16044 руб. 03 коп. * 0,01% * 92 (дня) = 131 руб. 56 коп.

-21 593 руб. 07 коп. * 0,01% * 92 (дня) = 198 руб. 66 коп.

-27 142 руб. 11 коп. * 0,01% * 47 (дней) = 127 руб. 57 коп.

Итого: 615 руб. 71 коп.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка по договору № 64 за период с 16.09.2015 по 07.03.2017 в размере 7 542 руб. 71 коп., по договору № 66 за период с 16.09.2015 по 01.11.2016 в размере 615 руб. 71 коп. – всего 8 158 руб. 42 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров № 64 и № 66.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 4.1.1 договоров № 64 и № 66, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 договора.

В претензиях № 14 от 19.04.2017, № 15 от 19.04.2017 истец указал ответчику на необходимость погашения задолженности и предложил ответчику расторгнуть договоры аренды по соглашению сторон.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, согласно положению п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 552 ГК РФ разъяснены и пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которым: согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, Покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Также разъяснение дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу указанных норм, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка исключает возможность предъявления требования о расторжении договора к его прежнему арендатору, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях

В связи с тем, что в настоящее время все права и обязанности перешли к новому собственнику объектов недвижимости, и никаких правовых оснований к прекращению договоров аренды № 64 и № 66 в отношении ООО «Спецбурматериалы» в настоящем случае не усматривается.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявленной сумме иска 346 715 руб. 52 коп., подлежит уплате государственная пошлина в размере 9 934 руб.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина в размере 8 822 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецбурматериалы» в пользу Управления земельными и имущественными отношениями Кусинского муниципального района задолженность в размере 299 780 руб. 52 коп., пени в сумме 8 158 руб. 42 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецбурматериалы» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 822 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.