Решение от 28 мая 2018 г. по делу № А83-3145/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ 295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11 http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А83-3145/2015
28 мая 2018 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения оглашена 22 мая 2018года Полный текст составлен 28 мая 2018года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Гризодубовой А.Н., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального образования городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта к Обществу с ограниченной ответственностью «РОНДАШБУД-ИНВЕСТПРОЕКТ» о взыскании суммы задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка

с участием представителей сторон: от истца – не явился, от ответчика – не явился

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к ООО «РОНДАШБУД- ИНВЕСТПРОЕКТ» о взыскании задолженности по арендной плате, с учетом уточнений периода и суммы задолженности от 27.10.2015г. за период с 01.01.2015г. по 14.10.2015г. в размере 841537,17 руб., за период до 31.12.2014 года в размере 701088 руб. 65 коп., взыскании пени в размере 100 058,48 руб. и просит расторгнуть договор аренды земельного участка площадью

3,0000га., кадастровый номер 0111949700:01:001:0096, расположенный по адресу: Республика Крым, гор.Ялта, пгт.Форос,43 километр шоссе Ялта – Севастополь от 27.06.2008 года, а также обязать возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта по акту приема- передачи земельный участок площадью 3,0000га., кадастровый номер 0111949700:01:001:0096, расположенный по адресу: Республика Крым, гор.Ялта, пгт.Форос,43 километр шоссе Ялта – Севастополь.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды в части полной и своевременной оплаты арендных платежей.

Решением суда от 10.12.2015 оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016, исковые требования удовлетворены частично, взыскана пеня в размере 1 907,92 руб. В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа решение Арбитражного суда Республики Крым от 10.12.2015 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу № А83- 3145/2015 отменено и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Истец в ходе рассмотрения дела настаивал на заявленных требованиях.

Ответчик иск не признал, пояснил, что арендные платежи вносит своевременно и в полном объеме, согласно условий договора аренды от 27.06.2008г., истец неправомерно применил новый коэффициент 4% при расчете арендной платы, в связи с чем, задолженности по арендным платежам не имеется (без учета указанного коэффициента). Ссылается на неправомерность регулирования истцом в одностороннем порядке арендной платы, ввиду того, что в силу абзаца 2 пункта 1 ст.424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях, арендная плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого

регулирования (п.3 ст.65 ЗК РФ в редакции до 1.03.2015г) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 ст.422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования о взыскания задолженности по арендной плате и взысканию пени подлежат удовлетворению частично, требования о расторжении договора и обязанности возвратить земельный участок по акту приема-передачи подлежат оставлению без удовлетворения.

27.06.2008 между Арендодателем (Форосский поселковый Совет) и Арендатором (ООО «Рондашбуд-Инвестпроект») заключен договор аренды земли № 6, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3,0000 га для строительства и обслуживание коттеджного поселка по адресу: Автономная Республика Крым, г.. Ялта, пгт. Форос, 43-й км. Шоссе Ялта-Севастополь.

Договор зарегистрированы в Государственном реестре земель под № 040800700009 от 18.12.2008г.

Пунктом 4 указанного договора определено, что земельный участок передается в аренду в соответствии с Законами Украины "О местном самоуправлении в Украине", "Об аренде земли", Земельным кодексом Украины, на основании решения 26 сессии 5 созыва

Форосского поселкового совета № 44 от 30.05.2008г. Согласно пункту 10. договора, договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет.

В соответствии с пунктом 11. договора, арендная плата вносится арендатором в денежной форме в сумме и размере в год на период строительства, но не более трех лет, 52501,60 грн. и после ввода в эксплуатацию (или по истечении трех лет) – 262508 грн., что составляет 3,35% от нормативной денежной оценки земельного участка. Арендная плата вносится ежемесячно, равными долями на период строительства в сумме 4375,13 грн. и после ввода в эксплуатацию (или по истечении трех лет) – в сумме 21 875,67 грн. Начисление и оплата арендной платы

начинается с момента фактической передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что исчисление размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Формам.

Пунктом 14 договора стороны определили, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, в случаях:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором;

- изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов,

изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством;

- ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине

арендатора, что подтверждено документами;

- в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.

В соответствии с п.35 Договора, изменения условий договора осуществляется в письменной форме, по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора, спор разрешается в судебном порядке.

Истец указывает на то, что в соответствии с актом приема-передачи реестра плательщиков арендной платы, задолженность по договору аренды по состоянию на 31.12.2014г. составляет 963088,65 руб. и с учетом произведенной частичной оплаты 08.04.2015г. в сумме 235000 руб., сумма задолженности, подлежащая взысканию составляет 701088,65 руб. За период 1-2 квартал 2015года составляет 815858,12руб., с учетом платежа от 30.06.2015г. в размере 25500 руб.

В соответствии со статьей 654 Гражданского Кодекса Украины, изменение или расторжение договора осуществляется в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом, либо не следует из обычаев делового оборота.

Статьей 632 ГК Украины предусмотрено применение в установленных законом случаях цен (тарифов, ставок и т.п.), устанавливаемых или регулируемых уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом изменение цены после заключения договора

допускается только в случаях и на условиях, установленных договором или законом.

В соответствии с нормами статей 626, 629 Гражданского кодекса Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор является обязательным для исполнения сторонами. Спорные правоотношения между сторонами по делу возникли по поводу аренды земли территориальной громады, в связи с чем подлежат применению нормы Гражданского, Земельного кодексов Украины и Закона Украины "Об аренде земли".

В силу ч. 1 ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли" одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата за землю с определением ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, а также ответственность за ее не оплату.

Из положений ст. 21 вышеназванного закона следует, что

арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит

арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и

сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по

соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных

законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые

устанавливаются или регулируются уполномоченными органами

государственной власти или органами местного самоуправления.

Как указано выше, согласно пункта 14 договора, стороны определили, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, в случаях изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.

Как усматривается из Решения 63 сессии 5 созыва № 05 от 06.10.2010г. Форосского поселкового совета «Об изменении коэффициента арендной платы за землю», утвержден коэффициент арендной платы за аренду земли в размере 4,0% от нормативной денежной оценки земли, для договоров, заключаемых месяцем

спустя после публикации объявления в средствах массовой информации (т.1 л.д.135).

Решением 39 сессии 6 созыва № 03 от 22.03.2013г. Форосского поселкового совета «О внесении изменений в Решение № 05 от 06.10.2010г. «Об изменении коэффициента арендной платы за землю», дополнено Решение № 05 от 06.10.2010г. пунктом следующего содержания: «Привести в соответствие с решением № 05 от 06.10.2010г. «Об изменении коэффициента арендной платы за землю» договоры аренды земельных участков, заключенные до 06.10.2010г., направив дополнительные соглашения арендаторам земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства» (т.1. л.д.136).

Согласно ст. 144 Конституции Украины, органы местного самоуправления в пределах полномочий, определенных законом, принимают решения, которые являются обязательными для исполнения на соответствующей территории.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, согласно норм Налогового кодекса Украины (статьи 285-288), размер арендной платы, хотя и установлен договором, подлежит самостоятельному пересчету арендатором исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли (п. 286.2, 288.5, 288.7, 289.3 и др.).

Поскольку данная обязанность предусмотрена указанными выше нормами действующего законодательства и условиями заключенного между сторонами договора, у ответчика существует обязанность самостоятельно производить перерасчет арендных платежей с учетом изменения нормативной денежной оценки земли.

В соответствии с абз. 4 п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. «О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Согласно п. 19 указанного Постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, данная позиция согласуется со статьей 632 ГК Украины, а также с п. 14 договора, предусматривающим ежегодный пересмотр арендной платы в других случаях, предусмотренных законодательством Украины.

В тоже время, в материалах дела Ответчиком представлена копия Акта сверки взаимных расчетов, подписанного Форосским поселковым советом и ООО «Рондашбуд-Инвестпроект», согласно которого, задолженность по арендной плате по состоянию на 31.12.2014 г. составляла 474 257,99 руб. При этом, размер арендной платы в месяц – 24112,80 руб.

Суд, принимая во внимание витиеватость изложенных истцом обстоятельств, касающихся существа заявленных требований, отсутствие в иске определенного периода, за который истец просит взыскать сумму задолженности в размере 701088,65 руб, а также методики расчета арендной платы, неоднократно предлагал истцу, в контексте положений п.1 ст.135, пп.2 п.2 ст.136 АПК РФ, представить детальный расчет суммы задолженности по состоянию на

31.12.2014г., с указанием конкретного периода ее возникновения, выраженного в иностранной валюте при перерасчете в российский рубль.

Истец, со ссылкой на отсутствие возможности предоставить истребуемый детальный расчет по причине отсутствия сведений о периоде и порядке исчисления налоговым органом суммы арендной платы, которая была передана истцу без расшифровки, ввиду неопределенности в сроке возникновения задолженности, просил суд иск удовлетворить на основании представленных доказательств.

Суд, давая оценку процессуальному поведению истца, в соответствии с требованиями статьи 9 Кодекса, возложил на него негативные последствия несовершения процессуальных действий по представлению доказательств, что соответствует отраженному в постановлении от 06.03.2012 N12505/11 правовому подходу Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, согласно которому с точки зрения состязательности как основы судопроизводства в арбитражном суде нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Так, суд создал представителю истца, обремененного юридической квалификацией, благоприятные условия для предоставления расчета, однако, произвести расчет арендной платы исходя из Решений сессии Форосского совета, которые он гипотетически предполагал, явились основанием к изменению суммы арендной платы, истец не посчитал необходимым, ограничившись доводом о невозможности представить более точную информацию о периоде ее возникновения и природе увеличения суммы арендной платы, нежели та, которая определена в договоре аренды.

В данном случае, суд учитывает непредоставление истцом указанного расчета задолженности по арендной плате.

Соответственно, ввиду отсутствия иных допустимых доказательств суммы задолженности на указанную дату 31.12.2014 г., судом принимается в качестве

такого доказательства Акт сверки взаимных расчетов между Форосским поселковым советом и ООО «Рондашбуд-Инвестпроект» на сумму 474 257,99 руб. При этом, судом принято во внимание то, что Форосский поселковый совет, будучи до 01.01.2015 г. Арендодателем земельного участка, подписав указанный Акт сверки, признает в нем сумму задолженности по арендной плате и ежемесячный размер арендной платы.

Таким образом, по состоянию на 31.12.2014 г. размер задолженности подтверждается надлежащим образом и истцом допустимыми доказательствами не опровергнут.

Суд не принимает во внимание представленный истцом акт приема-передачи реестра плательщиков арендной платы, согласно которому задолженность по договору аренды по состоянию на 31.12.2014г. составляет 963088,65 руб., поскольку в нем отсутствует детальный расчет суммы задолженности по состоянию на 31.12.2014г. с указанием конкретного периода ее возникновения, выраженного в иностранной валюте при перерасчете в российский рубль.

Ответчик в обоснование надлежащего исполнения им обязанности по внесению арендной платы представил в дело платежные поручения: № 1 на сумму 235000 руб., № 2 на сумму 225 500 руб. и № 3 на сумму 395 000 руб. (т.1.л.д.76-78,140, т.2 л.д. 2,3,4) всего на сумму 655 500 руб., которые с учетом акта сверки взаимных расчетов, подписанным Форосским поселковым советом и ООО «Рондашбуд» свидетельствуют о том, что задолженность по арендной плате по состоянию на 01.01.2015г. составляла 474 257,99 руб. и погашена, при этом, размер арендной платы в месяц – 24112,80 руб. (т.1 л.д.58). Оставшаяся после погашения задолженности сумма 181242,01 руб. (655 500 – 474 257,99) засчитывается в счет оплаты задолженности за период с 01.01.2015 года.

С учетом уточнений периода и суммы задолженности от 27.10.2015г. за период с 01.01.2015г. по 14.10.2015г. суд считает обоснованным указанный истцом размер арендной платы в месяц 140 226,35 рублей.

Таким образом, за период с 01.01.2015 г. по 14.10.2015 г. (9 месяцев и 14 дней) сумма арендной платы составляет 1 327 477, 46 руб. (140 226,35 * 9 мес. 14 дней). С учетом суммы, оставшейся после погашения задолженности за период до

01.01.2015 г. – 181242,01 руб., взысканию в пользу истца подлежит 1 146 235,45 руб.

Кроме того, истцом предъявлена ко взысканию сумма пени в размере 42207,94 за 96 дней просрочки.

Дополнительным пояснением по делу, направленным в адрес суда 08.12.2015г., истец представил расчет пени по состоянию на 14.10.2015г., который составляет 100058,48 руб.

Однако, заявлений в порядке ст.49 АПК РФ об увеличении цены иска суду представлено не было, а вышеуказанный расчет суд не может трактовать в контексте увеличения исковых требований, в связи с чем, рассмотрению подлежат требования о взыскании с ответчика пени в размере 42207,94 за 96 дней просрочки, указанных в исковом заявлении.

Ответчиком предъявляемая ко взысканию неустойка не оспорена, контррасчет пени не предоставлен.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика неустойки в заявленном истцом размере.

Относительно исковых требований требования о расторжении договора аренды земельного участка и обязанности возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта по акту приема-передачи земельный участок, суд считает, что указанные требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

В соответствии с п. 37 договора, действие договора прекращается путем его расторжения по решению суда, по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано в исковом заявлении, основанием для расторжения договора является тот факт, что истцом была направлена в адрес ответчика претензия об уплате задолженности от 23.06.2016 г. № 02-1/4269, в которой предлагалось погасить задолженность по арендной плате в течении 20 дней с момента получения указанной претензии, которая получена директором ответчика 24.06.2016 г.

В доказательство отправки истцом и получения ответчиком претензии в материалы дела представлена почтовая квитанция об отправке почтовой корреспонденции от 24.06.2016 г., а также почтовое уведомления о вручении от 24.06.2016, в котором в графе «Вручено» с отметкой «Лично» имеется подпись директора ООО «Рондашбуд - Инвестпроект» ФИО2

Представитель ответчика в судебном заседании 24.11.2016 г. заявил об исключении из числа доказательств копии претензии об уплате задолженности от 23.06.2016 г. № 02-1/4269, копии почтовой квитанции об отправке почтовой корреспонденции от 24.06.2016 г., копии почтового уведомления о вручении от 24.06.2016 г., поскольку почтовую корреспонденцию 24.06.2016 г. в отделении «Почта России» Никита 298648 от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты директор «Рондашбуд-Инвестпроект» ФИО2 не получал, в указанном выше Уведомлении не расписывался. Подпись «Кучман» в Уведомлении не является подписью директора ООО «Рондашбуд- Инвестпроект». Образцы его подписи имеются в материалах дела, в частности на доверенности на представительство интересов предприятия, выданной ФИО3, на налоговых декларациях (т.1, л.д. 68-76), в Договоре аренды земельного участка № 6 и т.д., и они абсолютно отличаются от представленной в Уведомлении, в связи с чем ответчик просил суд назначить по делу судебную почерковедческую экспертизу.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применении арбитражными судами законодательства об экспертизе» № 23 от 04.04.2014 разъяснено, что в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц,

участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Судом трижды назначалась судебная почерковедческая экспертиза. Согласно выводов Заключения судебной почерковедческой экспертизы, выполненной экспертом НКО ЧСЭУ «Крымская экспертная служба» ФИО4, цифры «24.06.16» выполнены не ФИО2; установить, выполнена ли ФИО2 подпись в графе «Вручено» с отметкой «Лично», не представляется возможным.

Таким образом, в материалах дела не представлено допустимых доказательств того, что претензия Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты от 23.06.2016 г. № 02-1/4269 была действительно получена директором ООО «Рондашбуд-Инвестпроект» ФИО2 24.06.2016 г.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В данном случае арендодатель должен доказать факт получения арендатором

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОНДАШБУД- ИНВЕСТПРОЕКТ» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Муниципального образования городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта (наименование получателя УФК по Республике Крым Департамент имущественных и земельных отношений л/с <***>) ОКТМО территории 35729000001, наименование банка получателя Отделение Республики Крым г.Симферополь, БИК 043510001, номер счета 40101810335100010001, ИНН <***>, КПП 910301001, КБК 94511105024042010120) задолженность по арендной плате в размере 1 146 235,45 руб. и пеню в размере 42207,94 руб.

3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОНДАШБУД- ИНВЕСТПРОЕКТ» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход Федерального бюджета 24884 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его

принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи

апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом

апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики

Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный

апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со

дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке

кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г.

Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления

в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.Н. Гризодубова