Решение от 2 декабря 2025 г. АС Архангельской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2438/2025
г. Архангельск
03 декабря 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 03 декабря 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Илинской А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164262, рп.Плесецк, Архангельская область, ул.Ленина, дом 33)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании 2 032 651 руб.

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО1 (паспорт)

установил следующее: Управление муниципального имущества администрации Плесецкого муниципального округа Архангельской области (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее - ответчик) 2 032 651 руб. задолженности по договору аренды имущества №4/2020 от 13.07.2020 за период с 01.01.2021 по 31.12.2024.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства своего представителя в суд не направил, представил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия.

Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца.

Ответчик с иском не согласился, указал, что ранее имелась договоренность о проведении капитального ремонта в здании, все работы проводились с ведома и согласия истца, фактически ремонт был начат до передачи имущества в аренду, когда ответчик являлся субарендатором, документы о согласовании работ направились неоднократно, однако истец не возвращал подписанные акты, истец к взысканию арендную плату длительное время не предъявлял, обещая провести зачет в счет стоимости проведенного ремонта.

Заслушав ответчика, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, муниципальное образование «Плесецкий муниципальный район» в лице Управления муниципального имущества (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды от 13.07.2020 № 4/2020, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду административное здание, общей площадью 611.2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для размещения офисов.

Согласно п. 1.2 Договора административное здание является собственностью муниципального образования «Плесецкий район» на основании карты реестра недвижимого имущества муниципального образования «Плесецкий район» № 3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 марта 2005 года сделана запись регистрации № 29-01/12-02/2005-007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 29-АГ № 027551, выданным 04 марта 2005 года Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

В пунктах 1.3 и 1.4 этого договора указано, что арендодатель сдает помещения для круглосуточного арендного пользования, срок аренды определяется с 13.07.2020 по 13 июля 2025 года.

В соответствии с п. 2.3 Договора Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату с предоставлением копии платежных поручений в бухгалтерию УМИ ЗО АС и ЖКХ администрации МО «Плесецкий муниципальный район».

Как следует из п.п. 3.1, 3.2 Договора, арендная плата устанавливается по результатам открытого аукциона по извещению № 080620/0354166/01 от 02 июля 2020 года, Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки - годовой арендной платы за право пользования административным зданием общей площадью 611,2 кв.м. - за № 594/20 от 29.05.2020. Арендная плата рассчитывается в годовом исчислении и составляет: в районный бюджет - 603 073 (Шестьсот три тысячи семьдесят три) рубля, (без учета НДС). Арендная плата уплачивается равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа месяца. Арендная плата перечисляется в районный бюджет по указанным в договоре банковским реквизитам.

Ссылаясь на то, что у ответчика образовалась задолженность в общей сумме 2 032 651 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив обстоятельства дела, обоснованность доводов истца и возражений ответчика, суд приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит в связи со следующим.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в пункте 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В числе прочего обязательства возникают из договоров (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

Статьями 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано в статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 статье 623 ГК РФ).

По общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В соответствии со статьей 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Характерные признаки капитального и текущего ремонта определены в пункте 14.2 статьи 1, статье 55.24 ГрК РФ, а также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитсктуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312).

Определение понятия текущего ремонта применительно к зданиям и сооружениям содержится в н. 3.12 Свода правил СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения" (утв. приказом Минстроя России от 24.08.2016 N 590/пр), согласно которому под текущим ремонтом понимается комплекс мероприятий, осуществляемый в плановом порядке в период расчетного срока службы здания (сооружения) в целях восстановления исправности или работоспособности, частичного восстановления его ресурса, установленной нормативными документами и технической документацией, обеспечивающих их нормальную эксплуатацию.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строи тельных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В письме Минстроя России от 27.02.2018 № 7026-АС/08 "Об определении видов ремонта" разъяснено: к текущему ремонту относятся устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основных средств, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы но систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту относится восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при котором его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Арендатор, требующий возмещения стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Как установлено судом, в настоящее время договорные отношения по аренде здания между сторонами прекращены, учитывая срок действия договора, установленный пунктом 1.4 договора (до 13.07.2025), а также направления в адрес предпринимателя уведомления о расторжении договора. Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения статей 616,623 ГК РФ, допускающие возможность осуществления зачета при прекращении договорных отношений.

Как установлено судом и по существу не оспаривается сторонами, ремонтные работы были начаты ответчиком до момента принятия здания в аренду и фактически продолжены после заключения договора аренды. Согласно техническому паспорту здания, составленному по состоянию на 15 мая 2012 года, здание нежилое, двухэтажное, 1975 года постройки, благоустройство – электроосвещение, стены брусчатые, перекрытия деревянные, крыша шиферная, обрешетка – деревянная, полы дощатые, линолеум, проемы конные – двойные створные, проемы дверные – филёнчатые, внутренняя отделка - сухая штукатурка, оклейка, окраска.

Как следует из материалов дела ответчиком были произведены следующие ремонтные работы: отделка фасада металлическим профнастилом, утепление стен под металлический фасад минеральным утеплителем, замена деревянных окон на пластиковые, установка крыльца с пандусом, установка эвакуационной лестницы, установка входных дверей, ремонт крыши с частичной заменой стропильной системы и кровли, технологическое присоединение к сетям отопления. Кроме того внутри помещения было проведены следующие работы: выравнивание стен, отделка стен листами гипсокартона, окраска стен, монтаж подвесной потолочной системы «Амстронг», покрытие пола линолеумом, монтаж охранной и пожарной сигнализации, монтаж наружных металлических дверей и дверей МДФ.

Согласно отчету ИП ФИО2 №594/20, составленному 29 мая 2020 года, состояние здания удовлетворительное (частично требуется косметический ремонт). Стены брусчатые, обшиты металлическим сайдингом, крыша металлическая, оконные проемы - стеклопакеты пластиковые, стены: штукатурка, отделка панелями ПВХ, потолок штукатурка, подвесной потолок. Холодное водоснабжение, электроосвещение, канализация от центральной сети, отопление – электрический котел (страница 12 отчета).

Как следует из пояснений ответчика ремонт здания производился с ведома и по просьбе сотрудников Управления, с момента начала проведения ремонтных работ в адрес Управления неоднократно направлялись для согласования акты и локальные сметные расчеты с указанием произведенных работ по ремонту, как самого здания, так и помещений внутри здания.

Управление не оспаривает, что все работы были произведены ответчиком, при этом указывает на то, что невозможно определить какие работы выполнены до передачи имущества в аренду, а какие уже после заключения договора аренды. Доказательств проведения ремонтных работ силами Управления либо иными лицами в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд пришел к выводу, что произведенный ответчиком ремонт, принадлежащего истцу здания, следует квалифицировать как капитальный.

Судом установлено, что дополнительным соглашением № 1 от 01.08.2022, стороны внесли изменения в договор аренды нежилых помещений от 13.07.2020, дополнив его пунктами 2.5.1.- 2.5.6.

Согласно пунктам 2.5.1. - 2.5.3 неотделимые улучшения объекта Арендатор вправе производить с письменного согласия Арендодателя, для чего стороны составляют дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений арендованных помещений, в нем стороны определяют, какие конкретно улучшения являются неотделимыми, объемы, сроки, а также стоимость производства таких улучшений

Результаты работ по производству неотделимых улучшений, их стоимость стороны фиксируют в акте приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений арендованного помещения.

Все неотделимые улучшения объекта, произведенные Арендатором, являются собственностью Арендодателя с момента их производства и учитываются на счетах бухгалтерского учета на основании акта приема - передачи результатов работ.

10 августа 2022 года между сторонами был подписан акт зачета встречных взаимных требований на сумму 798 001 руб. в соответствии с локальным сметным расчетом № 1, актом приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно распоряжению от 06.06.2023 № 204-ра предпринимателю ФИО1 произведено возмещение понесенных расходов на установку системы отопления в административном здании, расположенном по адресу: ул. Ленина, д. 29 в сумме 798 001 руб.

Как установлено судом система отопления в арендуемом здании была установлена на дату передачи имущества в аренду, ее наличие отражено в экспертном заключении. Также из фотографий, приложенных к экспертному заключению, следует, что на момент осмотра в здании производятся ремонтные работы.

Ответчиком в материалы дела представлены пояснения арендаторов, также судом в ходе судебного разбирательства опрошен в качестве свидетеля директор АНО «Дом ремесел «Традиция» Лебедева (Кустова) М.Н.

Из пояснений, представленных в материалы дела, следует до 2020 года здание, расположенное по адресу <...> находилось в неудовлетворительном состоянии: обветшалые стены, потолки, пол, отсутствовало отопление. ФИО1 был произведен ремонт здания, утеплены стены, покрыты линолеумом полы, установлены новые двери и подвесные потолки, заменена электропроводка, здание оборудовано системой отопления и пожарной сигнализацией.

Из пояснений директора АНО ИК «Забота» следует, что помещение в субаренду у ответчика предложила взять Администрация, помещение находилось в неудовлетворительном состоянии. ФИО1 был произведен ремонт: перебраны и утеплены полы, стены обшиты гипсокартонном и окрашены, оборудован санузел, смонтирован подвесной потолок, заменена электропроводка, установлены металлические двери на основном и запасном выходах, установлена дверь – стеклопакет и 6 межкомнатных дверей, на прилегающей территории построен дощатый тротуар, отсыпан щебнем подъезд.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 указала, что на момент, когда организация обратилась к ответчику о передаче помещений в субаренду по согласованию с Администрацией, помещения находились в неудовлетворительном состоянии, в некоторых помещениях производился ремонт ФИО1, была заменена проводка, отремонтированы полы, произведён ремонт стен, восстановлен отдельный вход в помещение, который был закрыт листами железа, в соответствии с фотографиями, представленными свидетелем на обозрение суду и представителю истца ремонтные работы производились в конце 2020 года – 2021 году.

Из устных пояснений свидетеля и пояснений, представленных в письменном виде, следует, что сотрудники Администрации посещали здание и знали о производимых ответчиком ремонтных работах.

Также Управлением в адрес предпринимателя для исполнения было направлено предписание № 33/1/1 об устранении нарушений требований пожарной безопасности. Доводы истца о том, что в предписании отсутствует указание на необходимость в проведении тех или иных мероприятий в области пожарной безопасности и они выполнены по инициативе ответчика отклоняется судом, поскольку фактическая работоспособность системы пожаротушения, установленной в здании материалами дела не подтверждается.

Ответчиком в арендуемом здании были проведены соответствующие работы по просьбе истца, о ходе исполнения предписания предприниматель отчитывался арендодателю о ходе проведенных работ (письмо от 22.09.2022 № 72). Из представленной переписки не усматривается, что истец указывал ответчику в момент проведения работ по ремонту пожарной сигнализации и системы электроснабжения на отсутствие необходимости в их проведении. С учетом, того, что здание является деревянным надлежащее состояние электропроводки, системы пожарного оповещения является необходимым условием безопасной эксплуатации здания с учетом того, обстоятельства, что в нем находились социально значимые объекты (инклюзивный клуб, дом ремесел). В последующем замечаний к зданию в области требований пожарной безопасности не предъявлялось, предписание контролирующим органом признано исполненным.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, по мнению суда, о согласовании проведения работ по установке системы пожарной сигнализации и изменению эвакуационных путей (пункт 13), а также проведению работ по ремонту помещений в здании.

Кроме того, суд учитывает, что дополнительное соглашение к договору подписано сторонами уже в период, когда большая часть ремонтных работ в здании были завершена. При проведении зачета в 2022 году какие-либо дополнительные соглашения о необходимости проведения работ не подписывались, что свидетельствует о том, что истец был извещен о работах и согласен на их проведение.

Каких-либо замечаний при проведении работ в разумный срок истец не предъявлял, при этом ему неоднократно направлялись для согласования акты выполненных работ и локальные сметные расчеты. Истец суду пояснений, по каким причинам предпринимателю не направлялись ответы по письмам о проведении взаимозачетов, не представил.

Судом установлено, что ремонтные работы произведены ответчиком как до передачи здания в аренду, так и после его передачи. Сторонами по запросу суда был проведен осмотр здания, а также определен перечень проведенных арендатором работ после заключения договора аренды и передачи здания в аренду. Представленные суду акты, в которых определен перечень произведенных ответчиком работ, подписаны сторонами без замечаний и возражений.

Ответчиком в очередной раз для согласования были направлены в адрес истца акты выполненных работ КС-2 на ремонт здания и локальные сметные расчеты на общую сумму: 4 983 431 руб. 32 коп. по выполненным работам: пожарная сигнализация, система электроснабжения, отделочные работы. Представитель истца в судебном заседании подтвердила, что акты получены истцом, проверены, замечаний к содержанию актов и установлению стоимости произведенных работ и неотделимых улучшений не имеется.

Также представитель истца указала, что в настоящий момент подписание актов невозможно в связи со сменой руководящего состава истца, как главы администрации, так и начальника Управления муниципального имущества, поскольку согласование проведения работ, производилось ответчиком с бывшим руководителем Управления муниципального имущества.

С учетом фактических обстоятельств дела, суд считает, что факт согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и видов работ ответчиком подтвержден (ст. 65 АПК РФ). Каких-либо доказательств несоответствия выполненных работ обычно предъявляемым требованиям истец не представил, претензий к качеству работ не предъявил.

Из документов, представленных сторонами не усматривается, что муниципальному имуществу в ходе проведения ремонтных работ был причинен вред и состояние муниципального имущества ухудшилось. В рассматриваемом случаев результате проведения капитального ремонта улучшились технические характеристики здания.

Суд с учетом представленных доказательств, а именно: актов выполненных работ, установил, что стоимость произведенного ремонта превышает размер арендной платы, заявленный в иске.

Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости, учитывая факт прекращения между сторонами договорных отношений, на основании статьей 616, 623 Гражданского кодекса РФ и представленных ответчиком документов, суд приходит к выводу, что у ответчика имеется право на зачет работ по капитальному ремонту арендованного имущества в счет арендной платы в сумме 2 032 651 руб.

Поскольку у ответчика задолженность по арендной плате отсутствует, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности в размере 2 032 651 руб.

Поскольку истец как орган местного самоуправления на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, то государственная пошлина по результатам рассмотрения иска с Управления в доход федерального бюджета не взыскивается.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Суханова