Решение от 20 января 2020 г. по делу № А41-102090/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

20 января 2020 года Дело №А41-102090/19

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.В. Плотникова при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО УК "АТ-МЕНЕДЖМЕНТ" к Управлению Росреестра МО о признании

при участии в заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "АТ-МЕНЕДЖМЕНТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании отказа № 50/052/008/2019-7976 от 02.10.19г. недействительным;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать договор аренды № 06/09-18/3 Ан от 06.09.2018 г.;

- о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Заявитель настаивает на исковых требованиях.

Заинтересованное лицо возражало против заявленных требований.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО УК "АТ-МЕНЕДЖМЕНТ" (арендодатель) и ООО «Фармкомплект» (арендатор) заключен договор аренды №06/09-18/3АН от 06.09.18 г.

В п.1 Договора Стороны согласовали в качестве предмета аренды нежилые помещения совокупной площадью 17 069,6 кв. м. в Здании с кадастровым номером: 50:23:0000000:8994 расположенное по адресу: <...>, а именно:

- Нежилые помещения №№ 1-6 №7/1-7/3, №8-9, №10/1-10/2, общей совокупной площадью 15 468,5 кв.м., расположенные на 1-м этаже Здания, отмеченные на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

- нежилые помещения №№ 7,10 расположенные на 1-м уровне Здания, отмеченные жирными линиями на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

- нежилые помещения №14,15,17-33,33.1,34-49,51,53,54 совокупной площадью 1 601,1 кв. м., расположенные на 3 уровне Здания, отмеченные красными линиями на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

30.05.2019 г. Заявителем был подан комплект документов для государственной регистрации Договора №06/09-18/3 АН от 06.09.18 г., заключенного между Заявителем и ООО «Фармкомплект».

02.07.2019 г. Управлением Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Московской области было принято решение № 50/052/008/2019-7976 о приостановлении государственной регистрации Договора, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации.

В Уведомлении указаны следующие основания для приостановления государственной регистрации Договора: не представлены документы, необходимые для проведения регистрации, а именно: согласие залогодержателя на совершение сделки в отношении объекта недвижимости, находящегося в залоге, согласие специализированного депозитария на распоряжение имуществом паевого фонда в соответствии со ст. 43 ФЗ от 29.11.2001 г. №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", передаваемая часть не учтена в ЕГРН, что исключает возможность проведения государственной регистрации Договора аренды.

11.09.2019 г. Заявитель предоставил запрашиваемые документы с заявлением о государственной регистрации №50-50/052-50//052/008/2019-12648, а именно: согласие залогодержателя на совершение сделки в отношении объекта недвижимости, находящегося в залоге, согласие специализированного депозитария на распоряжение имуществом паевого фонда в соответствии со ст. 43 ФЗ от 29.11.2001 г. №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах".

02.10.2019 г. Управлением Федеральной службы государственный регистрации, кадастра и картографии по Московской области было принято решение об отказе в государственной регистрации Договора в связи с истечением срока приостановления, в котором указано, что Заявителем не представлен технический план.

Полагая указанное решение Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации договора незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В ч. 1 ст. 20 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

При этом Законом о регистрации (п. 2 ст. 17) не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В статье 44 Закона о регистрации установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Частью 5 статьи 44 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления.

Оспариваемое решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора аренды было мотивировано тем, что заявителем на государственную регистрацию не представлен технический план на соответствующую часть объекта недвижимости, переданную в аренды, что препятствует ее кадастровому учету.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В п. 9 Постановления от 17.11.2011 №73 Пленум ВАС также указал, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016г., учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В п. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изложен исчерпывающий перечень основания для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Между тем ни одно из изложенных оснований не относится к объекту аренды согласно Договору.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор аренды недвижимости (нежилого помещения) от 06.09.18 г. №06/09-18/3АН, заключенный ООО УК "АТ-МЕНЕДЖМЕНТ" и ООО «Фармкомплект», в пунктах 1.1.1 – 1.1.3 которого определено, что объектом аренды, подлежащим передаче арендатору, являются следующие нежилые помещения:

- Нежилые помещения №№ 1-6 №7/1-7/3, №8-9, №10/1-10/2, общей совокупной площадью 15 468,5 кв.м., расположенные на 1-м этаже Здания, отмеченные на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

- нежилые помещения №№ 7,10 расположенные на 1-м уровне Здания, отмеченные жирными линиями на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

- нежилые помещения №14,15,17-33,33.1,34-49,51,53,54 совокупной площадью 1 601,1 кв. м., расположенные на 3 уровне Здания, отмеченные красными линиями на Поэтажном плане Здания, являющемся неотъемлемой частью Договора;

а также приложение N 1-2 к договору, содержащее сведения о границах помещений и его расположения на копии технического плана, суд установил, что договором и приложением к нему сторонами согласована графическая часть и текстуальное описание предмета аренды.

При таких обстоятельствах имеется возможность внесения в государственном кадастре недвижимости сведений о переданной в аренду части объекта недвижимости.

Судом установлено, что в ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет (кадастровый номер: 50:23:02:02558:003) в государственном кадастре недвижимости.

При таких условиях суд полагает, что отказ в государственной регистрации указанного Договора является незаконным.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Учитывая изложенное, суд считает незаконным и нарушающим права законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации, в связи с чем, требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с возложением расходов по госпошлине на заинтересованное лицо.

Расходы по госпошлине распределяются на Ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области № 50/052/008/2019-7976 от 02.10.19г. недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать договор аренды № 06/09-18/3 Ан от 06.09.2018 г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО УК "АТ-Менеджмент" Д.У. комбинированным ЗПИФ "АТ Недвижимость" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

Судья Н.В. Плотникова