Постановление от 12 сентября 2024 г. по делу № А13-1882/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-1882/2024
г. Вологда
12 сентября 2024 года


Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года. В полном объёме постановление изготовлено 12 сентября 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и

ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Ерофеевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью

«ПКФ КомСервис» представителя ФИО2 по доверенности от 23.08.2024, от администрации города Вологды представителя ФИО3 по доверенности от 09.04.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПКФ КомСервис» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 07 мая 2024 года по делу

№ А13-1882/2024,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ПКФ КомСервис» (адрес: 160034, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее –

ООО «ПКФ КомСервис», Общество) обратилось с иском в суд к администрации города Вологды (адрес: 160035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>) о признании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.11.2023 № 17, заключенного Администрацией, действующей на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 от имени

ООО «ПКФ КомСервис» (продавец), и ФИО4 (покупатель) на основании протокола о результатах аукциона от 14.11.2023 № 51/н., недействительным;

о применении последствий недействительности сделки договора

купли-продажи объекта незавершенного строительства от 17.11.2023 № 17, заключенного Администрацией, действующей на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу

№ А13-17030/2022 от имени ООО «ПКФ КомСервис» (продавец), и ФИО4 (покупатель) на основании протокола о результатах аукциона

от 14.11.2023 № 51/н.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общество с ограниченной ответственностью «ПКФ Метаком» (далее – ООО «ПКФ Метаком»), общество с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» (далее –

ООО «Горстройзаказчик»). Решением арбитражного суда от 07.05.2024 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы ссылается на отсутствие у Администрации права на заключение договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от имени действующего на момент сделки собственника – Общества. Также податель апелляционной жалобы считает, что у суда первой инстанции имелись основания для оставления иска без рассмотрения, так как в рамках дела о банкротстве в отношении

ООО «Горстройзаказчик» рассматривается заявление об оспаривании указанной сделки. Кроме того, Общество указало на нахождение в производстве Арбитражного суда Вологодской области дела № А13-3776/2024. Также Общество полагает, что ссылка суда на решение от 16.04.2024 по делу

№ А13-16273/2023 несостоятельна, поскольку судебный акт не вступил в законную силу и следовательно, не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

ФИО4 в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу, а также ее представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

(далее – АПК РФ) в отсутствие ФИО4 и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав объяснения представителей, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ПКФ КомСервис» является собственником объекта незавершенного

строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, площадь застройки 1505,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и сооружения (автостоянка), с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, общей площадью 227 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> (далее - объекты недвижимости) на основании договора купли-продажи от 17.07.2023.

В адрес ООО «ПКФ КомСервис» 04.12.2023 направлено уведомление о продаже объекта незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности, к уведомлению приложена копия договора от 17.11.2023 № 17 (далее – договор № 17), который от имени собственника

(ООО «ПКФ КомСервис») подписан Администрацией.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 взыскано с ООО «Горстройзаказчик» в пользу Администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>) 158 160 руб. 66 коп., в том числе 139 182 руб. 51 коп. – основной долг, 18 978 руб. 15 коп. – пени; расторгнут договор о предоставлении в аренду земельного участка от 12.04.2019 № 24-1552гс (далее – договор № 24-1552гс); изъят у

ООО «Горстройзаказчик» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0404002:32, площадью 6 741 кв. м, местоположение <...>, и сооружение - автостоянка с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, местоположение: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...> путем продажи с публичных торгов.

ООО «Горстройзаказчик» и ООО «ПКФ Метаком» 12.12.2022 заключили договор купли-продажи следующего имущества: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0404002:32, площадью

6 741 кв. м, местоположение: <...>, и сооружение – автостоянка, с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, местоположение: Российская Федерация, Вологодская область, городской округ город Вологда, <...>.

Переход права собственности на объекты недвижимости был зарегистрирован 19.05.2023.

В свою очередь ООО «ПКФ Метаком» продало указанные объекты недвижимости ООО «ПКФ КомСервис» по договору купли-продажи от 17.07.2023, переход права собственности зарегистрирован 23.11.2023.

Как указывает истец, Администрация в нарушение прав истца заключила договор № 17 от имени действующего на момент сделки собственника

ООО «ПКФ КомСервис».

Как следует из материалов дела, Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) содержит следующие сведения в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 (площадь застройки – 1505,4 кв. м, степень готовности –

5 %), расположенного по адресу: <...>, и сооружения, с кадастровым номером 35:24:0401002:2724 (наименование: автостоянка, площадь застройки – 227 кв. м, год завершения строительства – 2021), расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, Городской округ город Вологда, <...>:

на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2013 и 27.01.2021 в силу договора № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка от 12.04.2019, технического плана сооружения от 22.01.2021 зарегистрировано 21.08.2013 право собственности

ООО «ГорСтройЗаказчик»;

на основании договора купли-продажи от 12.12.2022 зарегистрирован 19.05.2023 переход права собственности к ООО «ПКФ Метаком»;

на основании договора купли-продажи от 17.07.2023 зарегистрирован 24.07.2023 переход права собственности к ООО «ПКФ КомСервис»;

на основании договора № 17 зарегистрирован 23.11.2023 переход права собственности к ФИО4

Кроме того, в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации прав на земельный участок, с кадастровым номером 35:24:0401002:32 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты автомобильного транспорта, уточненная площадь 6 481 кв. м), расположенный по адресу: <...>:

на основании договора № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка 07.05.2019 внесены записи о государственной регистрации аренды и договора аренды в пользу ООО «Горстройзаказчик» (с учетом дополнительного соглашения к договору № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка на срок с 07.05.2019 по 21.03.2025);

на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 записи о государственной регистрации аренды и договора аренды 14.07.2023 прекращены.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем договор № 17 заключен Администрацией (в лице начальника Департамента имущественных отношений Администрации), действующей от имени собственника объекта незавершенного строительства

ООО «ПКФ КомСервис», и ФИО4 по результатам аукциона от 14.11.2023.

При заключении договора Администрация действовала на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022, которым в том числе был расторгнут договор № 24-1552гс о предоставлении в аренду земельного участка (заключенный для завершения строительства), а также изъяты путем продажи с публичных торгов расположенные на земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и сооружение с кадастровым номером 35:24:0401002:2724.

Как следует из пунктов 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов (часть 3 статьи 16 АПК РФ).

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 обжаловалось Администрацией, ООО «Горстройзаказчик», ООО «ПКФ Метаком», оставлено судами апелляционной и кассационной инстанции без изменения.

Таким образом, как верно указано судом, решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 об изъятии спорных объектов путем продажи с публичных торгов подлежало исполнению в установленном законом порядке.

Особенности проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее - Правила проведения публичных торгов) согласно которым публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах.

При этом установлено, что организатор аукциона не вправе отказаться от проведения аукциона, а также не вправе уклоняться от подписания протокола и

заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона.

Кроме того, пунктом 19 Правил проведения публичных торгов установлено, что организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Судом установлено, что торги в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Договор исполнен сторонами, ФИО4 оплатил стоимость имущества в сумме 2 518 560 руб., Администрация передала ФИО4 проданное имущество по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Судом также отмечено, что решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-16273/2023 от 16.04.2024 (на момент вынесения обжалуемого решения не вступило в законную силу) ООО «ПКФ Комсервис» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, (дата государственной регистрации 23.11.2023 № 35:24:0401002:149-35/266/2023-18) и сооружения (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724 (дата регистрации 23.11.2023 № 35:24:0401002:2724-35/266/2023-19) на основании договора купли-продажи № 17, заключенного между Администрацией города Вологды и ФИО4; о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области погасить (аннулировать) в ЕГРН запись от 23.11.2023 № 35:24:0401002:14935/266/2023-18 о регистрации права собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и погасить (аннулировать) в ЕГРН запись от 23.11.2023 № 35:24:0401002:272435/266/2023-19 о регистрации права собственности ФИО4 на сооружение (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724; возложении обязанности восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ООО «ПКФ КомСервис» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149 и объект недвижимости (автостоянка) с кадастровым номером 35:24:0401002:2724.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы данное решение суда вступило в законную силу.

Администрация денежные средства, полученные в результате реализации спорного имущества, перечислила ООО «ПКФ КомСервис», что не оспаривалось истцом.

Также судом первой инстанции приняты во внимание следующие обстоятельства.

На момент вынесения решения Арбитражного суда Вологодской области от 07.04.2023 по делу № А13-17030/2022 собственником спорных объектов являлось ООО «Горстройзаказчик».

ООО «Горстройзаказчик» не раскрыло в суде информацию о заключении договора купли-продажи от 12.12.2022 с ООО «ПКФ Метаком».

Суд отметил, что подобное процессуальное поведение ООО «Горстройзаказчик» не может быть расценено как добросовестное.

Переход права собственности от ООО «Горстройзаказчик» к

ООО «ПКФ Метаком» зарегистрирован 19.05.2023 – после вынесения решения суда.

На дату обращения в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о регистрации права собственности и продавцу ООО «Горстройзаказчик» и покупателю ООО «ПКФ Метаком» было достоверно известно о принятом судебном акте, что подтверждается участием первого в рассмотрении судебного спора и обращением последнего 05.05.2023 с апелляционной жалобой на состоявший судебный акт (по сведениям «Картотеки арбитражных дел»).

Последующий переход права собственности к ООО «ПКФ КомСервис» зарегистрирован 24.07.2023 на основании договора купли-продажи

от 17.07.2023.

При этом судебный акт по делу № А13-17030/2022 вступил в законную силу 28.06.2023, а 14.06.2023, то есть до даты заключения договора с

ООО «ПКФ КомСервис», прекращены записи о регистрации аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному мнению о том, что совершение указанных сделок, очевидно свидетельствующих о направленности действий их сторон на преодоление судебного акта, не является препятствием для исполнения решения суда об изъятии спорных объектов, а риск совершения таких сделок несут стороны сделок.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что с учетом нахождения в публичном доступе в «Картотеке арбитражных дел» на дату совершения сделки вступившего в законную силу судебного акта по делу № А13-17030/2022 об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов от покупателя требовалось лишь такое усилие по выяснению истины, которое не превышает обычной и ожидаемой от любого участника оборота осмотрительности.

Предметом договора является объект незавершенного строительства, для завершения которого требуется получить разрешение на строительство, что, в свою очередь, возможно только при наличии надлежащим образом оформленных прав на земельный участок, данное обстоятельство являлось существенным при совершении сделки. Основным видом деятельности истца согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) является производство отделочных работ, соответственно о требованиях действующего законодательства в сфере капитального строительства истец должен был быть осведомлен.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами, выясняет основания возникновения у продавца имущества права собственности

на него, правомочия продавца на отчуждение вещи. Такое поведение является обычным, отвечающим стандартным требованиям, предъявляемым к поведению лица, совершающего сделку.

Суд правомерно отметил, что в рассматриваемом случае истец перед совершением сделки не проявил должной осмотрительности, результатом чего явилось заключение сделки, предмет которой подлежал изъятию и реализации по правилам гражданского и земельного законодательства путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, истцу из письма Администрации от 20.09.2023

№ 7-0-11/3654/937 было известно о состоявшемся судебном решении по делу № А13-17030/2022.

Также суд указал на то, что ООО «ПКФ Комсервис» не представил суду доказательств оплаты по договору купли-продажи от 17.07.2023 с учетом дополнительного соглашении от 19.07.2023. В соответствии с пунктом 2.1 договора общая стоимость имущества, указанного в пунктах. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, составляет 6 700 000 руб. В соответствии с пунктом 2.3 договора покупатель оплачивает стоимость имущества до 31.12.2023.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ООО «ПКФ КомСервис» не может являться добросовестным приобретателем имущества.

Как следствие, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности судом не установлено.

В удовлетворении исковых требований судом обоснованно отказано.

Доводы конкурсного управляющего ООО «Горстройзаказчик» об оставлении иска без рассмотрения судом первой инстанции признаны необоснованными, поскольку в данном случае исковые требования не подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)

ООО «Горстройзаказчик».

Рассматриваемый иск заявлен по общим основаниям. В рамках дела о банкротстве сделка оспаривается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Данное обстоятельство подтверждено представителями судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы.

Кроме того, сделка, оспариваемая в настоящем деле, не является сделкой должника и/или в отношении имущества должника. Как следствие оснований полагать, что данная сделка подлежала оспариванию только в рамках дела о банкротстве ООО «Горстройзаказчик» не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 07 мая 2024 года по делу № А13-1882/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПКФ КомСервис» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.А. Колтакова

Судьи А.Я. Зайцева

ФИО1