Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А46-18567/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18567/2019
22 июня 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2020 года

Полный текст решения подготовлен 22 июня 2020 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дела по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершённого строительства,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.09.2019;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 27.11.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в Арбитражный суд Омской области (далее – Департамент, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (далее – ответчик, общество, ООО «Капитал-Недвижимость») с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:000000:18736, площадью 2806 кв.м., расположенное по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов с учетом установленной судебной экспертизой рыночной стоимостью объекта в размере 15 300 000,00 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.01.2020 по делу № А46-18567/2019 назначена экспертиза, производство по делу приостановлено.

На разрешения эксперты был постановлен вопрос:

- какова рыночная стоимость объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:000000:18736, степенью готовности 18%. площадью 2806 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, <...>, на дату проведения экспертного исследования?

06.02.2020 в Арбитражный суд Омской области от экспертного учреждения в материалы дела поступили результаты экспертизы.

Определением суда от 25.02.2020 производство по делу было возобновлено.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Выслушав представителя истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

22.08.2016 между Департаментом и ООО «Инвестхимпром» для завершения строительства объекта незавершённого строительства – автоцентра «Титан» был заключен договор аренды № Д-Кр-13-97, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3041, сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.6, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - договор аренды).

Местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3041 площадью 6782 кв. м установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание магазина. Участок находится примерно в 240 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский АО, улица Конева, д. 30/3.

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды по окончании срока действия договора аренды обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым.

17.09.2019 № Исх-ДИО/12708 департаментом было направлено уведомление о прекращении с 23.08.2019 договора аренды № Д-Кр-13-97, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а также в ходе обследования установлено, что на указанном земельном участке расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:000000:18736 площадью 2806 кв. м, степенью готовности 18%, принадлежащий с 13.08.2019 на праве собственности ООО «Капитал-Недвижимость», что подтверждается регистрационной записью №55:36:000000:18736-55/092/2019-4.

Право собственности на указанный объект незавершённого строительства перешло к ООО «Капитал-Недвижимость» от ООО «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» на основании договора купли-продажи от 12.08.2019. Право собственности у ООО «Комбинат строительных материалов «Сибирский железобетон» на указанный объект возникло на основании договора мены от 01.07.2019 № 06/2019, заключенного с ООО «Инвестхимпром»

Как указывает истец, поскольку договор № Д-Кр-13-97 прекратил свое действие и объект незавершённого строительства достроен не был, указанный объект незавершённого строительства подлежит изъятию у собственника с последующей продажей с публичных торгов.

Указанные основания послужили основанием для обращения Департамента в суд с настоящим требованиями.

Суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу статьи 239.1 ГК РФ основания для отчуждения объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение её положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как следует из материалов дела, спорный договор был заключён 22.08.2016.

Договор аренды земельного участка от 22.08.2016 № Д-Кр-13-97 заключён без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершённого строительства, который арендатор правомерно возвёл в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Поскольку, договор аренды земельного участка от 22.08.2016 № Д-Кр-13-97 прекратил свое действие и материалами дела подтверждается наличие объекта незавершенного строительством, что не оспорено ответчиком, то по убеждению суда, имеются основания для изъятия спорного объекта в силу статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

В данном случае доказательств наличия таких обстоятельств в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как было указано выше, определением суда от 28.01.2020 была назначена экспертиза об определении рыночной стоимости объекта незавершённого строительства.

Согласно заключению эксперта № 200101 рыночная стоимость спорного объекта составляет 15 300 000,00 руб.

Оценив представленное экспертное заключение № 200101 , подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», суд пришел к выводу, что каких-либо неясностей в выводах эксперта не усматривается. Заключение носит утвердительный, а не вероятностный характер. Квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами, приложенными к экспертному заключению. Каких-либо нарушений требований проведения экспертизы, установленных положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с окончанием договора аренды сторона должна освободить земельный участок от некапитальных объектов и строительного мусора.

На основании изложенного, требования Департамента подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением требований Департамента бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить с учётом уточнений.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровый номером 55:36:000000:18736, площадью 2806 кв.м., расположенное по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов с учётом установленной судебной экспертизой рыночной стоимости объекта в размере 15 300 000,00 руб.

Привести земельный участок с кадастровым номером 55:36:140103:3041 в состояние, пригодное для дальнейшего использования, путем демонтажа некапитальных объектов и благоустройства прилегающей территории.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-18567/2019 от 19.12.2019 (счет № 04 от 05.02.2020, акт от 05.02.2020), перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по платежному поручению № 91 от 11.12.2019.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев