Решение от 13 июля 2021 г. по делу № А41-78740/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78740/20
13 июля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 16 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АО "БТА Банк"

к ООО "Проектное развитие" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>)

о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков от 22.09.2016 основным, обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57, о регистрации перехода права собственности на земельные участки

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "БТА Банк" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Проектное развитие" с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков от 22.09.2016 основным, обязании передать земельные участки с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57, о регистрации перехода права собственности на земельные участки.

В судебном заседании суд приобщил к материалам дела дополнительные документы, представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы истца, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов в форме аукциона ООО «Проектное решение» приобрело в собственности от ЗАО «Центральная девелоперская компания» земельные участки с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:39 на основании договоров купли-продажи от 03.09.2016 №№ 1, 2.

Между ООО «Проектное развитие» (продавец) и АО "БТА Банк" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи от 22.09.2016, в соответствии с условиями которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:39.

Предварительный договор предусматривает внесение полной стоимости участков в размере 6500000 руб. на условиях задатка, который покупатель обязался перечислить в течение трех дней с момента заключения договора (пункты 2.1 -2.3 договора).

Передача имущества от продавца к покупателю производится по акту приема-передачи (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в течение тридцати рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на имущество и направления продавцом покупателю проекта основного договора, правоустанавливающих документов.

Платежным поручением от 03.10.2016 № 1322 АО "БТА Банк" перечислило в пользу ООО «Проектное решение» денежные средства в размере 6500000 руб. в счет оплаты стоимости земельных участков по предварительному договору от 22.09.2016.

Как пояснил представитель истца, за счет указанных денежных средств ООО «Проектное развитие» оплачена стоимость земельных участков по договорам купли-продажи от 03.09.2016 №№ 1, 2.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:39 снят с кадастрового учета в связи с преобразованием, из его состава образован земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050313:57.

В силу пункта 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Выписками из ЕГРН и регистрационными делами подтверждается, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57 зарегистрировано право собственности ООО «Проектное решение».

Между тем, основной договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57 между сторонами не заключен, переход права собственности к АО "БТА Банк" не зарегистрирован. При этом истец указывает, что земельные участки не переданы.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, АО "БТА Банк" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу положений пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предварительный договор купли-продажи от 22.09.2016 земельных участков с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57 (ранее - 50:28:0050313:39) содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества с условием предоплаты полной стоимости передаваемого имущества.

Следовательно, предварительный договор купли-продажи от 22.09.2016 по существу является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Материалами дела также подтверждается, что обязательство покупателя об оплате исполнено в полном объеме.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования АО "БТА Банк" в части признания предварительного договора от 22.09.2016 основным договором купли-продажи являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в остальной части в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд в силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу положений части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из положений статья 224 ГК РФ следует, что вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Таким образом, до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Между тем, согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Исходя из системного толкования указанных норм и разъяснений, удовлетворение иска о государственной регистрации сделки, равно как иска о государственной регистрации перехода права собственности, стоит в зависимости от того, имело ли место уклонение другой стороны от регистрации или нет.

Истец представил в материалы дела письмо ООО «Проектное развитие» от 05.10.2016 в адрес АО "БТА Банк" с просьбой оказать содействие и возложить на представителей Банка с момента регистрации права собственности на ООО «Проектное решение» контроль за использованием земельных участков в связи с отсутствием штатных сотрудников у общества.

Представитель истца в судебных заседаниях также пояснил, что доступ к земельным участкам не ограничен, ООО «Проектные решения» фактически деятельность на земельных участках не ведет.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что фактически земельные участки с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57 переданы АО "БТА Банк".

Доказательств уклонения ООО «Проектные решения» от передачи земельных участков, равно как и уклонения от государственной регистрации перехода прав на участки, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Поскольку со стороны ответчика отсутствуют действия, свидетельствующие об оспаривании им прав истца, истец не лишен права обратиться в соответствующий орган за регистрацией права собственности, а в случае отказа в государственной регистрации обжаловать такой отказ по правилам главы 24 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Следовательно, требование об обязании передать земельные участки является необоснованным, а требование о государственной регистрации перехода прав – преждевременным. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 14.01.2019 № 305-ЭС18-22219.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования в следующем порядке.

Признать предварительный договор купли-продажи земельных участков от 22.09.2016 основным договором купли-продажи будущей вещи.

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:28:0050313:38, 50:28:0050313:57 к АО "БТА Банк".

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.

Судья Ю.С. Таранец