Решение от 28 мая 2020 г. по делу № А41-93886/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-93886/19
28 мая 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 26 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

СНТ «Взлет» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Химки (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ГК «Российские автомобильные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>); Федеральное дорожное агентство (ИНН <***>, ОГРН <***>) Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: 1025005245055адрес: 143407, <...>)

об устранении недостатков имущества, переданного по договору аренды от 16.03.2019 № 156,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

СНТ «Взлет» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, обязать Администрацию городского округа Химки Московской области устранить недостатки земельного участка, предоставленного по договору аренды от 16.03.1995 № 156, путем выделения равноценного (или лучше) земельного участка, находящегося в надлежащем состоянии.

В судебном заседании, открытом 19.05.2020 и продолженном после перерыва 26.05.2020, представитель истца поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву с последующими дополнениями, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по требованиям возражал согласно письменному отзыву. Представитель ГК «Российские автомобильные дороги» по требованиям возражал согласно письменным пояснениям.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Федеральное дорожное агентство, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, оцени все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 16.03.1995 № 156 Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) предоставила СНТ «Взлет» (арендатор) земельный участок площадью 8,0 га, с кадастровым номером 50:10:020904:39 (предыдущий кадастровый номер 50:10:020901:574), находящийся по адресу: вблизи дер. Мелькисарово Химкинского района, для коллективного огородничества. Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен – на 49 лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 13.12.2017 по делу № А41-33174/17 установлено, что имеется пересечение земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 с границами земельных участков с кадастровыми номерами: 50:10:0020904:34 (30393 кв.м); 50:10:0020903:15 (8405 кв.м); 50:10:0020904:55 (1500 кв.м); 50:10:0020904:20 (721 кв.м); 50:10:0020904:18, 50:10:0020904:17 (1198 кв.м); 50:10:0020904:24 (533 кв.м); 50:10:0020903:12 (11254 кв.м); 50:10:0020904:51 (2065 кв.м); 56069 кв.м из 80000 кв.м земельного участка заняты участками лесного фонда и федеральными автодорогами (федеральной собственности), в связи с чем СНТ «Взлет» не имеет возможности использовать арендованный земельный участок согласно виду его разрешенного использования. Кроме того, в результате фактического изъятия земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020904:39 разделен на множество земельных участков, образовалась чересполосица, отсутствует свободный доступ к земельным участкам, находящимся внутри автомобильных дорог и полос отвода.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.12.1996 №13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражные суды должны учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, часть 2 статьи 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В рамках рассмотрения настоящего дела № А41-93886/19 раздел земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 и фактическое изъятие участка лицами, участвующим в деле, не оспаривается.

Поскольку большая часть земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 в результате раздела занята скоростной автодорогой и земельные участки под полосой отвода переданы в аренду ГК «Российские автомобильные дороги», СНТ «Взлет» направило в Администрацию городского округа Химки Московской области письмо от 11.07.2017 с требованием произвести замену земельного участка, предоставленного по договору аренды от 16.03.1995 № 156, путем выделения аналогичного земельного участка.

Письмом от 30.07.2019 СНТ «Взлет» повторно обратилось в Администрацию городского округа Химки Московской области с требованием о возмещении убытков в связи с фактическим изъятием земельного участка или о предоставлении другого земельного участка в надлежащем состоянии.

В ответ на указанные обращения Администрация городского округа Химки Московской области разъяснила заявителю право на возмещение убытков, замена земельного участка не произведена.

Ссылки Администрации городского округа Химки Московской области на незаключенность договора аренды от 16.03.1995 № 156 отклоняются судом.

По смыслу гражданского и земельного законодательства, действовавшего на момент заключения спорного договора аренды, и действующего законодательства, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Земельный участок становится объектом гражданских прав с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об уникальных характеристиках такого земельного участка, в том числе о площади и местоположении характерных точек координат границ.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 16.03.1995 № 156 СНТ «Взлет» предоставлен земельный участок площадью 8 га согласно прилагаемой экспликации земель

Как подтверждается материалами дела, в том числе выпиской из ЕГРН от 03.02.2020, граница земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020904:39 в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена, местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 50:10:020901:574 также не устанавливалось.

При этом в силу пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Фактическое предоставление спорного земельного участка лицами, участвующими в деле, не оспаривается. В судебных заседания представитель истца пояснил, что земельный участок являлся резервной территорией для последующего выделения участков членам садового товарищества.

Выпиской по лицевому счету арендатора подтверждается внесение СНТ «Взлет» арендной платы по договору аренды от 16.03.1995 № 156 вплоть до 12.12.2014.

Следовательно, договор аренды от 16.03.1995 № 156 исполнялся обеими сторонами, в связи с чем не может быть признан незаключенным.

Между тем, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования статей 606 ГК РФ и 22 Земельного кодекса Российской Федерации, непосредственным предметом договора аренды земельного участка является земельный участок, качественные и пространственные характеристики которого согласованы сторонами, поскольку все обязательства из такого договора возникают с момента фактической передачи участка и связаны с его использованием.

Материалами настоящего дела подтверждается, что у СНТ «Взлет» отсутствует имущество в том виде и с такими уникальными характеристиками, с каким земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020904:39 передан изначально по договору аренды.

Поскольку 56069 кв.м из 80000 кв.м участка с кадастровым номером заняты участками лесного фонда и федеральными автодорогами (федеральной собственности), а оставшаяся часть участка образует чересполосицу и не подлежит использованию по целевому назначению (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коллективного огородничества), суд приходит к выводу, что изменение уникальных характеристик земельного участка является существенным и неустранимым.

Следовательно, договор аренды от 16.03.1995 № 156 прекратился в связи с утратой предмета такого договора и целей предоставления участка – для коллективного огородничества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу № А41-11487/17, также установлено, что предмет договора аренды от 16.03.1995 № 156 утрачен и не существует.

В этой связи суд приходит к выводу, что СНТ «Взлет» утратило договорное правомочие защиты нарушенных прав, регламентированное статьей 612 ГК РФ.

При этом суд не находит достаточных правовых оснований для признания существования между СНТ «Взлет» и Администрацией городского округа Химки Московской области фактических арендных правоотношений ввиду внесения арендной платы за пользование земельным участков до 12.12.2014, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020904:39 перестал существовать как объект гражданского оборота и с 1 квартала 2015 года СНТ «Взлет» арендную плату за пользование земельным участком не вносит. Следовательно, встречного предоставления между сторонами не имеется.

Кроме того, суд признает пропущенным срок исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Администрация городского округа Химки Московской области заявила о применении срока исковой давности.

Судом установлено, что фактическое изъятие большей части земельного участка произведено на основании акта выбора земельного участка для строительства от 22.06.2007 и постановления Главы городского округа Химки от 22.06.2012 N 992 об утверждении проектов границ земельных участков ориентировочной площадью 1303733 кв.м для строительства федеральной автомобильной дороги М-10 "Россия" в границах городского округа Химки.

При этом нормы статьи 612 ГК РФ связывают обязанность арендодатель по замене предоставленного по договору аренды имущества либо иному устранению недостатков переданного имущества с обращением арендатора с претензией о недостатках имущества.

Между тем решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2013 по делу № А41-51542/12, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2013 и Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.11.2013, установлено, что СНТ «Взлет» письмом от 16.07.2012 № 3543-вх обращался к Администрации городского округа Химки Московской области за устранением допущенных администрацией нарушений прав и законных интересов СНТ "Взлет" в связи с решением об изъятии для государственных нужд арендуемого земельного участка, а также о принятии соответствующих дополнений (изменений) в Постановление Главы городского округа Химки от 22.06.2012 № 992.

Кроме того, в рамках дела № А41-51542/12 рассмотрены требования СНТ «Взлет» об обязании Администрации городского округа Химки Московской области принять решение об установлении процедуры расторжения (или прекращения) договора аренды от 16.03.1995 № 156 в разумный срок и в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства в связи с фактическим изъятием земельного участка у арендатора для государственных нужд.

Следовательно, о нарушении своих прав СНТ «Взлет» было известно не позднее 16.07.2012, тогда же товарищество реализовало право требования устранения недостатков переданного имущества. В этой связи суд приходит к выводу, что обращаясь с настоящими требованиями, СНТ «Взлет» пропустило срок исковой давности.

Таким образом, исходя из предмета и оснований исковых требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования СНТ «Взлет» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Ю.С. Таранец