Решение от 27 сентября 2021 г. по делу № А32-48852/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-48852/2020
г. Краснодар
27 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 27 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Каравелла» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 от 15.06.2005 № 04-24/42С; об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Каравелла» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282

при участии:

от истца: не явился, уведомлен;

от ответчика: ФИО1 (доверенность, диплом);

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, территориальное управление) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Каравелла» (далее – ответчик, общество, ООО «Каравелла») с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 от 15.06.2005 № 04-24/42С; указать в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Каравелла» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части внесения арендной платы.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика высказал возражения.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Каравелла» (арендатор) 15.06.2005 заключен договор аренды № 04-24/42С земельного участка, находящегося в федеральной собственности, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0040020040:0005, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нижне-Имеретинская бухта (далее - участок) для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха «Россия», и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 10454 кв.м. Участок находится в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений по генплану города Сочи, на землях поселений, в экономико-планировочной зоне А-1-б (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеются объекты недвижимости на праве собственности:

- нежилое здание - культпавильон, литер III, общей площадью 71,5 кв. м. (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ № 671511);

- нежилое здание - блок кухня - кафе, литер 3, 31, 32, общей площадью 239, 5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ № 671512);

- нежилое здание - склад, литер А, общей площадью 130, 7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ № 671510):

- нежилое здание - санузел, литер Е, Е1, общей площадью 86,3 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АБ № 671513).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 15.06.2005 по 15.06.2054.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (пункт 2.2 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 4.5 договора).

Пунктом 5.1.5 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за участок более двух раз подряд по истечении срока, установленного пунктом 4.5 договора срока платежа.

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за участок в полном объеме, в соответствии с пунктом 4.5 договора без выставления счетов арендодателем.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 по делу № А32-3881/2013 сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.01.2014 к договору № 04-24/42С от 15.06.2005, в соответствии с которым в договор внесены изменения, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в первой зоне округа санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:49:0402040:1282, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Нижне-Имеретинская бухта (далее - участок), с разрешенным использованием: под рекреационный оздоровительный объект, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:5 для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившийся в составе базы отдыха «Россия» и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору а являющемся что неотъемлемой частью, общей площадью 5 844 кв. м».

Размер арендной платы в соответствии с соглашением от 09.01.2014 должен определяться в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата за участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; рыночная стоимость земельного участка в дополнительном соглашении определена в размере 7 270 000 рублей в соответствии с отчетом от 22.04.2013 №8-Ю/2013. Сумма ежегодной арендной платы, определенная на основании рыночной стоимости участка, установлена в указанном дополнительном соглашении в размере 599 775 рублей.

Согласно выписке ЕГРН от 21.01.2021 № 99/2021/37116799 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 категории – земли населенных пунктов, зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается регистрационной записью от 10.08.2012 № 23-23-22/238/2012-182.

На территории Краснодарского края полномочиями по распоряжению федеральным имуществом наделено в соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 №459, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (территориальное управление).

Как указывает истец, арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам более двух раз подряд.

В целях досудебного урегулирования спора территориальное управление направило в адрес общества претензию с требованием о погашении задолженности, которая была оставлена последним без исполнения.

В связи с нарушением условий договора, территориальное управление направило ответчику соглашение от 21.08.2020 о расторжении спорного договора аренды.

Однако до настоящего времени ответ от общества не поступил, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 5.1.5 договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы за участок более двух раз подряд по истечении срока, установленного пунктом 4.5 договора срока платежа.

Пунктом 8.2 договора так же предусмотрено, что по требованию арендодателя (или арендатора) по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.5. договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что истцом были приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор, что означает о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Требования истца мотивированы тем, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате по спорному договору.

Установление факта наличия задолженности по договору аренды земельного участка 15.06.2005 № 04-24/42С являлось предметом требований искового заявления Межрегионального территориального управления по делу № А32-56123/2020.

Так судом установлено, что в рамках дела №А32-56123/2020 территориальное управление обратилось в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ООО «Каравелла» задолженности по договору аренды от 15.06.2005 № 04-24/42С за период с 01.01.2018 по 22.03.2021 в размере 3 370 929 рублей 35 копеек (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2021 по делу №А32-56123/2020 в удовлетворении требований территориального управления отказано.

Судом первой инстанций установлено, что 15.06.2005 между территориальным управлением и обществом заключен договор аренды № 04-24/42С земельного участка из земель поселений, расположенный в первой зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений по генплану города Сочи, на землях поселений, в экономико-планировочной зоне А-1-б, с кадастровым № 23:49:004002 0040:0005, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ннжне - Имеретинекая бухта (далее - участок), для эксплуатации существующих зданий и сооружений, ранее находившихся в составе базы отдыха «Россия», и реконструкции их с изменением целевого назначения под рекреационный оздоровительный объект в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 10454 кв. метров.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2013 по делу № А32-3881/2013 сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.01.2014, согласно которому размер арендной платы должен определяться в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата за участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; рыночная стоимость земельного участка в дополнительном соглашении определена в размере 7 270 000 рублей в соответствии с отчетом от 22.04.2013 №8-Ю/2013. Сумма ежегодной арендной платы, определенная на основании рыночной стоимости участка, установлена в указанном дополнительном соглашении в размере 599 775 рублей.

Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, предусмотрено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем 3 порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с произведенным ответчиком в отзывах по настоящему делу расчетом, арендная плата по договору за период 2016 - 2020 год составила:

- в 2016 году 638 160,60 руб. из расчета 599 775 руб. + (599 775 руб.*6,4%) = 638 160,60 руб.;

- в 2017 году 663 687,02 руб. из расчета 638 160,60 руб. + (638 160,60 руб. * 4%) = 663 687,02 руб.;

- в 2018 году 690 234,50 руб. из расчета 663 687,02 руб. + (663 687,02 руб.*4%) = 690 234,50 руб.;

- в 2019 году 719 914,50 руб. из расчета 690 234,50 руб. + (690 234,50 руб. * 4,3%) = 719 914,50 руб.;

- в 2020 году 741 512,03 руб. из расчета 719 914,50 руб. + (719 914,50 * 3%) = 741 512,03 руб.

Те же суммы годовой арендной платы за 2017, 2018, 2019 и 2020 годы привело и территориальное управление в ходатайстве об уточнении исковых требований от 20.04.2021.

ООО «Каравелла» в отзывах на исковое заявление указало, что за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 арендная плата подлежит уплате в размере 663 687,02 руб., и была фактически уплачена ответчиком в размере 663 687,04 руб., что подтверждается платежными поручениями №17 от 27.02.2017 на сумму 150 000 руб., № 54 от 03.05.2017 на сумму 150 000 руб., №104 от 20.07.2017 на сумму 150 000 руб., №148 от 17.10.2017 на сумму 150 000 руб., №109 от 18.06.2019 на сумму 63 687,04 руб., на общую сумму 663 687,04 руб.

За период 01.01.2018 - 31.01.2018 арендная плата подлежит уплате в размере 690 234,50 руб., фактически уплачена ответчиком в размере 690 234,52 руб., что подтверждается платежными поручениями №4 от 26.01.2018 на сумму 150 000 руб.; № 50 от 04.04.2018 на сумму 150 000 руб.; №101 от 02.07.2018 на сумму 150 000 руб.; №188 от 04.10.2018 на сумму 150 000 руб.; № 10 от 18.06.2019 на сумму 90 234 руб., на общую сумму 690 234,50 руб.

За период 01.01.2019 - 31.01.2019 арендная плата подлежит уплате в размере 719 914,50 руб., фактически уплачена ответчиком в размере 719 957,30 руб., что подтверждается платежными поручениями №5 от 30.01.2019 на сумму 150 000 руб., №57 от 01.04.2019 на сумму 150 000 руб., № 131 от 02.07.2019 на сумму 180 000 руб., № 201 от 01.10.2019 на сумму 180 000, руб., № 111 от 18.06.2019 на сумму 59 957,30 руб., на общую сумму 719 957,30 руб.

За период с 01.01.2020 - 31.12.2020 арендная плата подлежит уплате в размере 741 512,02 руб., фактически уплачена ответчиком в размере 750 960 руб., что подтверждается платежными поручениями №4 от 16.01.2020 на сумму 180 000 4 руб., №73 от 01.05.2020 на сумму 180 000 руб., №120 от 02.07.2020 на сумму 180 000 руб., №181 от 02.10.2020 на сумму 187 740 руб., №159 от 02.09.2020 на сумму 17 000,00 руб., №160 от 02.09.2020 на сумму 6 220 руб., на общую сумму 750 960 руб.

Ответчиком в рамках дела № А32-56123/2020 также было заявлено о применении исковой давности к требованиям истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 696 900,37 рублей, указанной территориальным управлением как образовавшейся по состоянию на 01.01.2018.

Территориальное управление не представило детализированный расчет задолженности по арендной плате в размере 1 696 900,37 рублей, а также не уточнило период ее образования, определив данные требования как возникшие до начала третьего квартала 2017 года и отразив их применительно к указанному периоду соответствующее «сальдо начальное» в акте сверки взаимных расчетов №1600- 003786, представленном в материалы дела в качестве приложения к досудебному требованию истца № 23-СМ-10/17031 от 03.11.2020.

Таким образом, что с учётом фактически произведённых ответчиком платежей, подтверждённых платежными поручениями, и надлежащего порядка расчета арендной платы, а также заявления ответчика об исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность за указанный в уточнённых исковых требованиях период отсутствует, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований территориального управления не имеется.

Указанные обстоятельства управлением по существу так не оспорены, надлежащими и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2021 по делу №А32-56123/2020 вступило в законную силу.

Сделанные в судебных актах по делу №А32-56123/2020 выводы о том, что задолженность за взыскиваемый период у ответчика отсутствует, имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд установил, что истец не представил доказательств, однозначно свидетельствующих о наличии нарушений условий договора аренды ответчиком, которые могут повлечь его досрочное расторжение в судебном порядке.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса закрепляет специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом учтено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора аренды истцом указано нарушение условий договора в части внесения арендной платы.

В рамках дела №А32-56123/2020 установлено, что арендная плата предпринимателем вносилась, таким образом, отсутствуют основания полагать, что ответчиком допущены нарушения по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 от 15.06.2005 № 04-24/42С и указания в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Каравелла» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402040:1282 не имеется. В иске следует отказать.

На основании изложенного, рруководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Н. Воронова