Решение от 30 ноября 2021 г. по делу № А21-9625/2020



Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №А21-9625/2020



«30»

ноября

2021года



Резолютивная часть решения объявлена

«24»

ноября

2021года



Решение изготовлено в полном объеме

«30»

ноября

2021года



Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Педченко О.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лапа О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» (ИНН: 7831000027; ОГРН:1027800000140) к Обществу с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС» (ИНН:3905056291; ОГРН: 1043900804750), Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» (ИНН:3905030857; ОГРН: 1023900783246) об обращении взыскания на заложенное имущество

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «БАЛТИЙСКИЙ СУВЕНИР», конкурсный управляющий Иванов Г.П.

при участии:

эксперта Окомелко Н.В.- по паспорту,

от истца: Фролова А.А. – представитель по доверенности, диплому и паспорту,

от ООО «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС»: Буржинская Н.Н. – представитель по доверенности, диплому и паспорту

установил:

Публичное акционерное общество «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» (далее – Истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС (далее - Общество), Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» (далее- Компания), в котором просит суд с учетом уточнений исковых требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ):

1.Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости , принадлежащие на праве собственности Обществу, являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 в размере 816 000руб. (без НДС);

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153в размере 5 760 000,00руб. (без НДС);

2. Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Компании, являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498 в размере 1 040 000,00руб. (без НДС);

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83, в размере 2 800 000,00руб. (без НДС).

Третьими лицами по делу привлечены, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «БАЛТИЙСКИЙ СУВЕНИР»(далее- ООО «Балтийский сувенир») и конкурсный управляющий Иванов Г.П..

Компания, ООО «Балтийский сувенир» и конкурсный управляющий Иванов Г.П. надлежащим образом извещены судом и времени и месте судебного разбирательства, но представителей в суд не направили.

Судебное заседание проведено в отсутствие Компании, ООО «Балтийский сувенир» и конкурсного управляющего Иванова Г.П. на основании ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные исковые требования.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Педченко О.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лапа О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Публичного акционерного общества «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» (ИНН: 7831000027; ОГРН:1027800000140) к Обществу с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС» (ИНН:3905056291; ОГРН: 1043900804750), Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» (ИНН:3905030857; ОГРН: 1023900783246) об обращении взыскания на заложенное имущество

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «БАЛТИЙСКИЙ СУВЕНИР», конкурсный управляющий Иванов Г.П.

при участии:

эксперта Окомелко Н.В.- по паспорту,

от истца: Фролова А.А. – представитель по доверенности, диплому и паспорту,

от ООО «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС»: Буржинская Н.Н. – представитель по доверенности, диплому и паспорту

установил:

Публичное акционерное общество «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» (далее – Истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС (далее - Общество), Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» (далее- Компания), в котором просит суд с учетом уточнений исковых требования в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ):

1.Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости , принадлежащие на праве собственности Обществу, являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 в размере 816 000руб. (без НДС);

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153в размере 5 760 000,00руб. (без НДС);

2. Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Компании, являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498 в размере 1 040 000,00руб. (без НДС);

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83, в размере 2 800 000,00руб. (без НДС).

Третьими лицами по делу привлечены, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «БАЛТИЙСКИЙ СУВЕНИР»(далее- ООО «Балтийский сувенир») и конкурсный управляющий Иванов Г.П..

Компания, ООО «Балтийский сувенир» и конкурсный управляющий Иванов Г.П. надлежащим образом извещены судом и времени и месте судебного разбирательства, но представителей в суд не направили.

Судебное заседание проведено в отсутствие Компании, ООО «Балтийский сувенир» и конкурсного управляющего Иванова Г.П. на основании ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные исковые требования.

Представитель Общества заявила возражения относительно заявленной Истцом начальной продажной цены земельных участков, считая ее заниженной. Общество просит суд указать начальную продажную цену земельных участков, определенную экспертом по результатам судебной экспертизы, а именно:

- по земельному участку с кадастровым номером 39:05:05 11 05:151 в размере 2 932 000,00руб.;

- по земельному участку с кадастровым номером 39:05:05 11 05:153 в размере 20 410 000,00руб..

Банк с возражениями Общества не согласен. Считает указанную им в иске начальную продажную цену земельных участков достоверной и не подлежащей изменению. Оспаривает заключение судебной экспертизы по делу.

В судебном заседании заслушана эксперт, которая дала ответы на вопросы сторон, и представила письменные пояснения в ответ на вопросы и возражения Истца.

Представлены и раскрыты все имеющиеся доказательства по настоящему делу для вынесения судебного акта.

Заслушав представителя Банка и представителя Общества, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со ст.71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между Банком и ООО «Балтмедиа» (Заемщик) заключен кредитный договор №7400-15-00003 от 06.02.2015 (далее - кредитный договор) , сумма кредитной линии по которому установлена в размере 1 100 000,00евро, процентная ставка 5,25% с дополнительными соглашениями к нему от 05.02.2016, от 03.02.2017, от 29.01.2018, от 05.02.2019.

В обеспечение обязательств Заемщика по договору принят залог земельных участков с кадастровым номером 39:05:05 11 05:151 и с кадастровым номером 39:05:05 11 05:153, находящихся по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Каменка, в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между Банком и Обществом.

11.10.2017 между ООО «Балтийский сувенир» (ИНН 3906084911)(Должник) и Банком (Кредитор) заключен договор о переводе долга №7500-17-000033, которым ООО «Балтийский сувенир» приняло на себя обязательства ООО «Балтмедиа» (Первоначальный должник), вытекающие из кредитного договора №7400-15-00003 от 06.02.2015 в полном объеме, что на день подписания договора составляет 1 103 114,39евро, в том числе:

- сумма основанного долга – 1 100 000евро; сумма подлежащих уплате процентов за пользование кредитом- 3 114,39евро. Исполнение обязательств по кредиту обеспечено залогом недвижимого имущества Общества в соответствии с договором об ипотеке б/н от 06.02.2015 и Компании в соответствии с договором об ипотеке б/н от 29.05.2015, а также договорами поручительства.

Дополнительным соглашением от 11.10.2017 к кредитному договору кроме обеспечения обязательств Заемщика в виде поручительств и вышеуказанного залога земельных участков, был принят залог недвижимого имущества: права аренды земельного участка по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Каменка с кадастровыми номерами 39:05:05 1105:83, объекта незавершенного строительства , расположенного по этому же адресу с кадастровым номером 39:05:000000:1498 в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между Банком и Компанией. Этим же дополнительным соглашением изменен заемщик по кредитному договору на ООО «Балтийский сувенир» (ИНН 3906084911).

Дополнительными соглашениями к кредитному договору изменялись окончательные сроки погашения по кредиту, а также процентная ставка.

Дополнительным соглашением от 05.02.2019 к кредитному договору зафиксировано, что сумма кредитной линии по основному обязательству составляет на 05.02.2019 – 1 046 977,02евро, с 06.02.2019: 78 703 042,46рублей, установлен график погашения задолженности, окончательный срок погашения по кредиту установлен 28.12.2019, процентная ставка установлена в размере 2/5 ставки рефинансирования - 3,1% годовых.

Дополнительным соглашением от 26.12.2019 к кредитному договору окончательный срок погашения по кредиту установлен 28.12.2021, установлен новый график погашения задолженности.

Между Банком(Залогодержатель) и Обществом (Залогодатель) заключен договор об ипотеке от 06.02.2015 (далее- договор от 06.02.2015) с дополнительными соглашениями и соглашениями к нему от 16.02.2015, от 03.02.2017, от 11.10.2017, от 29.01.2018, от 05.02.2019, от 26.12.2019, по условиям которого Залогодатель передает , а Залогодержатель принимает в ипотеку(залог) имущество/имущественные права(предмет ипотеки) в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения всех обязательств Заемщика из договора, заключенного Залогодержателем как Кредитором и Заемщиком: кредитный договор №7400-15-000003 от 06.02.2015.

Предметом ипотеки по договору от 06.02.2015 является, находящиеся в собственности Компании земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственной деятельности, расположенные по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 59 985кв.м., кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 и площадью 524 264 кв.м., кадастровый номер 39:05:05 11 05:153. Залоговая стоимость ипотеки 16 000,00руб. по 8 000,00руб каждый участок. Взыскание по ипотеке производится в судебном порядке, начальная продажная цена предмета ипотеки, при обращении взыскания залогодержателем на предмет ипотеки, устанавливается в размере 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Между Банком(Залогодержатель) и Компанией(Залогодатель) заключен договор об ипотеке от 29.05.2017 (далее- договор от 29.05.2017) с дополнительными соглашениями и соглашениями к нему от11.10.2017, от 29.01.2018, от 05.02.2019, от 26.12.2019 , по условиям которого Залогодатель передает , а Залогодержатель принимает в ипотеку(залог) имущество/имущественные права(предмет ипотеки) в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения всех обязательств Заемщика из следующего договора, заключенного Залогодержателем как Кредитором и Заемщиком: кредитный договор №740-15-000003 от 06.02.2015(с учетом дополнительных соглашений к нему б/н от 05.02.2016, б/н от 29.07.2016, б/н от 03.02.2017).

Предметом ипотеки по договору от 29.05.2017 является, находящийся в собственности Компании объект незавершенного строительства(54% готовности), расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498 и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83.

В п. 5.4 договора от 29.05.2017 предусмотрено, что начальная продажная цена предмета ипотеки, при обращении взыскания Залогодержателем на предмет ипотеки, устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Банком направлено ООО «Балтийский сувенир»( в копиях поручителям, Обществу и Компании) требование(претензия) от 06.07.2020 исх. №275/01417и о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору в связи с нарушением Заемщиком сроков возврата частей кредита и со ссылкой на п.6.4 кредитного договора о праве Банка потребовать от Заемщика досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов и иных платежей, в случае невыполнения Заемщиком любого из взятых на себя обязательств.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.11.2020 по делу №А21-10260/2020 ООО «Балтийский сувенир» признано несостоятельным (банкротом0, в отношении него возбуждена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Иванов Г.П..

Определением от 04.02.2021 по делу №А21-10260/2020 Банк включен в реестр требований ООО «Балтийский сувенир» с суммой требований 463 776 529,18руб., в том числе по кредитному договору №7400-15-00003 от 06.02.2015 в размере 82 366 984,15руб.( ссудная задолженность 74 003 042,46руб., задолженность по процентам 8 363 941,69руб.).

Как указывает Банк согласно Отчету оценщика ООО «Оценка и Консталтинг» №2/БСПБ-146/ОК от 16.08.2020 начальная продажная цена заложенного Обществом имущества должна быть установлена исходя из рыночной стоимости ипотеки в следующих размерах:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственной деятельности, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 59 985кв.м., кадастровый номер 39:05:05 11 05:151, рыночная стоимость 1 020 000,00руб. – 80% 816 000,00руб.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственной деятельности, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 524 264 кв.м., кадастровый номер 39:05:05 11 05:153, рыночная стоимость 7 200 000,00руб. – 80% 5 760 000,00руб..

Как указывает Банк согласно Отчету оценщика ООО «Оценка и Консталтинг» №2/БСПБ-147/ОК от 14.08.2020 начальная продажная цена заложенного Компанией имущества должна быть установлена исходя из рыночной стоимости ипотеки в следующих размерах:

- объект незавершенного строительства (54% готовности), расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498, рыночная стоимость 1 300 000,00руб. – 80% 1 040 000,00руб..

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83, рыночная стоимость 3 500 000,00руб. – 80% 2 800 000,00руб..

В связи с тем, что обязательства по кредитному договору Заемщиком исполнены не были, Банк обратился в суд с настоящим иском к Залогодателям об обращении взыскания на заложенное имущество.

Суд считает исковые требования Банка обоснованными.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или другая кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом.

Факт предоставления Заемщику кредита и просрочки его возврата ответчиками не оспариваются.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 337 ГК РФ установлено, что залог обеспечивает требование кредитора в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель также вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном российским законодательством. (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.

С момента заключения вышеуказанных договоров ипотеки у Банка возникли права залогодержателя в отношениях с Обществом и Компанией.

В данном случае установлены, предусмотренные частью первой статьи 348 ГК РФ основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Обстоятельства неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства не оспариваются и документально не опровергнуты.

В договорах ипотеки предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества обеспеченных ипотекой требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания норм Закона об ипотеке и Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая в случае спора определяется самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

В договорах ипотеки предусмотрено, что начальная продажная цена предмета ипотеки, при обращении взыскания Залогодержателем на предмет ипотеки, устанавливается равной 80% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определенная Банком начальная продажная цена предмета ипотеки Компанией не оспаривается, поэтому требования Банка к Компании подлежат удовлетворению согласно заявленных Банком требований в указанной Банком в иске начальной продажной цене:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498 в размере 1 040 000,00руб.;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83, в размере 2 800 000,00руб..

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Общество заявило возражения относительно заявленной Истцом начальной продажной цены земельных участков, считая ее заниженной.

В данном случае, в ходе рассмотрения спора Общество и Банк не достигли согласованного решения относительно рыночной стоимости земельных участков.

Определение начальной цены продаваемого заложенного имущества относится к порядку проведения торгов.

Собственник имущества, являющегося предметом залога, так и залогодержатель, вправе заявлять возражения по начальной цене продажи заложенного имущества и представлять доказательства в подтверждение своих доводов. При наличии разногласий спор разрешает суд.

В материалах дела имеются различные сведения о стоимости имущества, заложенного Обществом.

Общество заявило о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости предмета залога, которое удовлетворено судом определением от 10.06.2021. По делу назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости предмета залога , проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Окомелко Наталье Владимировне. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость предмета залога:

- земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151;

- земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153.

Местонахождения имущества : Калининградская область, Зеленоградский район, пос.Каменка, дом 1.

Согласно заключению эксперта №12-07/ЭС-2021 от 29.07.2021 рыночная стоимость на дату проведения экспертизы земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 составляет 2 932 000,00руб. и земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153 оставляет 20 410 000,00руб..

Банк с указанной оценкой не согласился, считая, что экспертом установлена завышенная рыночная стоимость земельных участков и по этой стоимости участки будет невозможно реализовать на торгах.

По мнению Банка экспертиза проведена с нарушениями, рыночная стоимость земельных участков определена неверно; экспертом при оценке использованы не были применены Федеральные стандарты оценки, подлежащие применению, к спорным земельным участкам, не применен ФСО №9 «Оценка для целей залога»; неправильно выбраны аналоги с видом разрешенного использования под СНТ и ДНТ, ведения садоводства и огородничества, что не соответствует виду разрешенного использования спорных земельных участков – для ведения сельскохозяйственного производства; в расчетах не приведены соответствующие корректировки на наличие коммуникаций у объектов аналогов(объекты оценки не обеспечены коммуникациями в отличие от объектов-аналогов); при проведении расчетов использованы устаревшие справочники рыночных корректировок(2018года выпуска), при наличии более актуальных справочников на 2020-2021гг.; приведенный экспертом анализ сегмента рынка вводит в заблуждение пользователя экспертного заключения, о реальных диапазонах стоимости объектов сегмента рынка объекта оценки.

В обоснование замечаний по проведенной судебной экспертизе Банком представлено экспертное мнение оценщика(рецензирование экспертного заключения) ООО «Городской центр оценки «Радар» в лице М.В.Романовой на экспертизу №12-07/ЭС-2021 от 29.07.2021.

Банком заявлено о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости предмета залога, экспертизу Банк просит поручить другим экспертным учреждениям, указанным им в ходатайстве.

В целях рассмотрения ходатайства Банка о назначении повторной экспертизы и разрешения возникших у Банка вопросов к эксперту в судебное заседание была вызвана эксперт Окомелко Наталья Владимировна.

Эксперт ответила на вопросы сторон, представила письменные пояснения к своему заключению.

Заслушав эксперта, рассмотрев ходатайство Банка, суд считает, что в данном случае нет оснований для назначения повторной экспертизы по делу.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд считает, что заключение эксперта является достоверным доказательством по делу.

Утверждение Банка о необоснованности выводов заключения эксперта является субъективным мнением Банка, действующее законодательство в области оценочной деятельности предоставляет оценщику (эксперту) самостоятельно выбирать подходы к оценке и методы оценки в каждом конкретном случае исходя из возможности применения каждого из подходов, целей и задач оценки и предполагаемого использования результатов оценки, а также исходя из полноты и достоверности исходной информации (Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Недостоверность заключения (отчета) в порядке, предусмотренном статьей 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не подтверждена.

Как следует из материалов дела, экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленным перед экспертом вопросам, эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, а профессиональная подготовка и квалификация эксперта не вызывают сомнений. Ответы эксперта на поставленный судом вопрос понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными и материалами дела. Какие-либо сомнения относительно выводов судебной экспертизы у суда отсутствуют.

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 АПК РФ; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение является ясным и полным, в связи с чем, признано судом надлежащим доказательством по делу.

Несогласие Банка с позицией эксперта в отсутствие иных доказательств не свидетельствует о пороках экспертного заключения.

Доказательства несоответствия указанного заключения эксперта требованиям стандартов в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

В судебном заседании 24.11.2021 эксперт Окомелко Н.В. ответила на имеющиеся у Истца по проведенной экспертизе вопросы, как в устной форме, так и представила данные пояснения на бумажном носителе, которые приобщены к материалам дела.

Также следует отметить, что начальная продажная цена не является ценой, по которой будет отчуждено имущество. Она подлежит определению по результатам торгов. Доказательств того, что утверждение начальной цены предмета залога в размере, определенной экспертом, может негативно повлиять на возможность получения выручки от продажи имущества, находящегося в залоге, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения ходатайства Банка о назначении повторной экспертизы отсутствуют.

Суд полагает заключение данного эксперта полным и достаточным для рассмотрения настоящего дела.

Учитывая изложенное начальную продажную цену имущества , принадлежащего Обществу и находящегося в залоге Банка следует определить в размере 80% от определенной судебной экспертизой рыночной цены земельных участков:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 в размере 80% от

2 932 000руб.00коп. , что составит 2 345 600,00руб.;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153 в размере 80% от 20 410 000,00руб., что составит 16 328 000,00руб..

Расходы по судебной экспертизе в сумме 45 000,00руб., оплаченные Обществом, следует взыскать с Банка, так как судом принята при вынесении решения оценка судебного эксперта, а не оценка представленная Банком.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 18 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.

Как следует из разъяснений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, как предъявленное до обращения в суд с иском об исполнении основного обязательства, оплачивается государственной пошлиной как заявление имущественного характера. При этом цена иска определяется размером исполнения, на которое претендует залогодержатель за счет заложенного имущества.

В связи с изложенным , расходы по госпошлине следует распределить следующим образом.

Банк при подаче иска оплатил госпошлину в сумме 212 000,00руб..

Всего требования Банка удовлетворены в сумме 22 513 600,00руб.(100%) начальной продажной цены заложенного имущества.

Госпошлина суммы 22 513 600,00руб. составит 135 568,00руб..

Излишне уплаченная госпошлина в размере 76 432,00руб. подлежит возврату Банку из Федерального бюджета РФ (212 000,00руб. – 135 568,00руб.).

Как следует из разъяснений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» требование залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога, как предъявленное до обращения в суд с иском об исполнении основного обязательства, оплачивается государственной пошлиной как заявление имущественного характера. При этом цена иска определяется размером исполнения, на которое претендует залогодержатель за счет заложенного имущества.

То есть, в данном случае, размер государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции, подлежит определению:

- исходя из стоимости земельных участков Общества в общем размере 18 673 600,00руб. (16 328 000,00руб. + 2 345 600,00руб.). Это 83% от всей стоимости заложенного имущества - 22 513 600,00руб.;

- исходя из стоимости объекта недвижимости и права аренды Компании в общем размере 3 840 000,00руб.. Это 17% от всей стоимости заложенного имущества - 22 513 600,00руб..

Следовательно сумма госпошлины, оплаченная Истцом в размере 135 568,00руб., исходя из принципа пропорциональности, распределяется на Общество в сумме 112 521,44руб. и на Компанию в сумме 23 046,56руб..

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости , принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС» (ИНН:3905056291; ОГРН: 1043900804750), являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 59 985кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:151 в размере 80% от

2 932 000руб.00коп. - 2 345 600,00руб. ;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 524 264 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:05 11 05:153 в размере 80% от 20 410 000,00руб.- 16 328 000,00руб..

Обратить взыскание на следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» (ИНН:3905030857; ОГРН: 1023900783246) , являющиеся предметом ипотеки, путем реализации с публичных торгов, установив следующую начальную продажную цену:

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, кадастровый номер 39:05:000000:1498 в размере 1 040 000,00руб.;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, п.Каменка, площадью 6 670кв.м, кадастровый номер 39:05:051105:83, в размере 2 800 000,00руб..

Взыскать в пользу Публичного акционерного общества «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» (ИНН: 7831000027; ОГРН:1027800000140):

- с Общества с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС»

112 521руб. 44коп. в возмещение расходов по госпошлине;

- с Общества с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ СЕРВИС» 23 046руб.56коп. в возмещение расходов по госпошлине.

Взыскать с Публичного акционерного общества «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «КЕНИГ ЕВРО АССИСТАНС» 45 000руб.00коп. в возмещение расходов по экспертизе.

Возвратить Публичному акционерному обществу «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ» из Федерального бюджета Российской Федерации 76 432руб. 00коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.М.Педченко