Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А40-303659/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-303659/19-139-2510
09 июня 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2020 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Вагановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению (исковому заявлению)

Общества с ограниченной ответственностью "Берга девелопмент" (115230 Москва город шоссе Каширское дом 14 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.05.2007, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 03.11.2009, адрес: 115191, <...>); Государственному регистратору Управления Росреестра по Москве ФИО2 (115191, <...>)

третьи лица: спора ПАО "Сбербанк России" (117997, Москва город, улица Вавилова, 19, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>), Северо – Западный банк ПАО "Сбербанк России" (191124, г. Санкт – Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 2); Департамент городского имущества города Москвы (123112, Москва город, проезд Красногвардейский 1-й, дом 21, строение 1)

о признании незаконными действия, выражающиеся в приостановлении государственной регистрации ипотеки нежилых зданий (кадастровый номер 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: <...>; д.14 стр. 1); о возложении обязанности;

при участии:

от заявителя – ФИО3, дов. от 09.01.2020;

от ответчика – ФИО4, дов. № Д-21/2019 от 30.12.2019;

от третьих лиц – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Берга девелопмент" (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее ответчик, Управление Росреестра), выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен. 1, о возложении обязанности произвести регистрацию ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен.1 на основании представленных в Управление 06.08.2019 г. и 13.11.2019 г. документов, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и письменных дополнениях с учетом представленного уточнения.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, на рассмотрение дела не явились, позицию по спору не представили.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд установил, что установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование действий Управления Росреестра по Москве заявителем не пропущен.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, 06.08.2019 г. ООО «Берга Девелопмент» на основании Договора ипотеки б/н от 01.08.2019 г., заключенного между Обществом и ПАО Сбербанк (далее - Банк, Третье лицо), представило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы на регистрацию ипотеки в отношении объектов недвижимости -нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: <...>; д.14, строен.1 соответственно (далее - «Здания») (пакеты вх. № № 77/005/261/2019-7457, -7458 от 06.08.2019).

19.08.2019 г. Управление в лице государственного регистратора ФИО2 приостановило регистрацию ипотеки (Уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации ипотеки от 19.08.2019 г. № 7/005/261/2019-7457, -7458 (далее - «Уведомление о приостановлении»), указав на: 1. отсутствие в материалах дела Доверенности № СЗБ/205-Д от 23.04.2019 на ФИО5 (лицо, подписавшее Договор № 0162-3-104019 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 06.06.2019 со стороны Залогодержателя), а также отсутствие ссылка на номер регистрационного дела, в котором может находиться указанные документы, если они ранее предоставлялись в Управление; 2. приостановление государственная регистрация ипотеки в отношении земельного участка с кад. № 77:05:0005002:55 (вх. № 77/005/261/2019-7461), на котором расположены Здания.

В целях возобновления государственной регистрации ипотеки Общество 13.11.2019 г. подало в Управление заявления (пакет вх. № 77/005/266/2019-5192, -5191 от 13.11.2019 г.), с указанием на то, что документы, устраняющие основания приостановления государственной регистрации находятся в деле № 77/005/261/2019-7461 от 06.08.2019 (77/005/266/2019-5190 от 13.11.2019г.). В указанном деле в подтверждение полномочий ФИО5 представлены нотариально заверенные копии: Доверенности № СЗБ/205-Д от 23.04.2019 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице представителя ФИО6 на представителей ФИО7, ФИО5, ФИО8, ФИО9); Доверенности № СЗБ/1089-Д от 19.06.2017 г. (выдана в порядке передоверия ПАО Сбербанк в лице Председателя СЗБ ПАО ФИО10 В.А. на представителя ФИО6). Генеральная доверенности № 3-ДГ от 21.02.2017 г. (выдана ПАО Сбербанк в лице Президента, Председателя Правления ПАО Сбербанк Грефа Г.О. на представителя Вентимилла Алонсо В.А.) - представлена в регистрационное дело ООО «Берга Девелопмент» в пакетах вх. № № 77/005/261/2019-7457, -7458 от 06.08.2019г. (приложения к первоначально поданному заявлению по настоящему делу).

Между тем, несмотря на представленные 06.08.2019 г. и 13.11.2019 г. Обществом документы 19.11.2019г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отказало ООО «Берга Девелопмент» в государственной регистрации ипотеки, указав в Уведомлении об отказе в государственной регистрации от 19.11.2019г. на то, что «в государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:22 по заявлению 06.08.2019 вх. №77/005/261/2019-7461 было отказано», в связи с чем, по мнению государственного регистратора прав, провести государственную регистрацию ипотеки Зданий без регистрации ипотеки земельного участка не представляется возможным.

Заявитель, не согласившись с указанными действиями Управления Росреестра, обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с позицией заявителя и при этом исходит из следующего.

В соответствии со ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 4 ст. 18 Закона установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Частью 1 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В силу п.3 ст.1. Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как уже указано выше, заявителем в целях устранения обстоятельств послуживших основанием для приостановления государственной регистрации был представлены запрашиваемые документы, при этом, в обоснование Отказа в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий (кадастровый номер 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенных по адресу: <...>; д. 14, строен.1 Управлением Росреестра положен довод о том, что «в государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:22 по заявлению 06.08.2019 вх. №77/005/261/2019-7461 было отказано».

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - ФЗ «Об ипотеке ») указано, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее по тексту -ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, на котором расположены Здания, оформлен с другим лицом (ООО «Феникс Девелопмент»): право аренды земельного участка, на котором расположены Здания, с целью соблюдения указанных выше норм действующего законодательства, обременено Договором ипотеки от 01.08.2019г., заключенным между ООО «Феникс Девелопмент» (арендатор земельного участка под Зданиями) и ПАО «Сбербанк».

Между тем, согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69, п. п. 1,5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», непередача в ипотеку права аренды на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя зарегистрированного права аренды не влечет недействительности договора в части передачи в ипотеку зданий.

Так, в Определении ВАС РФ от 26.09.2011 № ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010 в передаче дела по иску о признании недействительным договора об ипотеке, в котором отсутствует условие об ипотеке права аренды земельного участка, для пересмотра было отказано, так как зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, в связи с чем договор ипотеки объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

Указанное соответствует разъяснениям, данным в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10, содержащиеся в законе (например, в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»), п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, пп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки (здание), приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

Отказ Управления в осуществлении государственной регистрации ипотеки не позволяет Заявителю реализовывать принадлежащие ему правомочия субъекта права собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен. 1, как это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в частности, по аналогии, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, отказ в осуществлении государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером: 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: <...>, на котором расположены нежилые здания с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, собственником которых является Заявитель, не обоснован, и обжалуется арендатором этого участка ООО «Феникс Девелопмент» в Арбитражном суде г. Москвы (дело № А40-303676/19-154-2450).

Таким образом, представленные Заявителем в Управление документы № 77/005/261/2019-7457 от 06.08.2019; -№ 77/005/261/2019-7458 от 06.08.2019; № 77/005/266/2019-5192 от 13.11.2019; № 77/005/266/2019-5191 от 13.11.2019 соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен.1, отказ Управления не соответствует требованиям 27 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере, поскольку ограничивают его права по использованию принадлежащего ему объекта недвижимости и права аренды земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Ответчиком не представлены доказательства, с достоверностью подтверждающие законность оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен. 1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу путем регистрации ипотеки нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:05:0005002:3788; 77:05:0005002:3787, расположенные по адресу: <...>; д. 14, строен.1 на основании представленных в Управление 06.08.2019 г. и 13.11.2019 г. документов.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Берга девелопмент" расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб. 00 коп.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Е.А. Ваганова