Решение от 11 декабря 2020 г. по делу № А39-6921/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-6921/2020

город Саранск11 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Гри-Мак»

к Администрации городского округа Саранск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы», общество с ограниченной ответственностью «Титул», общество с ограниченной ответственностью «Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки»,

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности),

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности),

от ООО «Рыночные оценочные системы»: не явился,

от ООО «Титул»: не явился,

ООО «Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки»: не явился,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Гри-Мак» (далее - ООО «Гри-Мак», истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации городского округа Саранск (далее - Администрация, ответчик) о разрешении спора, возникшего при заключении договора купли-продажи части нежилого здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 679,1кв.м, этаж 1, 2, расположенного по адресу: <...>.

Истец просит обязать ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом. Сторонами не урегулированы разногласия по выкупной цене названного помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы», общество с ограниченной ответственностью «Титул», общество с ограниченной ответственностью «Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки».

Ответчик просит принять во внимание цену имущества, указанную в отчете №20/02/37-н от 28 февраля 2020 года, подготовленном ООО «Рыночные оценочные системы».

Третьи лица в заседание не явились, отзывы на иск не представили.

Дело в соответствии с пунктом 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

На основании части 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 45 минут 07 декабря 2020 года.

При рассмотрении спора установлено следующее.

ООО «Гри-Мак» занимает спорное помещение на основании договора аренды №4422 от 21 августа 2007 года, заключенного с Администрацией, в соответствии с дополнительным соглашением от 09 сентября 2010 года, распространяющим свое действие на отношения сторон, возникшие с 31.08.2010. Право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 15 июня 2010 года № 13-13-01/205/2010-114, свидетельство о государственной регистрации права серии 13 ГА № 429517 от 15 июня 2010 года).

28 января 2019 года ООО «Гри-Мак» обратилось в Администрацию с заявлением оформить договор купли-продажи арендуемого по договору аренды №3237 от 14.04.2004 спорного нежилого помещения с целью реализации своего права преимущественного выкупа.

22 мая 2020 года Администрация направила в адрес ООО «Гри-Мак» решение об условиях приватизации арендуемого имущества, утвержденное Постановлением Администрации городского округа Саранск от 19.05.2020 №735. К письму приложен договор купли-продажи с приложением № 1 к нему в виде графика рассрочки платежа выкупной цены. В пункте 2.1 договора указано, что выкупная цена составит 10239700рублей (включая НДС 20%), 8533083руб. 33коп. (без учета НДС), которая определена на основании отчета №20/02/37-н12 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества», составленного ООО «Рыночные оценочные системы» по состоянию на 28 февраля 2020 года.

Размер выкупной цены 8533083руб. 33коп. (без учета НДС) также указан в приложении № 1 к договору, где установлен размер первого платежа - в сумме 155052руб. 75коп. без учета НДС и размер ежемесячных платежей с рассрочкой на пять лет.

Не согласившись с выкупной ценой, арендатор направил в адрес Администрации протокол разногласий к договору, где предложил выкупную цену определить в размере 5207083рублей 33копеек (в том числе НДС 20%), первый обязательный платеж составляет 94616рублей 74копейки (без учета НДС) в соответствии с отчетом оценки №111/05/2020 по состоянию на 20 мая 2020 года, произведенным ООО «Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки» по заказу арендатора.

Выкупная цена помещения сторонами не была согласована.

Наличие разногласий относительно цены приобретаемого помещения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Порядок реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения определен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Истец соответствует требованиям субъекта малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, предусмотренным указанной выше нормой права, что сторонами не оспаривается.

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещения, поэтому в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать заключения с ним договора.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона №159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что истец, получив предложение о выкупе муниципального имущества по цене 10239700рублей (с учетом НДС 20%), обратился в ООО «Республиканское агентство независимой экспертизы и оценки» с заявлением о проведении оценки арендуемого помещения. Согласно отчету №111/05/2020 рыночная стоимость спорного помещения составила 6248500рублей (с учетом НДС 20%).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием противоречивых заключений относительно стоимости предмета оценки суд назначил экспертизу по производству оценки рыночной стоимости спорного помещения, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручено обществу с ограниченной ответственностью «Титул». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По результатам оценки суду представлено заключение эксперта №697/2020, в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого помещения составляет 5480000рублей, включая НДС 20%.

Представитель Администрации в судебном заседании не согласилась с названной рыночной стоимостью помещения, однако каких-либо письменных возражений относительно результатов судебной экспертизы со стороны ответчика не поступило, также как и со стороны истца. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение №697/2020 в совокупности с иными доказательствами по делу, а также представленные сторонами отчеты об оценке, суд наиболее достоверной признает сведения, изложенные в заключении ООО «Титул», привлеченном судом, вне договорных отношений со сторонами спора. Заключение содержит подробные исследования по поставленным вопросам, а также конкретные источники цен на сравнительные аналоги.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с указанным выше заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установить продажную цену помещения в размере 5480000рублей, включающую НДС 20% - 940088рублей.

Замечания о несоответствии выводов заключения ООО «Титул» требованиям законодательства судом отклоняются, ввиду их необоснованности и недоказанности, поскольку сами по себе не опровергают выводов судебной экспертизы, а отражают личное мнение оценщика.

На основании изложенного, суд согласовывает договор купли-продажи помещения, арендуемого обществом ООО «Гри-Мак», с выкупной ценой 5480000рублей.

Пункт 2.1. договора утверждается в редакции: «Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего договора, согласно заключению эксперта №697/2020 составляет 5480000руб. 00коп., в том числе НДС 20% - 940088руб. 00коп., 4539912руб. 00коп. без учета НДС»;

Пункт 2.2.1. утверждается в редакции «Первый обязательный платеж составляет 82601руб. 18коп. без учета НДС».

Во вводной части Приложения №1 к договору о графике внесения платежей в рассрочку цифру «8533083руб. 33коп., без учета НДС» заменить цифрой «5480000руб. 00коп., включая НДС».

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен статей 5 Закона 159-ФЗ. Согласно указанной правовой норме оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Статьей 3 Закона Республики Мордовия от 30 октября 2008 года №99-З «Об установлении предельных значений площади при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Мордовия или муниципальной собственности муниципальных образований Республики Мордовия, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества отнесен на усмотрение арендатора, но не более трех лет со дня заключения договора купли-продажи имущества.

Выкупная цена имущества установлена судом.

Арендатор (истец) согласился с порядком выкупа имущества с рассрочкой платежей на пять лет.

Поскольку порядок внесения выкупной цены сторонами согласован, первый платеж составит 82601руб. 18коп. без учета НДС. Далее платежи должны производиться покупателем ежемесячно равными долями от невыплаченной суммы.

На основании статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Из смысла положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Судебные расходы по делу являются инициативой и вызваны действиями истца, в связи с чем в соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на последнего.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

утвердить пункт 2.1. договора купли-продажи части нежилого здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадью 679,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, заключенного Администрацией городского округа Саранск с обществом с ограниченной ответственностью «Гри-Мак» в следующей редакции:

пункт 2.1. «Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2. настоящего договора, согласно заключению эксперта №697/2020 составляет 5480000руб. 00коп., в том числе НДС 20% - 940088руб. 00коп., 4539912руб. 00коп. без учета НДС»;

пункт 2.2.1. «Первый обязательный платеж составляет 82601руб. 18коп. без учета НДС».

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва