Решение от 29 сентября 2024 г. по делу № А07-41296/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А07-41296/2022
г. Уфа
30 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2024 Полный текст решения изготовлен 30.09.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нагаевой Н.С., рассмотрев дело по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к открытому акционерному обществу «Строительная компания Трест № 21» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 578 005 руб. 46 коп. третьи лица:

1.Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

2. Конкурный управляющий ОАО «СК Трест № 21» ФИО1

3. Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа РБ.

4. Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № ФН-М04-04-1/1795-ю от 19.03.2024г., диплом № 236 от 10.07.2020г., паспорт.

от ответчика, третьего лица 2: конкурсный управляющий ФИО1, определение от 10.08.2022г., паспорт.

от третьего лица 1: ФИО2, доверенность № Д-29 от 16.02.2024, диплом № 236 от 10.07.2020г., паспорт.

от третьего лица 3: ФИО3, доверенность № 7-13880/0170 от 18.10.2023г., диплом № 321 от 26.06.2015г., удостоверение.

от третьего лица 4: не явились, извещены.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу «Строительная компания Трест № 21» о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 743-08 от 23.05.2008 за период с 01.10.2019 по 30.11.2022 в размере 1 189 045 руб. 39 коп., пени за период с 11.10.2019 по 21.11.2022 в размере 388 960 руб. 07 коп. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и конкурный управляющий ОАО «СК Трест № 21» ФИО1

Определением суда от 30.12.2022 исковое заявление было принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 02.03.2023.

От ответчика поступил отзыв, ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.

Истец заявленные требования уточнил, просит взыскать задолженность по арендной плате по договору № 743-08 от 23.05.2008 за период с 01.10.2019 по 30.06.2023 в размере 1 321 381 руб. 24 коп., пени за период с 11.10.2019 по 13.06.2023 в размере 516 816 руб. 66 коп.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением от 11.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа РБ.

В судебном заседании 09.02.2024 конкурсный управляющий пояснил, что на объекты недвижимости - квартиры в многоквартирном доме (далее также МКД), расположенном на спорном земельном участке оформлено право собственности в судебном порядке, при этом дома не введены в эксплуатацию в установленном законом порядке ввиду банкротства застройщика (ответчика); на вопрос суда сообщил, что собственники проживают в двух домах, в которые все необходимы коммуникации проведены.

11.04.2024 представитель истца представил письменные пояснения, дополнительные документы в материалы дела.

Представитель ответчика представил информацию о первом собственнике зарегистрировавшем свое право собственности в спорном МКД.

Определением от 07.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

18.06.2024 представитель третьего лица - Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Уфа РБ представил отзыв с приложенными документами.

Истцом в материалы дела представлена письменная позиция, в которой истец указывает следующее: на сегодняшний день, земельный участок на котором расположены МКД не сформирован и не проведен государственный учет. Также согласно письму отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.04.2024 № 98-04-00528. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов не выдавались.

Договор аренды был заключен сторонами для проведения работ по проектированию и строительству многоквартирных жилых домов с пристроено-встроенными помещениями и автостоянками. Между тем, строительство объектов на земельном участке не закончено в установленном порядке, в связи с чем договорные отношения сторон не могут считаться прекращенными. Истец заявленные требования поддерживает в полном объеме.

16.07.2024 истцом представлены дополнения к письменной позиции с приложением дополнительных документов, заявленные требования поддерживает в полном объеме.

25.07.2024 от ответчика поступила письменная позиция, в которой указано следующее: с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации. Таким образом, обязательства по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении земельного участка, с момента регистрации права собственности 20.10.2016.

В судебном заседании 05.09.2024 истцом представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявления. Представитель третьего лица поддержал требования истца.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 23.05.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа РБ и Секретариатом Государственного Собрания-Курултая-Республики Башкортостан был заключен Договор № 743-08 аренды земельного участка (далее - Договор) с кадастровым номером 02:55:010158:0074, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, Квартал № 533, ограниченный улицами Октябрьской Революции, ФИО4, ФИО5 и проспектом Салавата Юлаева, для проведения работ по

проектированию и строительству многоэтажных жилых домов с пристроено-встроенными помещениями и автостоянками, общей площадью 12700 кв.м..

Согласно п.3.1. договора, срок аренды устанавливается с 22.05.2008 по 22.05.2010.

Пунктом 4.1. договора установлено, что размер годовой арендной платы за Участок на момент заключения Договора составляет 575 621,15 руб. Согласно п. 4.2. договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан.) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и частя, (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендаторе, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) иди сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 4.7. договора арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0.3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки па условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 Договора (пункт 7.1 договора).

Земельный участок был передан по акту приема-передачи 23.05.2008.

29.06.2010 между сторонами договора было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в Договор аренды земельного участка, на основании которого срок договора был продлен до 22.05.2013.

Дополнительным соглашением о внесении изменений № 2 в Договор аренды земельного участка от 31.05.2013 стороны продлили срок действия Договора с 22.05.2013 по 22.05.2016.

На основании дополнительного соглашения о внесении изменений № 3 в Договор аренды земельного участка права и обязанности арендатора по Договору переданы с 20.08.2013 от Секретариата Государственного Собрания - Курултая Республики Башкортостан к ОАО «Строительная компания Трест № 21».

20.03.2015 было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений № 4 в Договор аренды земельного участка, согласно которому стороны договорились внести следующие изменения:

1. в пункт 7.1 Договора слова «в размере 0,3%» читать как «в размере 0,05%»;

2. в пункт 7.2 Договора слова «в размере 0,1%» читать как «в размере 0,05%»;

3. в пункт 7.3 Договора слова «в размере 0,1%» читать как «в размере 0,05%».

Дополнительным соглашением о внесении изменений № 5 в Договор аренды земельного участка были внесены изменения в п. 1.1 Договора и п. 1 акта приема- передачи к Договору: слова «общая площадь 12700 кв.м.» изложить: «общая площадь 1 1533 кв.м.»

Условия оплаты, порядок и размер оплаты предусмотрены п.4.1-4.9 договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4.1. договора размер годовой арендной платы за Участок на момент заключения Договора составляет 575621,15 руб.

В силу п. 4.7. договора арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Как указывает истец, за период действия договора аренды арендатор не своевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем имеется задолженность по арендной плате в размере 1 189 045 руб. 39 коп. за период с 01.10.2019 по 30.11.2022.

29.09.2022 истец направил претензию ответчику об имеющейся задолженности по арендным платежам и необходимости ее погасить, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с данным исковым заявлением.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Спорный земельный участок был предоставлен ответчику по договору № 743-08 аренды земельного участка для проведения работ по проектированию и строительству многоэтажных жилых домов с пристроено-встроенными помещениями и автостоянками.

Как следует из представленных в материалы дела документов в настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010158:0074 построены два многоквартирных дома, расположенных по адресам: <...> и 54б, участниками строительства получены права собственности на жилые помещения, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН, а также решениями судом общей юрисдикции.

Из содержания представленных в материалы дела выписок из ЕГРН права граждан на квартиры, расположенные в многоквартирном доме, по

адресу: <...> регистрировались с 2016 года (выписка из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010158:1357 – регистрация произведена 11.11.2016 запись № 02-04/10104/301/006/2016-7033/1 на основании определения Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 13.07.2016 по делу № 2-2558/2016, решение Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 03.10.2014 по делу № 2-2558/2014).

Также, ответчиком в материалы дела представлены решения судов общей юрисдикции о признании права собственности на жилые помещения, согласно решению Кировского районного суда от 13.09.2016 вынесенного по делу № 2-112006/2016 установлено следующее, что «жилой дом по адресу <...> является созданным, что подтверждается кадастровым паспортом, свидетельствующий о том, что объект поставлен на кадастровый учет как завершенный строительством. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено.»

Данным решением суда общей юрисдикции признано право собственности участника договора долевого строительства на жилое посещение, расположенное в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>

Кроме того, судебными актами судов общей юрисдикции при рассмотрении заявлений участников долевого строительства установлено следующее: «В данном случае строительство многоквартирного жилого дома по ул. Октябрьской революции, д. 54А, Кировского района города Уфы Республики Башкортостан в полном объеме осуществлено в соответствии с разрешением на строительство № RU03308000-473 от 05.09.2012, разрешением на строительство № RU03308000-473от 08.08.2016 (продление). Жилому дому, в котором расположен спорный объект недвижимости, присвоен почтовый адрес: <...>, что подтверждается Решением Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о присвоении почтового адреса объекту недвижимости № 1003 от 14 апреля 2016 года.»

Также из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что права граждан на квартиры, расположенные в многоквартирном доме, по адресу: <...> регистрировались с 2016 года (выписка из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:010158:1223– регистрация произведена 20.10.2016 запись № 02-04/10104/301/005/2016-7719/1 на основании определения Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 24.12.2015 по делу № 2-25561/2014;13-1175/15, решение Орджоникидзевского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 03.10.2014 по делу № 22561/2014).

Так, согласно решению Кировского районного суда от 06.10.2016 вынесенного по делу № 2-11491/2016 установлено следующее, что «В

настоящее время объект поставлен на кадастровый учет, жилому дому, в котором расположен спорный объект недвижимости, присвоен почтовый адрес: <...>.

Жилое помещение учтено в государственном кадастре со следующими характеристиками…», « Жилой дом по адресу <...> является созданным, что подтверждается кадастровым паспортом, свидетельствующим о том, что объект поставлен на кадастровый учет как завершенный строительством.»

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента

введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктами 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С учетом изложенного ранее суд приходит к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под жилым домом, а у ОАО «Строительная компания Трест № 21» прекратилась обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок.

Документального подтверждения тому, что для эксплуатации МКД необходим земельный участок меньшей площадью, либо что для МКД был сформирован земельный участок в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, даты первых регистраций права собственности на помещения в указанных МКД требование истца о взыскании в пользу Министерства суммы задолженности в размере 1 321 381 руб. 24 коп. за период с 01.10.2019 по 30.06.2023, пени за период с 11.10.2019 по 13.06.2023 в размере 516 816 руб. 66 коп., признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований истца следует отказать полностью.

Учитывая, что истец в силу положений п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, а в удовлетворении исковых требований судом отказано, оснований для взыскания с ответчика государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Р.М. Айбасов