Решение от 21 ноября 2018 г. по делу № А41-3643/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3643/18
22 ноября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО "Металлургический завод "Электросталь" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 144002, <...>)

к ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПОЛИМЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 144002, <...>)

о сносе здания как самовольной постройки и демонтаже металлического забора в пределах земельного участка КН 50:46:0000000:35715,

встречного иска ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПОЛИМЕР"

к АО "Металлургический завод "Электросталь"

о признании права собственности на земельный участок,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО "Металлургический завод "Электросталь" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "ПОЛИМЕР" об обязании ответчика осуществить снос части нежилого здания Центрального материального склада, кадастровый номер 50:46:0030301:166, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 50:46:0000000:35715, а также обязании демонтировать металлический забор, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:46:0000000:35715.

ЗАО "ПОЛИМЕР" в порядке ст. 132 АПК РФ в рамках нестоящего дела заявлены требования о признании права собственности на земельные участки КН 50:46:0000000:35713 площадью 215 кв.м. и КН 50:46:0000000:35715 площадью 58 кв.м.

Определением арбитражного суда от 12 марта 2018 года указанные встречные исковые требования приняты судом к производству.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск – отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО "Металлургический завод "Электросталь" на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежал земельный участок КН 50:46:0030301:30 (предыдущий номер 50:46:0030301:1) площадью 2 114 071 кв.м., вид разрешенного использования: под промышленной территорией, расположенный по адресу: <...>. Указанное право было зарегистрировано в ЕГРН 28.10.1999 г. за № 50-01.46-8.1999-277.1.

На указанном земельном участке расположены капитальные строения переданные Заводу в собственность в порядке приватизации.

В том числе на земельном участке КН 50:46:0030301:30 расположено 1 этажное здание Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Лит. Щ, площадью 1 739 кв.м.

07 декабря 2004 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО "Металлургический завод "Электросталь" на указанное здание за № 50-01/46-54/2004.192.

07 сентября 2006 г. между АО "Металлургический завод "Электросталь" (продавец) и ЗАО "ПОЛИМЕР" (покупатель) заключен договор № 19б/749 по которому продавец передал в собственность покупателя часть 1 этажного здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Лит. Щ, площадью 764,5 кв.м.

Согласно п.7.1. указанного договора, покупателю согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество передаются права на земельный участок, который занят указанным имуществом.

Государственная регистрация перехода права собственности ЗАО "ПОЛИМЕР" на указанное помещения зарегистрировано 06.12.2006 г.

Таким образом, поскольку помещение располагалось на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже такой недвижимости покупатель приобрел право пользования соответствующими частями земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости, и, следовательно, получил установленное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого находящимся в его собственности объектом недвижимости и необходимым для его использования.

С учетом того, что ЗАО "ПОЛИМЕР" являлось собственником части здания (764,5 кв.м.) Центрального материального склада площадью 1 739 кв.м., к нему перешла доля в праве на земельный участок, необходимый для использования здания. При этом указанная площадь земельного участка подлежала определению с учетом аналогичных прав собственников рядом расположенных зданий и сооружений.

Соглашение об определении площади и границ земельного участка, необходимого для использования здания Центрального материального склада сторонами подписано не было.

22 декабря 2008 г. в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, между КУИ городского округа Электросталь Московской области и АО "Металлургический завод "Электросталь" заключен договор № 164 купли-продажи земельного участка КН 50:46:0030301:30.

По указанному договору в собственность АО "Металлургический завод "Электросталь" переходил весь земельный участок, без учета прав ЗАО "ПОЛИМЕР".

На основании решения собственника АО "Металлургический завод "Электросталь" от 01.07.2009г. земельный участок КН 50:46:0030301:30 разделен на пять земельных участков:

- КН 50:46:0030301:46 площадью 2 065 202 кв.м.;

- КН 50:46:0030301:47 площадью 2 457 кв.м.;

- КН 50:46:0030301:48 площадью 9 122 кв.м. (под зданием СПЦ-3);

- КН 50:46:0030301:49 площадью 35 056 кв.м. (под зданием СПЦ-6);

- КН 50:46:0030301:50 площадью 2 234 кв.м. (под зданием АКБ ЦРМО с пешеходной галереей).

07 июня 2011 года между АО "Металлургический завод "Электросталь" (продавец) и ЗАО "ПОЛИМЕР" (покупатель) заключен договор № 7/429 по которому продавец передал в собственность покупателя часть 1 этажного здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Лит. Щ, площадью 978,5 кв.м.

Таким образом, ЗАО "ПОЛИМЕР" стало единоличным собственником здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Лит. Щ, общей площадью 1 739 кв.м.

В соответствии с п.7.1. указанного договора, покупателю согласно ст. 552 ГК РФ одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество передаются права на земельный участок, который занят указанным имуществом в порядке, указанном в п.2.5. договора.

Пунктом п.2.5. договора № 7/429 от 07.06.2011 г. предусмотрено, что стороны в течение 1 месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности на имущество, обязуются переоформить право пользования земельным участком, занимаемым этим имуществом, путем заключения отдельного договора купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем.

Решением совета директоров АО "Металлургический завод "Электросталь" от 09.08.2011 г. земельный участок КН 50:46:0030301:46 площадью 2 065 202 кв.м. был разделен на семь земельных участков: КН 50:46:0030301:43, КН 50:46:0030301:54, КН 50:46:0030301:55, КН 50:46:0030301:56, КН 50:46:0030301:57, КН 50:46:0030301:58 и КН 50:46:0030301:59.

Решением совета директоров АО "Металлургический завод "Электросталь" от 21.08.2013 г. земельный участок КН 50:46:0030301:59 разделен на 13 земельных участков. В том числе был образован земельный участок КН 50:46:0030301:1049, площадью 2 446 кв.м. и земельный участок КН 50:46:0030301:1051, площадью 223 кв.м.

30 сентября 2013 года произведена государственная регистрация права собственности АО "Металлургический завод "Электросталь" на земельный участок КН 50:46:0030301:1051, площадью 223 кв.м.

09 октября 2013 года произведена государственная регистрация права собственности АО "Металлургический завод "Электросталь" на земельный участок КН 50:46:0030301:1049, площадью 2 446 кв.м.

21 октября 2013 года между АО "Металлургический завод "Электросталь" (продавец) и ЗАО "ПОЛИМЕР" (покупатель) заключен договор № 7/831 по которому продавец передал в собственность покупателя земельный участок КН 50:46:0030301:1049, площадью 2 446 кв.м. и земельный участок КН 50:46:0030301:1051, площадью 223 кв.м.

13 декабря 2013 года произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "ПОЛИМЕР" на земельные участки КН 50:46:0030301:1049 и земельный участок КН 50:46:0030301:1051.

Таким образом, условия договора № 7/429 от 07.06.2011 г. сторонами исполнены в полном объеме, как в части обязательств в отношении помещения, так и в отношении земельного участка, необходимого для его обслуживания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 и от 06.09.2011 N 3771/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из собственников этих объектов недвижимости. Указанное толкование норм материального права направлено на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Таким образом, продажа всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания.

В случае, если собственник объекта недвижимости определился с правом, на котором он намерен приобрести землю под упомянутыми объектами (правом собственности), надлежащим способом защиты для него является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

В то же время удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, ранее приватизированного одним из собственников объектов недвижимости, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды.

В этой связи ответчик по спору об установлении права общей долевой собственности вправе в соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ обратиться со встречным иском в том же деле или обратиться с самостоятельным иском о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части уплаченной им публичному собственнику цены земельного участка. Размер неосновательного обогащения, возникшего в форме сбережения денежных средств, подлежит определению исходя из цены, по которой был приватизирован единый земельный участок, и площади вновь образуемых участков, причитающихся лицам, обратившимся в суд за защитой своего права.

Кроме того, ответчик также вправе требовать возмещения ему необходимых и разумных расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка.

Вместе с тем, указанное, с учетом принципа свободы договора и отсутствия законодательного запрета, не исключает возможности заинтересованных лиц разрешить спор во внесудебном порядке, путем подписания соглашения об определении площади и границах земельного участка, передаваемого одному из собственников объектов недвижимости для эксплуатации принадлежащего ему здания.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что подписав договор купли-продажи земельного участка № 7/429 от 07.06.2011 г., стороны во внесудебном порядке определили как площадь, так и границы земельного участка, передаваемого в собственность покупателя здания на основании пунктов 7.1. договоров купли-продажи помещений в здании № 19б/749 от 07.09. 2006 г., № 7/429 от 07.06.2011 г.

Указанный договор купли-продажи земельного участка № 7/429 от 07.06.2011 г. не оспорен, не признан недействительным.

Доводы ЗАО "ПОЛИМЕР" об ошибочном подписании обществом указанного договора, необходимости определения площади земельного участка необходимого исключительно для использования здания Центрального материального склада судом отклоняется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, представленных фототаблиц, заключений кадастрового инженера, напротив здания ЗАО "ПОЛИМЕР" расположены железнодорожный путь необщего пользования, здание завода АО "Металлургический завод "Электросталь". Причем железнодорожные пути расположены на расстоянии около семи метров.

В связи с изложенным, с учетом требований ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) ст. 39.20 ЗК РФ, определение границ земельных участков не может быть произведено без учета земельных участков, необходимых для использования указанных объектов с учетом существующих требований закона.

Определением арбитражного суда от 12.09.2018 г. по ходатайству ЗАО "ПОЛИМЕР" назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» ФИО2, ФИО3.

На разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы:

1) Установить с выездом на местность площадь и координаты характерных точек границ здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Литера Щ, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Электросталь, ул. Железнодорожная, дом 5.

2) Соответствуют ли установленные координаты данным, указанным в техническом паспорте на указанное здание по состоянию на 12.10.2006 г.?

3) Имеется ли наложение границ здания, установленных при ответе на вопрос № 1 с границами земельного участка КН 50:46:0000000:35715? Расположен лив границах земельного участка КН 50:46:0000000:35715 металлический забор ограждающий здание склада? В случае положительного ответа указать площадь и координаты характерных точек границ наложения.

4) Установить площадь и границы земельного участка, необходимого для использования здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Литера Щ, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Электросталь, ул. Железнодорожная, дом 5 с учетом данных указанных в техническом паспорте на указанное здание по состоянию на 12.10.2006 г. Площадь и границы земельного участка необходимого для использования здания определить исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

Согласно представленному заключению экспертов, определить координаты характерных точек границ здания Центрального материального склада, инвентарный номер 341:100-2096, Литера Щ, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Электросталь, ул. Железнодорожная, дом 5, на основании данных, указанных в техническом паспорте по состоянию на 12.10.2006 г. не представляется возможным, поскольку в техническом паспорте БТИ отсутствуют сведения о координатах границ описываемого здания, а установленные при ответе на вопрос № 1 координаты характерных точек фактических границ, их размеров, площади, конфигурации здания не соответствуют данным паспорта БТИ.

По указанной причине эксперты не смогли установить площадь и границы земельного участка, необходимого для использования здания Центрального материального склада, с учетом данных указанных в техническом паспорте на указанное здание по состоянию на 12.10.2006 г.

Экспертами установлено, что имеется ли наложение границ здания, установленных при ответе на вопрос № 1 с границами земельного участка КН 50:46:0000000:35715, металлический забор расположен в границах земельного участка КН 50:46:0000000:35715.

Площадь наложения составляет 34 кв.м., согласно представленным координатам характерных точек границ:

№ п/п

Обозначение точки

Координата X,

м
Координата Y, м

Длина

стороны, м

Дир. угол

1
н 9

471450.63

2248777.32

1.28

75°58,Г

2
а2

471450.94

2248778.56

33.64

345°35,6'

3
а3

471483.53

2248770.19

0.73

256°31,5'

4
а4

471483.36

2248769.48

33.65

166°31,5'

Представители ЗАО "ПОЛИМЕР" не смогли представить в материалы дела согласие собственника земельного участка, разрешительную документацию на основании которой произведена реконструкция спорного строения.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Из пункта 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ" следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 28 указанного Постановления Пленума положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

С учетом заявленных исковых требований, отсутствии доказательств того, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ, суд приходит к выводу, что нарушенные права собственника земельного участка подлежат восстановлению путем обязания ответчика привести спорное здание в состояние, существовавшее до проведения таких работ в части наложения его на границы земельного участка 50:46:0000000:35715.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку у ЗАО "ПОЛИМЕР" отсутствуют основания для размещения металлического забора на земельном участке АО "Металлургический завод "Электросталь" , исковые требования в этой части так же подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПОЛИМЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) осуществить снос нежилого здания Центрального материального склада, кадастровый номер 50:46:0030301:166, в части 34 кв.м., расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:46:0000000:3515 согласно координатам характерных точек границ, указанных в таблице № 3 заключения экспертов:

№ п/п

Обозначение точки

Координата X,

м
Координата Y, м

Длина

стороны, м

Дир. угол

1
н 9

471450.63

2248777.32

1.28

75°58,Г

2
а2

471450.94

2248778.56

33.64

345°35,6'

3
а3

471483.53

2248770.19

0.73

256°31,5'

4
а4

471483.36

2248769.48

33.65

166°31,5'

2. Обязать ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПОЛИМЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) демонтировать металлический забор, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 50:46:0000000:3515.

Взыскать с ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ПОЛИМЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АО "Металлургический завод "Электросталь" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Судья А.О. Уваров