Постановление от 31 марта 2023 г. по делу № А41-6061/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва 31.03.2023 Дело № А41-6061/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28.03.2023 Полный текст постановления изготовлен 31.03.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Холодковой Ю.Е., судей: Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.

при участии в заседании:

от Союза землевладельцев и домовладельцев территории «Южные Горки-2» - представитель ФИО1, доверенность от 18.01.2022

от ООО «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» - представитель ФИО2, доверенность от 27.03.2023

от акционерного общества «Управляющая компания «Инновационный Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд девелопмент» - представитель ФИО3, доверенность от 15.06.2022

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Союза землевладельцев и домовладельцев территории «Южные Горки-2»

на решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А41-6061/22,

по иску Союза землевладельцев и домовладельцев территории «Южные Горки2»

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент», к акционерному обществу «Управляющая компания «Инновационный Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд девелопмент»

о переводе права покупателя,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью СЗ «Севен Санс Девелопмент Мск Восток», Администрация Ленинского городского округа Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, акционерное общество «Банк ДОМ.РФ»,

УСТАНОВИЛ:

Союз землевладельцев и домовладельцев территории «Южные Горки-2» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент» (далее - ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент», ответчик 1), акционерному обществу «Управляющая компания «Инновационный Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный

«Лэнд девелопмент» (далее - АО «Управляющая компания «Инновационный Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд девелопмент», ответчик 2) о переводе права покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:21:0070106:378 с ООО СЗ «Севен Санс Девелопмент Мск Восток» на истца - НКО Союз землевладельцев и домовладельцев территории «Южные горки-2».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО СЗ «Севен Санс Девелопмент Мск Восток», Администрация Ленинского городского округа Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, АО «Банк ДОМ.РФ».

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит отменить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Оспаривая принятые судебные акты, кассатор указал, что поскольку является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на него подлежат переводу права покупателя по договору купли-продажи с учетом положений ст.35 ЗК РФ, ст.250 ГК РФ, указывает на противоречие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители акционерного общества «Управляющая компания «Инновационный Капитал» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд девелопмент» и ООО «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» возражали по доводам кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской


Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что 08.09.2010 ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент» (арендодатель) и ООО «Южные горки» (арендатор) заключен договор № ДА-57 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0070106:378 общей площадью 27 139 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по

адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Горки Ленинские, пос. Мещерино, уч. 39/218С сроком на 11 месяцев (далее - договор аренды). Земельный участок предоставляется для целей проектирования и строительства сетей инженерно -технического обеспечения.

В период действия договора аренды на спорном земельном участке возведены объекты производственного назначения: сети водоснабжения протяженностью 3 294 м, сети газоснабжения среднего давления протяженностью 3 500 м, сети хозяйственно-бытовой канализации протяженностью 3 529 м. Право собственности на указанные объекты, расположенные в Ленинском районе Московской области в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0070106:378, 50:21:0070106:616,

50:21:0070106:617, 50:21:0070106:3233, 50:21:0070106:3237 зарегистрировано за НКО Союза землевладельцев и домовладельцев территории «Южные Горки-2», о чем в ЕГРН 09.07.2014 внесены соответствующие сведения.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0070106:378 являлся закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Лэнд девелопмент» в лице Управляющей компании «Терра Эссет Менеджмент».

14.12.2020 между ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Лэнд Девелопмент» и ООО «Севен Санс Девелопмент МСК Восток» заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 50:21:0070106:378.

Истец указывает, что согласно сведениям, полученным от администрации Ленинского района Московской области 20.12.2021, органам управления и членам НКО Союз землевладельцев и домовладельцев территории «Южные горки-2» стало известно, что данный земельный участок отчужден Управляющей компанией «Терра Эссет Менеджмент» в пользу ООО СЗ «Севен Санс Девелопмент Мск Восток», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.12.2021 № КУВИ-002/2021-174329258.

Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 3 статьи 250 Гражданского


кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец полагает, что при заключении сделки (договора) купли-продажи земельного участка ООО СЗ «Севен Санс Девелопмент Мск Восток», нарушено преимущественное право покупки истцом земельного участка, что является основанием для обращения в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Суд первой инстанции установил, что инженерные сооружения, принадлежащие истцу, представляют собой сети водоснабжения (кадастровый номер 50:21:0070106:1769), сети газоснабжения среднего давления (кадастровый номер 50:21:0070106:1770), сети хозяйственно-бытовой канализации (кадастровый номер 50:21:0070106:1771), относятся к линейным объектам и расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0070106:378.

Линейные объекты в силу их технических особенностей и, как правило, большой протяженности, размещаются на значительном количестве земельных участков, в том числе под их поверхностью.

Суд пришел к выводу, что нахождение подземных инженерных коммуникаций на земельных участках не порождает каких-либо вещных прав в отношении данных земельных участков у собственников инженерных коммуникаций.

При этом, суд первой инстанции отметил, что собственник объектов трубопроводного транспорта имеет право требовать ограничение прав собственника (владельца) земельного участка, на котором расположены подземные инженерные коммуникации, в связи с установлением охранных зон таких объектов, а также в случаях, предусмотренных законом, для эксплуатации таких объектов установления сервитута на земельный участок в соответствии с положениями статей 274 ГК РФ, 23 ЗК РФ.

По аналогии данные нормы применяются и к иным инженерным коммуникациям. При таких обстоятельствах нахождение в пределах земельного участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления их собственникам на каком-либо праве в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

Учитывая, что нахождение инженерных коммуникаций в пределах границ земельного участка под поверхностью земли для собственников инженерных коммуникаций не порождает каких-либо вещных прав в отношении данных земельных участков, в том числе преимущественного права покупки данного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отклонил ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что собственник любого здания и/или сооружения, независимо от их свойств и характеристик имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, как несостоятельные.

Апелляционным судом указано, что вопреки доводам апелляционной жалобы, принадлежащие истцу спорные объекты, являются линейными сооружениями, которые согласно представленному во исполнение определения суда акту осмотра земельного участка от 29.04.2022, являются подземными объектами трубопроводного транспорта, в том числе с учетом крышек колодцев.


Суд округа признает выводы судов обоснованными.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), в силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они относятся к сооружениям. Сооружения являются недвижимыми вещами (п. 1 ст. 141.3 ГК РФ). При этом они должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Пунктами 1 и 3 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута); сервитут может устанавливаться, в частности, для обеспечения строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута; сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на


недвижимое имущество; в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно п.4 "Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) предусматривает, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

Судами обоснованно установлено, что истцу на праве собственности принадлежат линейные объекты, находящиеся под землей, в то время как положения п.3 ст.35 ЗК РФ касаются сооружений находящихся на земельном участке, а не под ним, в связи с чем, в соответствии с положениями действующего законодательства не усмотрели оснований для удовлетворения требований.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены.

Ошибочные ссылки судов на положения ст. 39.20 ЗК РФ не привели к принятию неправильных судебных актов по существу.

Довод об ошибочности применения положений ст. 90 ЗК РФ проверен.

Пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Аналогичная норма содержится в части 6 статьи 13 АПК РФ.

В связи с чем, суд считает обоснованным применение аналогии закона, в отсутствии прямого регулирования с учетом специфики подземных объектов.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводы судов первой и апелляционной инстанций не опровергают, не подтверждают наличие существенных нарушений норм материального и процессуального права, основаны на ином толковании норм права, противоречат материалам дела и представленным доказательствам, указывают на несогласие с оценкой судами доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений ст. ст. 273 - 291 главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (глава 35 "Производство в суде кассационной инстанции") Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, принимая во внимание положения ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст.


ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая конституционно-правовой смысл данных норм - Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О) суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, а принятые по делу решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций считает законными и обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии обжалуемых судебных актов не допущено.

руководствуясь статьями 176, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.10.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 по делу № А41-6061/22 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий-судья Ю.Е. Холодкова

Судьи: В.В. Кузнецов Е.Е. Шевченко