Решение от 9 июня 2022 г. по делу № А73-5877/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-5877/2022
г. Хабаровск
09 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2022.


Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в лице Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>; 681000, <...>)

к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Рассвет-2» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 681008, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов


при участии (с помощью онлайн-сервиса):

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 18.04.2022.


Городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края» в лице Администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее – Администрация) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Потребительскому гаражно-строительному кооперативу «Рассвет-2» (далее – ПГСК «Рассвет-2», Кооператив) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:22:0040102:257, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040102:45 по адресу: <...> ориентировочно на расстоянии 85 м. в юго-западном направлении от тепловой камеры 19-41, путем продажи с публичных торгов.

От истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации.

Ответчиком в судебном заседании поддержаны доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040102:45 расположены законченные строительством объекты капитального строительства - гаражи боксового типа, подключенные к сетям энергоснабжения. Гаражи переданы Кооперативом в собственность членов ПГСК «Рассвет-2» в связи с полным внесением членами ПГСК «Рассвет-2» соответствующего пая.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании статей 125, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Устава городского округа города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края правом на управление и распоряжение, а также осуществление контроля за использованием земель, расположенных на территории городского округа город Комсомольск-па-Амуре Хабаровского края до разграничения государственной собственности на землю, наделена Администрация города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

Между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре и Потребительским автокооперативом «Кедр» 23 мая 2018 года заключен договор аренды земельного участка № 11225/3 с кадастровым номером 27:22:0040102:45, расположенного по адресу: <...> ориентировочно на расстоянии 85 м. в юго-западном направлении от тепловой камеры 19-41, с целью проектирования и строительства капитальных гаражей с 27 апреля 2018 года до 25 апреля 2021 года.

Согласно пункту 1.6. договора аренды № 11225/3 на предоставленном земельном участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером - 27:22:0040102:257.

14 апреля 2020 года заключено Соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка с потребительским гаражно-строительным кооперативом «Рассвет-2».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:22:0040102:257 является ПГСК «Рассвпет-2».

По истечении срока аренды предоставленного земельного участка по договору № 11225/3 в адрес председателя Кооператива направлено уведомление об окончании срока действия договора аренды, а также о положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование требований Администрация указывает, что на момент окончания срока действия договора аренды земельного участка от 23.05.2018 № 11225/3 строительство объекта - капитальные гаражи (кадастровый номер 27:22:0040102:45) не завершено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию сторон, суд пришел к следующим выводам.

На основании статей 125, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Устава городского округа города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края правом на управление и распоряжение, а также осуществление контроля за использованием земель, расположенных на территории городского округа город Комсомольск-па-Амуре Хабаровского края до разграничения государственной собственности на землю, наделена Администрация города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Нормой п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу положений статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки предоставляются в аренду по правилам гражданского законодательства, но с особенностями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.l ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Условия нормы п.1 ст.39.6 ЗК РФ предусматривают, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. В приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно - в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Приведенными правовыми положениями земельного законодательства установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п. 4 ст.39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п.п. 10 п. 2, п.5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пунктами 3, 5 статьи 239.1 ГК РФ предписано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная статья введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ; подпункт 2 статьи 3).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040102:45 по адресу: <...> ориентировочно на расстоянии 85 м в юго-западном направлении от тепловой камеры 19-41, ранее предоставленном ПГСК «Рассвет-2» на основании договора аренды земельного участка № 11225/3 от 23.05.2018, а также договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.04.2020, расположены законченные строительством объекты капитального строительства - гаражи боксового типа, что подтверждается заключением специалиста ООО ИКФ «Альтернатива» от 01.06.2022 № 070/2022-ТО, в котором указано, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства. По результатам технического обследования специалистами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040102:45 расположено образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:22:0040102:257 завершенное строительством нежилое здание площадью застройки 305 кв.м, которое по своим функциональным характеристикам, конструктивным и объемно-планировочным решениям отвечает нормативным требованиям, предъявляемым к зданиям гаражей боксового типа для хранения личного автомобильного транспорта граждан. Здание не имеет дефектов и повреждений, свидетельствующих о недопустимых деформациях основания фундаментов и ухудшения их свойств. Сохранность несущей способности строительных конструкций и здания в целом обеспечивается. Угроза для жизни и здоровья людей, находящихся в здании, отсутствует.

В акте осмотра земельного участка № 496 от 15.07.2021, представленного истцом в материалы дела, также указано, что на территории земельного участка расположены капитальные гаражные боксы.

Гаражи боксового типа, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0040102:45, являются законченными строительством объектами капитального строительства, подключенными к сетям энергоснабжения (теплоснабжение, горячее водоснабжение и электроэнергия) и переданы ПГСК «Рассвет-2» в собственность членов Кооператива в связи с полным внесением членами ПГСК «Рассвет-2» соответствующего пая.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Заключением специалиста, актом осмотра земельного участка № 496 от 15.07.2021 подтверждается факт завершения строительства объекта и его эксплуатации, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Отсутствие у ПГСК «Рассвет-2» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию правового значения в настоящем споре не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено, гаражи боксового типа переданы в собственность членов ПГСК «Рассвет-2», подключены к сетям энергоснабжения и эксплуатируются членами ПГСК «Рассвет-2».

Доказательства иного, в том числе доказательства не завершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены.

Оснований для изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов не установлено.

С учетом изложенного, в иске следует отказать в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в порядке статьи 110 АПК РФ. Истец в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от её уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Н.Л.Коваленко