Решение от 20 мая 2024 г. по делу № А13-201/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем  Российской  Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-201/2024
город  Вологда
21 мая 2024 года


Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года.

Полный текст решения суда изготовлен 21 мая 2024 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гаврилюк С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>) об обязании исполнить условия договора аренды от 01.06.2012 в части обеспечения объекта аренды коммунальными ресурсами, путем принятия мер по восстановлению водоснабжения в нежилых помещениях площадью 270.1 кв.м, кадастровый номер 35:24:0402007:3805, расположенных по адресу: <...>; установить, что в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу, индивидуальный предприниматель ФИО1 вправе совершить действия по восстановлению водоснабжения (обеспечению подачи воды) арендуемого имущества, путем привлечения, по своему усмотрению, любых лиц (организаций или индивидуальных предпринимателей), имеющих право на работы по восстановлению водоснабжения, за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, акционерного общества «Тандер», муниципального унитарного предприятия жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Региональные эксплуатационные сервисы – 3»,

при участии от истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 (лично), ФИО4 по доверенности от 13.06.2023, от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (лично), ФИО5 по доверенности от 22.12.2023, от АО «Тандер» - ФИО6 по доверенности от 10.04.2023, от МУП ЖКХ городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал» - ФИО7 по доверенности от 29.03.2024, от ООО «Управляющая компания «Региональные эксплуатационные сервисы – 3» - ФИО8 по доверенности от 09.01.2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>; далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>; далее – ответчик, ИП ФИО2) об обязании исполнить условия договора аренды от 01.06.2012 в части обеспечения объекта аренды коммунальными ресурсами, путем принятия мер по восстановлению водоснабжения в нежилых помещениях площадью 270.1 кв.м, кадастровый номер 35:24:0402007:3805, расположенных по адресу: <...>; установить, что в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу, индивидуальный предприниматель ФИО1 вправе совершить действия по восстановлению водоснабжения (обеспечению подачи воды) арендуемого имущества, путем привлечения, по своему усмотрению, любых лиц (организаций или индивидуальных предпринимателей), имеющих право на работы по восстановлению водоснабжения, за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (требования указаны с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

В обоснование требований сослался на незаконные действии ответчика как собственника помещений по отключению водоснабжения арендуемых истцом помещений. В качестве правового основания указал статьи 611,612, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер»), муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства городского округа города Вологды «Вологдагорводоканал» (далее - МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал»), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Региональные эксплуатационные сервисы – 3» (далее – ООО «УК «РЭС-3», управляющая компания), предприниматель ФИО3.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал полностью.

Ответчик отзыва на иск не представил, в судебном заседании ИП ФИО2 пояснила, что в связи с наличием задолженности арендатора перед МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» обратилась в ООО «УК «РЭС-3», чтобы отключить систему водоснабжения, управляющая компания предоставила сантехников, которые с ее разрешения наложили пломбы. Представитель в судебном заседании с требованиями истца не согласился, просил приостановить производство по настоящему делу до вынесения решения по делу № А13-315/2024.

Судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство отклонено, поскольку ответчик не указал, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, будут установлены при рассмотрении заявления и каким образом рассмотрение дела препятствует рассмотрению настоящего дела. Факт оспаривания ответчиком сделок не может являться основанием для приостановления производства по настоящему делу, учитывая, что ответчик имеет возможность в последующем обратиться с заявлением в порядке статьи 311 АПК РФ.

МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» в отзыве на иск указало, что между ним и ИП ФИО2 действует единый договор холодного водоснабжения и водоотведения №9135/1 от 02.02.2023.

ООО «УК «РЭС-3» в отзыве указало, что силами ООО «УК «РЭС-3» действий по установке заглушки для приостановления услуги водоснабжения не производилось.

АО «Тандер» в отзыве на иск, его представитель в судебном заседании требования истца поддержал, указал, что в связи с отсутствием водоснабжения в арендуемом помещении может быть установлена административная ответственность в виде приостановления деятельности на срок до 90 суток.

Предприниматель ФИО3 извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание представитель не явился, отзыва не представил.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по имеющейся явке. В судебном заседании объявлялись перерывы до 26.04.2024, 13.05.2024.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.11.2005 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2005 зарегистрировано право собственности ФИО2 на встроенно-пристроенные нежилые помещения №№1-17, 10а, расположенные на первом этаже пятиэтажного панельного жилого дома, кадастровый номер 35:24:0402007:3805, площадью 270,1 кв.м., местоположение: <...>.

01.06.2012 между ФИО2 и ООО «ВАРНА» заключен договор аренды на вышеуказанные помещения сроком действия до 01.10.2017.

10.08.2012 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды от 01.06.2012, согласно которому арендатором является ООО «ВАРНА».

10.08.2012 зарегистрирован договор субаренды нежилых помещений от 01.07.2012, согласно которому ООО «ВАРНА» передало права ФИО1 сроком действия до 01.10.2017.

02.10.2012 зарегистрирован договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012, согласно которому ИП ФИО1 передал нежилые помещения во временное владение и пользование АО «Тандер» сроком по 30.09.2017 включительно.

Для осуществленния государственной регистрации данного договора субаренды было представлено согласие на сдачу помещений в субаренду от 20.08.2012, подписанное ФИО2 как физическим лицом – собственником нежилых помещений, а также как директором ООО «ВАРНА» - арендатором имущества.

11.08.2017 на основании соглашения от 01.08.2017, подписанного ФИО2, как директором ООО «ВАРНА», и ИП ФИО1, договор субаренды нежилых помещений от 01.07.2012 был расторгнут.

11.08.2017 на основании подписанного ФИО2 и ИП ФИО1 дополнительного соглашения от 01.08.2017 были внесены изменения в договор аренды от 01.06.2012 в части замены арендатора (с ООО «ВАРНА» на ИП ФИО1) и продления срока действия договора аренды (по 01.10.2022).

На основании дополнительного соглашения от 01.08.2017, подписанного ИП ФИО1 и представителем АО «Тандер», были внесены изменения в договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012 в части указания вида права, на основании которого объект аренды принадлежит ИП ФИО1 (с «на праве субаренды» на «на праве аренды»), основания возникновения такого права (договор аренды от 01.06.2012 с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2017), а также изменения срока действия договора субаренды (по 30.09.2022 включительно).

18.02.2022 на основании дополнительного соглашения от 20.01.2022, подписанного ФИО2 и ИП ФИО1, а также представленного ИП ФИО1 заявления от 15.02.2022 об осуществлении государственной регистрации соглашения об изменении условий договора аренды в ЕГРН были внесены изменения в части указания срока аренды нежилых помещений по договору аренды от 01.06.2012 (по 30.10.2027 включительно).

18.04.2022 на основании дополнительного соглашения от 21.02.2022, подписанного ИП ФИО1 и представителем АО «Тандер», были внесены изменения в договор субаренды недвижимого имущества с энергопринимающим устройством от 24.08.2012, в том числе в части изменения срока действия договора субаренды (по 30.09.2027 включительно).

Все сделки прошли государственную регистрацию, на момент принятия решения не признаны недействительными или незаключенными.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15.12.2023 по делу №А13-11537/2023, вступившим в законную силу, ИП ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующими обременений (аренды) на нежилые помещения №1-17, 10а, общей площадью 270,1 кв.м, кадастровый номер 35:24:0402007:3805, находящиеся по адресу: <...> по договору аренды от 01.06.2012.

Решением суда установлено, что «согласно сведениям ЕГРН в настоящее время в отношении указанных нежилых помещений содержатся актуальные записи о регистрации аренды в пользу ИП ФИО1 и субаренды в пользу АО «Тандер» сроком по 30.10.2027 и 30.09.2027, соответственно.

Договоры (с учетом доп. соглашений сторон об их продлении), ставшие основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН, не прекращены и не расторгнуты в соответствии с действующим законодательством.

Основания для государственной регистрации прекращения обременения по указанным договорам исходя из материалов дела отсутствуют.

Предметом дополнительного соглашения от 20.01.2022 о продлении договора аренды до 30.10.2027 являются отношения сторон: ФИО2 со стороны Арендодателя и ИП ФИО1 со стороны Арендодателя, связанные с передачей во временное владение и пользование (аренду) недвижимого имущества (нежилых помещений) по адресу: <...>.

Следовательно, указанное соглашение выражает волеизъявление сторон по продлению срока аренды в отношении указанного имущества до 30.10.2027. Доказательств обратного не представлено».

Между МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» и ИП ФИО2 02.02.2023 заключен единый договор №9135/1 холодного водоснабжения и водоотведения, по которому осуществлялось водоснабжение нежилого помещения по адресу: <...>.

ИП ФИО2 направила в управляющую компанию заявление от 18.12.2023, где сообщила о том, что ею подана заявка в МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» на расторжение договора, просила выполнить соответствующие работы, поставить заглушки (л.д. 130).

В соответствии с актом проверки предоставления услуг по водоснабжению от 20.12.2023, составленного комиссией с участием ИП ФИО1 и АО «Тандер», водоснабжение отключено и опломбировано (л.д. 39).

В претензии истец просил ответчика восстановить систему водоснабжения.

Отсутствие ответа на претензию послужило основанием для подачи иска в суд.

Статьей 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. К числу таких способов, в частности, относится пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).

В пункте 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

Вещно-правовые способы защиты права могут быть реализованы в случае фактической невозможности или затруднительности осуществления собственником правомочий владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения дела составлен совместный акт осмотра системы водоснабжения от 12.03.2024 с фотофиксацией, где зафиксировано, что демонтированы части двух труб, подводящих систему водоснабжения в нежилые помещения. Демонтаж произведен путем среза части труб с установкой заглушек в виде шаровых кранов.

В данном случае судом установлено, что ответчиком произведены действия по установке заглушки на систему водоснабжения нежилого помещения, находящего в аренде у истца. При этом ранее помещения были подключены к системе водоснабжения. Ответчик данный факт не оспаривал, указал, что данные действия произведены сантехниками управляющей компании с разрешения ИП ФИО2, в связи с наличием задолженности перед МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал».

МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» указало, что заявки от ответчика на расторжение договора не поступало, в настоящее время единый договор №9135/1 холодного водоснабжения и водоотведения, по которому осуществлялось водоснабжение нежилого помещения по адресу: <...>, является действующим. По акту сверки задолженность в пользу МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» составила 658 руб. 82 коп. При этом истец представил платежное поручение от 17.04.2024 №43 об уплате задолженности.

Возражения ответчика о неоплате задолженности по аренде суд также не может признать обоснованными, поскольку таких доказательств суду не представлено. Ответчик не обращался с иском о взыскании с истца задолженности по договору аренды.

Указанные действия ответчика нарушают права арендатора ИП ФИО1, кому помещение передавалось с действующей системой водоснабжения, а также права субарендатора АО «Тандер».

В соответствии с пунктом 1.2 договора субаренды от 01.06.2012, помещение сдается для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В соответствии с СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию" стационарные торговые объекты должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения в соответствии с требованиями к общественным зданиям и сооружениям в части хозяйственно-питьевого водоснабжения и водоотведения согласно законодательству о техническом регулировании в сфере безопасности зданий и сооружений (пункт 3.1).

Вода, используемая из систем централизованного и нецентрализованного водоснабжения, должна отвечать требованиям, предъявляемым к питьевой воде (пункт 3.2).

Системы хозяйственно-питьевого, горячего водоснабжения и водоотведения должны находиться в исправном состоянии (пункт 3.4).

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет административную ответственность, предусмотренную статьи 6.4 КоАП РФ, вплоть до приостановления деятельности на срок до 90 суток.

В соответствии со статьей 174 АПК РФ суд может указать в решении, что истец вправе осуществить действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска  государственная пошлина подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л  :

обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Вологодской области исполнить условия договора аренды от 01.06.2012 в части обеспечения объекта аренды коммунальными ресурсами, путем принятия мер по восстановлению водоснабжения в нежилых помещениях площадью 270.1 кв.м, кадастровый номер 35:24:0402007:3805, расположенных по адресу: <...>; установить, что в случае если ответчик не исполнит решение суда в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу, индивидуальный предприниматель ФИО1 вправе совершить действия по восстановлению водоснабжения (обеспечению подачи воды) арендуемого имущества, путем привлечения, по своему усмотрению, любых лиц (организаций или индивидуальных предпринимателей), имеющих право на работы по восстановлению водоснабжения, за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья С.В. Попова