Постановление от 25 июня 2025 г. по делу № А73-21963/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, <...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-1923/2025
26 июня 2025 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Башевой О.А.,

судей Коваленко Н.Л., Милосердовой А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.,

при участии в заседании:

от ООО «Добро»: ФИО1, представитель по доверенности от 03.02.2025;

от Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска: Cапожников Н.А., представитель по доверенности от 25.12.2024;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Добро»

на решение от 10.04.2025

по делу № А73-21963/2024

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 680000 <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Добро» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680013, <...>)

о признании сделки недействительной,

третье лицо: Управление Росреестра по Хабаровскому краю (680000, <...>),

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Добро» (далее – ООО «Добро», ответчик) о признании недействительным договора переуступки права (требования) от 11.11.2016 по договору аренды земельного участка от 25.10.2012 № 469, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна Электрон» и обществом с ограниченной ответственностью «Калмыков», об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи от 28.08.2024 № 27:23:0040670:316-27/020/2024-2 об обременении в виде договора аренды земельного участка от 25.10.2012 № 469 в пользу ООО «Калмыков», об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи от 28.08.2024 № 27:23:0040670:316-27/020/2024-3 о регистрации договора переуступки права (требования) от 11.11.2016 в пользу ООО «Калмыков».

Заявление мотивированно статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и обоснованно нарушением ООО «Фортуна Электрон» договорного запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в отсутствие согласия арендодателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

Решением от 10.04.2025 иск удовлетворен частично: договор от 11.11.2016 переуступки права (требования) по договору аренды земельного участка от 25.10.2012 № 469, заключенный между ООО «Фортуна Электрон» и ООО «Калмыков» признан недействительным.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Этим же решением с ООО «Добро» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 50 000 руб.

Не согласившись с судебным актом, ООО «Добро» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит принятое решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

 В обоснование доводов жалобы указано на пропуск истцом срока исковой давности. Кроме того, ссылается на правомерное внесение записи в государственный реестр об обременениях земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040670:316 в виде записи об аренде ООО «Калмыков» 27:23:0040670:316-27/020/2024-2, договора переуступки прав (требований) от 11.11.2016, номер государственной регистрации 27:23:0040670:316-27/020/2024-3 в ЕГРН и сделок с ним, как подтверждение правомерности действий ответчика при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2012 №469.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска просил оспариваемый судебный акт оставить без изменения, указав на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании стороны поддержали изложенные позиции, дав соответствующие пояснения.

Представитель заявителя апелляционной жалобы также указал, что при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик о пропуске срока исковой давности не заявлял.

Представитель истца пояснила, что арендные платежи по договору аренды от 25.10.2012 вносились своевременно, задолженности по договору аренды не имелось. При этом Департаментом не устанавливалось лицо, которое вносило арендные платежи.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РНФ в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Хабаровска от 19.10.2012 № 4415 ООО «Фортуна Электрон» из земель категории «земли населенных пунктов» предоставлен земельный участок площадью 220,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040670:316, расположенный в <...> для использования под временную движимую вещь – павильон из сборно-разборных конструкций по установке автосигнализаций в аренду сроком на 1 год согласно кадастровому паспорту земельного участка.

В соответствии с указанным постановлением департамент обязан заключить договор аренды согласно пункту 1 постановления после расторжения договора аренды от 24.08.2010 № 663.

25.10.2012 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Фортуна Электрон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 469, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040670:316, относящийся к категории земель населенных пунктов согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в <...> (местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, по ул. Лазо - пер. Степному), площадью 220 кв.м, для использования под временную движимую вещь – павильон из сборно-разборных конструкций по установке автосигнализаций, в дальнейшем именуемый «объект».

Пунктом 1.2 договора установлен срок действия договора с 25.10.2012 по 24.10.2013.

Договор аренды зарегистрирован в Росреестре 14.11.2012, о чем имеется отметка в договоре.

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор при аренде земельного участка на срок менее чем пять лет обязуется не сдавать объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 3.2.9. договора арендатор обязан при заключении договора на срок более года передать на государственную регистрацию оформленный договор аренды.

Пунктом 5.4 договора определено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

По передаточному акту от 25.10.2012 земельный участок передан арендатору.

В свою очередь, 11.11.2016 между ООО «Фортуна Электрон» (цедент) и ООО «Калмыков» (цессионарий) заключен договор переуступки права (требования), по условиям которого цедент передал цессионарию все права и обязанности по договору аренды № 469 от 25.10.2012, дата государственной регистрации: 14.11.2012, номер государственной регистрации 27-27-01/133/2012-458, заключенному между ООО «Фортуна Электрон» и Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска, в части земельного участка площадью 220,0 кв.м с кадастровым номером 27:23:0040670:316, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного в <...> (местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Железнодорожный, по ул. Лазо - пер. Степному), разрешенное использование: для использования под временную движимую вещь – павильон из сборно-разборных конструкций по установке автосигнализаций.

Земельный участок передан цессионарию по акту приема-передачи от 11.11.2016.

09.01.2018 ООО «Фортуна Электрон» согласно сведениям из ЕГРЮЛ исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

28.08.2024 в единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050670:316, внесена запись об обременении в виде аренды ООО «Калмыков» № 27:23:0040670:316-27/020/2024-2 на основании договора аренды земельного участка от 25.10.2012 № 469, а также договора переуступки прав (требования) от 11.11.2016.

Письмом от 28.10.2024 ООО «Добро» обратилось в департамент с просьбой о внесении изменений в реестр договоров в связи с переуступкой права договора аренды от 25.10.2012 № 469.

Актом о соблюдении условий договора аренды от 27.11.2024 установлено, что на спорном земельном участке расположен павильон, используемый под кафе китайской кухни «Чай на».

Департамент, полагая, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2012 № 469 осуществлена в нарушение запрета, установленного договором, обратился в суд с требованием о признании договора недействительным.

Положениями статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Общие правила предоставления имущества в аренду содержатся в статье 615 ГК РФ, пунктом 2 которой предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Поскольку договор от 25.10.2012 № 469 заключен сроком на 1 год с возможностью его возобновления на неопределенный срок, передача прав и обязанностей арендатора по указанному договору возможна только с согласия арендодателя, что прямо предусмотрено и пунктом 3.2.7 договора аренды. При этом на момент заключения оспариваемого договора цессии от 11.11.2016 арендатор использовал земельный участок в течение четырех лет.

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежали применению правила пункта 2 статьи 615 ГК РФ, и для заключения оспариваемого договора требовалось согласие арендодателя в силу императивного требования закона.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что сторонами оспариваемой сделки согласие арендодателя не получено, доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

При таких обстоятельствах получение согласия арендодателя на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 615 и пунктом 2 статьи 391 ГК РФ, в этой связи оспариваемый договор переуступки права (требования) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.10.2012 № 469 земельного участка без согласия арендодателя, заключенный без согласия Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащая приведенным нормам права.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности, принимая во внимание, что оспариваемый договор заключен в отсутствие обязательного согласия арендатора на передачу прав и обязанностей по договору аренды иному лицу, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора переуступки права от 11.11.2016 на основании статей 168, 173.1 ГК РФ, удовлетворив требования истца в указанной части.

Далее, в силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом наличие в ЕГРН в отношении земельного участка записи об обременении в виде аренды, не влияет на выводы суда о недействительности заключенного договора переуступки права (требования) от 11.11.2016, поскольку указанное обстоятельство не опровергает указанные выводы.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности апелляционным судом отклоняются, поскольку в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Вместе с тем, ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности не заявил.

Отказывая в удовлетворении требования истца об исключении из ЕГРН записи об обременении в виде договора аренды земельного участка № 469 от 25.10.2012 в пользу ООО «Калмыков», записи о регистрации договора переуступки права (требования) от 11.11.2016 в пользу ООО «Калмыков» на спорный объект, суд правомерно руководствовался разъяснениями, изложенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Иные доводы апелляционной жалобы, основанные на неверном толковании норм права, и не имеющие правого значения, апелляционным судом отклоняются.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Изложенное свидетельствует о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на правильном установлении фактических обстоятельств дела и оценки представленных доводов сторон.

Нарушений,  являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ  при отклонении заявленных требований расходы  по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 10 апреля 2025 года по делу № А73-21963/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Башева

Судьи

Н.Л. Коваленко

А.Ю. Милосердова