Решение от 18 июня 2018 г. по делу № А46-2367/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2367/2018
18 июня 2018 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 14 июня 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 июня 2018 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска № Д-С-31-8804 от 14.10.2010, площадью 19 700 кв.м, выраженного в извещении об отказе от договора от 31.01.2018 № Исх-ДИО/1325, признании действующим указанного договора, в судебном заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1, на основании доверенности от 01.12.2017, личность удостоверена паспортом,

от заинтересованного лица – ФИО2, на основании доверенности от 28.03.2018, личность удостоверена паспортом,



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (далее - ООО «Регионстрой», Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска № Д-С-31-8804 от 14.10.2010, выраженного в извещении об отказе от договора от 31.01.2018 № Исх-ДИО/1325.

Кроме этого, общество просит суд признать действующим договор аренды земельного участка земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска № Д-С-31-8804 от 14.10.2010.

Определением от 07.03.2018 заявление общества о принятии обеспечительных мер удовлетворено; суд запретил Департаменту проводить кадастровые работы, устанавливать сервитут, иные обременения, ограничения, заключать договоры купли-продажи, аренды, мены, организовывать и проводить торги по его продаже, а также права на заключение договоров аренды в отношений земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка площадью 19700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска. Меры по обеспечению имущественных интересов заявителя приняты до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение по существу дела № А46-2367/2018.

В судебном заседании представитель истца требование полностью поддержал.

Представитель Департамента заявленные требования не признал, в письменном отзыве указал, что Департамент действовал в пределах своих полномочий и в соответствии с положениями действующего законодательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебных заседаниях представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом и ИП ФИО3, сроком на 5 лет был заключен договор аренды земельного участка № Д-С-31-8804, земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, находящегося в муниципальной собственности, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 19700 кв.м., местоположение которого установлено в 75 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. Березовая, д. 4 в Советском АО, г. Омска, бульвар, для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

14.10.2010 произведена государственная регистрация договора.

Соглашением к договору аренды земельного участка № Д-С-31-880, зарегистрированным 18.012016, права и обязанности по договору перешли к ООО «Регионстрой».

ООО «Регионстрой» обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковыми требованиями к Департаменту об установлении арендной платы по договору аренды № Д-С-31-8804 от 14.10.2010 года земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска за период с 15 октября 2013 года по настоящее время в сумме 10 341 рубль 76 копеек.

Департамент в свою очередь обратился в арбитражный суд Омской области с исковыми требованиями к ООО «Регионстрой» о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.

Два дела были объединены в одно и рассматриваются Арбитражным судом Омской области (дело № А46-7577/2017).

08.02.2018 Департамент извещением об отказе от договора от 31.01.2018 № Исх-ДИО/1325 уведомил ООО «Регионстрой» об одностороннем отказе от договора, аргументируя это задолженностью по арендной плате более двух месяцев по пунктам 4.1.5 и 4.2 заключённого договора, согласно которым в случае одностороннего отказа от договора, предусмотренного пунктом 4.1.5, договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня уведомления арендатора арендодателем.

Полагая, что действия Департамента по расторжению договора аренды являются незаконными и нарушающими права и законные интересы истца, в связи с чем, договор аренды являются действующими, ООО «Регионстрой» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей сторон, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, основываясь на следующем.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в том числе ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав договоры аренды земельных участков, суд считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество оспаривает действия Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по расторжению договора № Д-С-31-8804 от 14.10.2010 земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в том числе ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договора аренды № Д-С-31-8804 от 14.10.2010, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается дополнительными соглашениями к договору и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Таким образом, суд приходит к выводу о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок по окончании срока действия договора.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрены общие основания прекращения договора аренды земельного участка, однако, существуют и специальные, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ предусмотрены, в том числе следующие основания прекращения аренды земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определённых обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьёй 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08 исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

Обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, в силу названной нормы Кодекса является время, необходимое для освоения земельного участка. При этом частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Обстоятельства настоящего дела сводятся к следующему.

ООО «Регионстрой» стал арендатором земельного участка 18.01.2016, на основании дополнительного соглашения к договору.

Обществом был осуществлен сбор всех необходимых документов, предусмотренных статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и 06.05.2016 было получено разрешение на строительство № 55-ru55301000-140-2016.

31.01.2017 ООО «Регионстрой» заключило договор субаренды земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска с ООО «Черномор».

14.02.2017 ООО «Черномор» внесло изменение в разрешение на строительство от 06.05.2016 № 55-ru55301000-140-2016 (распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 14.02.2017 № 297).

В соответствии с целевым назначением земельного участка, предоставленного по договору аренды земельного участка № Д-С-31-8804 от 14.10.2010, возведены трибуна на 50 мест, поле для мини-футбола, волейбольная площадка, учебно-дрессировочная площадка для собак.

21.03.2017 ООО «Черномор» обратилось в Департамент строительства администрации г. Омска с заявлением о вводе объектов в эксплуатацию.

29.03.2017 ООО «Черномор» получило от Департамента строительства администрации г. Омска мотивированный отказ во вводе в эксплуатацию.

В настоящее время ведутся работы по устранению указанных в отказе обстоятельств. Планируемое время ввода в эксплуатацию май 2018 года (из-за работ по благоустройству).

Таким образом, и ООО «Регионстрой» как арендатором и ООО «Черномор» как субарендатором осуществлялись действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе, действия по разработке проектной документации, действия, направленные на получение разрешения на строительство и другие с целью его использования в соответствии с назначением, определённым договором аренды.

При таких обстоятельствах, с учётом вышеприведённой правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, у Департамента основания для расторжения договора аренды земельного участка № Д-С-31-8804 от 14.10.2010.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2015 №303-ЭС 14-2394 отмечено, что подобные действия арендодателя являются злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 ГК РФ, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьёй 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды, поскольку предметом аренды является земельный участок предоставленный для целей строительства.

Ссылка Департамента в извещении об отказе от договора, на допущенное арендатором нарушение порядка внесения платежей за пользование земельным участком, несостоятельна и сделана без учета судебного спора между сторонами относительно величины размера арендной платы, рассматриваемого в рамках дела № А46-7577/2017.

Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что действия Департамента по расторжению договора аренды, в данном случае законными и обоснованными признаны быть не могут.

Суд, установив то обстоятельство, что спорный договор аренды был продлен на неопределенный срок по окончании срока действия договора, а также отсутствие оснований для расторжения указанного договора, приходит к выводу о необходимости удовлетворения требования Общества.

Определением суда в рамках настоящего дела были приняты срочные временные меры, направленные на обеспечение иска. Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют своё действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу

В связи с удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от договора аренды земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска № Д-С-31-8804 от 14.10.2010, выраженного в извещении об отказе от договора от 31.01.2018 № Исх-ДИО/1325.

Признать действующим договор аренды земельного участка земельного участка площадью 19 700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...> в САО г. Омска № Д-С-31-8804 от 14.10.2010.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 9 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в течение указанного срока путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, г. Омск, ул.10 лет Октября, д.42), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья С.В. Ярковой