Решение от 19 сентября 2020 г. по делу № А82-2830/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-2830/2020
г. Ярославль
19 сентября 2020 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-е лицо: АО Специализированный застройщик «Горстройзаказчик»

о признании незаконным отказа от 20.06.2019 в регистрации прекращения договора от 03.08.2010 № 382-яс,

об обязании внести в ЕГРН запись о прекращении договора от 03.08.2010 № 382-яс аренды земельного участка

при участии:

от заявителя – ФИО2, по дов. от 09.01.2020

от ответчика – не присутствовали

от 3-го лица – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным отказа от 20.06.2019 в регистрации прекращения договора от 03.08.2010 № 382-яс, об обязании внести в ЕГРН запись о прекращении договора от 03.08.2010 № 382-яс аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечено АО Специализированный застройщик «Горстройзаказчик».

Представитель заявителя требования поддержал.

От ответчика поступил письменный отзыв с возражениями против доводов заявителя, отказ в регистрации прекращения договора аренды земельного участка считает законным.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (удовлетворено), по существу заявленных требований поддерживает правовую позицию МКУ "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда".

В судебное заседание поступило ходатайство ЗАО «Ярнефтехимстрой» о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ.

Ходатайство рассмотрено судом, в удовлетворении его отказано, вынесено определение.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьего лица - АО Специализированный застройщик «Горстройзаказчик».

Суд установил следующее.

На основании распоряжения департамента по управлению государственным имуществом Ярославской области от 02.08.2010 № 624-р с ОАО «Горстройзаказчик» был заключен договор от 03.08.2010г. № 382-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее по тексту - Договор). В аренду был передан земельный участок площадью 3570 кв. м с кадастровым номером 76:23:011401:463, расположенный по адресу: микрорайон 7а, по ул. Панина в Дзержинском районе города Ярославля.

Земельный участок предоставлен для строительства гаража на 240 автомобилей (строение № 3) с инженерными коммуникациями.

Срок договора: с 21.05.2010 по 19.05.2011.

Впоследствии дополнительными соглашениями стороны договора пролонгировали срок его действия. Дополнительным соглашением № 3 срок установлен с 08.12.2012 по 07.11.2013.

11.07.2013 гараж на 300 мест со встроенными помещениями автосервиса и инженерными коммуникациями был введен в эксплуатацию.

04.06.2018 стороны заключили соглашение о расторжении с 11.07.2013 договора от 03.08.2010г. № 382-яс аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

В связи с расторжением договора от 03.08.2010г. № 382-яс МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» 06.03.2019 через филиал государственного автономного учреждения Ярославской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по Ленинскому району г. Ярославля обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области с заявлением (вх. № 76/001/005/2019-5050) о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:463, из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства гаража на 240 автомобилей (стр.3) с инженерными коммуникациями, общей площадью 3 570 кв. м, расположенного по адресу: г. Ярославль, Дзержинский МКР-7а, ул.Панина.

19.03.2019 государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области было вынесено уведомление № 76/001/005/2019-5050 о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что право аренды, возникшее на основании договора от 03.08.2010г. № 382-яс аренды земельного участка, находится в залоге у участников долевого строительства.

24.12.2019 Агентство получило уведомление об отказе в государственной регистрации от 20.06.2019 № 76/001/005/2019-5050 по тем же причинам, что и в уведомлении о приостановлении.

С уведомлением ответчика об отказе в государственной регистрации Агентство не согласно по следующим основаниям.

В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 03.08.2010 № 382-яс на момент обращения Агентства с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области расторгнут сторонами по взаимному согласию, то отсутствуют какие-либо препятствия для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка. В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. Само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка (кадастровый номер 76:23:011401:463) не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые только в отношении застройщика в случаях завершения им строительства. В остальных случаях следует руководствоваться ст.352 ГК РФ, в которой предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Агентство, не наделенное правом на прекращение залога в порядке, предусмотренном в п. 1.1 ст. 25 Закона «Об ипотеке» и не являющееся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представило в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. Кроме того, 11.07.2013 гараж на 300 мест со встроенными помещениями автосервиса и инженерными коммуникациями был введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.07.2013), следовательно, права третьих лиц (участников долевого строительства) внесением в ЕГРН записи о прекращении договора от 03.08.2010г. № 382-яс не нарушаются.

Правовая позиция Агентства основана на нормах ст.352 ГК РФ, Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и подробно раскрыта в заявлении.

Правовая позиция Управления приведена в отзыве и обобщенно состоит в следующем.

Право аренды земельного участка находится в залоге у участниковдолевого строительства в соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федеральногозакона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»,согласно которому исполнение обязательств застройщика должнообеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наосновании одного разрешения на строительство. С учетом действовавшего обременения земельного участка правами участников долевого строительства на момент принятия Управлением решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации отсутствовали основания для регистрации прекращения аренды и для погашения в ЕГРН записи о залоге права аренды земельного участка. Поскольку согласия залогодержателей - участников долевого строительства на расторжение договора аренды и прекращение залога права аренды указанного земельного участка либо доказательств передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства в орган регистрации прав не было представлено, на момент принятия Управлением решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации залог права аренды в отношении спорного земельного участка не мог быть прекращен в соответствии с частью 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент приостановления и отказа в государственной регистрации) и частью 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве. Соответственно, исходя из того, что вопросы прекращения ипотеки регулируются специальными нормами, установленными Законом 102-ФЗ и Законом № 214-ФЗ, которые соблюдены не были, правовых оснований для регистрации прекращения договора аренды на момент приостановления и отказа в государственной регистрации также не имелось.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Агентства в суд с заявлением о признании недействительным уведомления Управления об отказе в государственной регистрации от 20.06.2019 № 76/001/005/2019-5050.

Оценив доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В рассматриваемом случае заявителем оспаривается уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Как следует из содержания названного уведомления, вынесенного на основании ст.27 Закона № 218-ФЗ, регистрирующий орган установил, что заявителем не представлены документы для осуществления государственной регистрации прав, необходимость которых обусловлена тем, что право аренды спорного земельного участка обременено правами участников долевого строительства (залог). В качестве таких документов Управлением указано отсутствие подачи заявления о погашении ипотеки с приложением документов, подтверждающих передачу объекта долевого строительства.

Данное уведомление оценивается арбитражным судом на дату его вынесения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок с 08.12.2012 по 07.11.2013.

Договор был расторгнут по соглашению сторон с 11.07.2013.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Вместе с тем, наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность прекращения аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие его расторжения по соглашению сторон, наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды.

Принимая во внимание, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка наличие в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о залоге права аренды не является препятствием для государственной регистрации прекращения права аренды, а также то, что заявителем, не являющимся участником правоотношений по строительству объекта (здания гаража с инженерными коммуникациями), представлены все необходимые документы для осуществления рассматриваемой государственной регистрации, у ответчика не имелось предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного права в виде аренды земельного участка. Необходимость подачи заявления о погашении ипотеки с приложением документов, подтверждающих передачу объекта строительства участникам долевого строительства, в рассматриваемой ситуации отсутствовала.

Кроме того, объект недвижимости на рассматриваемом земельном участке введен в эксплуатацию еще в 2013 году, о чем также должны быть соответствующие сведения в ЕГРН.

Основания для отказа в прекращении аренды, изложенные в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 20.06.2019, со ссылкой на применение норм специального Закона № 214-ФЗ, иным образом регулирующего порядок прекращения залога прав застройщика на земельном участке, а не общие правила прекращения договора аренды и залога основаны на неверном толковании Управлением норм материального права.

Положения действующего законодательства в рассматриваемой сфере не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка.

Довод регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, предусмотренным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, является несостоятельным, так как названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Приведенная ответчиком судебная практика основана на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемым.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие оспариваемого отказа Управления Росреестра создает уполномоченному учреждению затруднения в осуществлении своих функций.

На основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при указанных обстоятельствах суд полагает, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа 20.06.2019 № 76/001/005/2019-5050 в государственной регистрации прекращения действия договора аренды земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд признает недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 20.06.2019 № 76/001/005/2019-5050 об отказе в государственной регистрации прекращения действия договора аренды земельного участка от 03.08.2010 № 382-яс.

Согласно п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Положения п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В силу изложенного суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в установленный законом срок внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости запись о прекращении действия договора аренды земельного участка от 03.08.2010 № 382-яс (в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:463).

Заявитель и ответчик от уплаты госпошлины освобождены.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 20.06.2019 № 76/001/005/2019-5050 об отказе в государственной регистрации прекращения действия договора аренды земельного участка от 03.08.2010 № 382-яс.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в установленный законом срок внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости запись о прекращении действия договора аренды земельного участка от 03.08.2010 № 382-яс (в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:011401:463).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.