Решение от 13 апреля 2021 г. по делу № А49-5448/2020

Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А49-5448/2020
г. Пенза
13 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 13 апреля 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бидзян Ц.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» (Перспективная ул., д. 1, Пенза г., 440004; ИНН <***>; ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества <...>, Пенза г., 440000; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: администрация города Пензы (Маршала ФИО1 площадь, 4, Пенза г., 440000; ИНН <***>; ОГРН <***>), Финансовое управление города Пензы (Маршала ФИО1 площадь, д.4, Пенза г., 440000, ИНН <***>, ОГРН <***>).

о взыскании 3964471 руб. 02 коп.

при участии:

от истца - представитель ФИО2 (доверенность),

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность),

от третьих лиц: администрации г.Пензы – представитель ФИО4 (доверенность), представитель ФИО5, Финансового управления города Пензы – представитель ФИО6 (доверенность)

У С Т А Н О В И Л:

непубличное акционерное общество «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании за счет средств муниципальной казны города Пензы суммы 3964471 руб. 02 коп., в том числе: 3346497 руб. 74 коп. – излишне уплаченная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером: 58:29:1005011:3010, площадью 3883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пенза, микрорайон «Северная Поляна», ул. Сумская, с разрешенным использованием для строительства 14-ти этажного жилого дома за период с 27 апреля 2017 года по 20 июля 2018 года по договору аренды № 117 от 19.10.2015, 617973 руб. 28 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 апреля 2017 года по 10 июня 2020 года, а также проценты начиная с 11 июня 2020 года по день фактической оплаты долга.

Представитель истца в судебном заседании 31.03.2021 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что исковые требования заявлены на основании ст.ст. 328, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Представил в материалы дела фотофайлы на материальном носителе – диск CD-R, пояснив, что данные фотографии подтверждают, что на арендуемом земельном участке в спорный период находились самовольно установленные гаражи, что не позволяло использовать земельный участок по назначению.

Представитель ответчика в судебном заседании 31.03.2021 исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему. Просил применить к исковым требованиям срок исковой давности, начиная с 2015г.

Представитель третьего лица – администрации города Пензы в судебном заседании пояснил, что исковые требования считает заявленными необоснованно по ранее изложенным доводам.

Представитель третьего лица - Финансового управления города Пензы в судебном заседании пояснил, что исковые требования удовлетворению не подлежат по ранее изложенным доводам и представленным дополнениям.

В судебном заседании 31.03.2021 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.04.2021 до 14 час. 15 мин. для уточнения исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании 07.04.2021 продолженном после перерыва заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере уплаченной арендной платы с учетом заявленного представителем ответчика ходатайства о применении срока исковой давности и увеличил период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. В связи с чем, просил взыскать с ответчика сумму 3944413 руб. 33 коп., в том числе: 3235954 руб. 23 коп. – неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 12 мая 2017 года по 20 июля 2018 года по договору аренды № 117 от 19.10.2015, 708459 руб. 10 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 мая 2017 года по 06 апреля 2021 года, а также проценты начиная с 07.04.2021 года по день фактического исполнения обязательств. Кроме того пояснил, что по заявлению НАО «Компания «Домостроитель» на основании дополнительного соглашения от 05.11.2020 срок действия договора аренды земельного участка №117 от 15.10.2015 продлен до 19.10.2028, что подтверждает намерение истца использовать земельный участок по целевому назначению.

Учитывая, что в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе уменьшить исковые требования, суд считает возможным уменьшение размера исковых требований принять и считать иск заявленным в сумме 3944413 руб. 33 коп.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему (т.1 л.д. 96-98, т.2 л.д. 15-16). Пояснил, что доказательством того, что истец считал арендуемый земельный участок пригодным для использования в соответствии с условиями договора, являются его действия, направленные на заключение договора аренды земельного участка. При подаче заявки на участие в аукционе истец не предъявлял претензий по качеству земельного участка. Более того, в своей аукционной документации истец подтвердил, что нареканий по качеству земельного участка нет. Извещение о проведении торгов содержит сведения о предмете аукциона в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение. В течение тридцати дней истец имел возможность исследовать земельный участок, в случае не согласия с лотом отказаться от участия в аукционе. Однако данных действий истцом не было совершено. Подача заявки, отметка в ней об отсутствии претензий к лоту, заключение договора и дальнейшая оплата арендных платежей напрямую свидетельствуют о согласии с тем, что он мог использовать и использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением. При этом истец, заинтересованный в освоении земельного участка и использовании его по назначению, в Управление муниципального имущества города Пензы не обращался за расторжением договора аренды, не производил иных действий, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ. Так же истцом не выполнены все предусмотренные законодательством требования, направленные на получение и разработку документации, необходимой для использования земельного участка. В материалы дела истцом не представлены доказательства, опровергающие данные обстоятельства. Более того, истец в течение срока действия договора вносил арендные платежи и осуществлял пользование земельным участком.

Представитель третьего лица – администрации города Пензы в судебном заседании пояснил, что исковые требования считает заявленными необоснованно по изложенным в отзыве на иск доводам (т.2 л.д. 20-22), поскольку истцу было известно о препятствиях в пользовании земельным участком. Администрацией произведен демонтаж самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: <...>, в количестве трех штук. Остальные гаражные боксы были демонтированы их собственниками самостоятельно. В рамках предоставления земельного участка по договору аренды № 117 от 19.10.2015 на администрацию города Пензы обязательств по демонтажу спорных объектов с земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005011:3010 возложено не было. В связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представитель третьего лица - Финансового управления города Пензы в судебном заседании пояснил, что исковые требования удовлетворению не подлежат по доводам, изложенным в отзыве на иск (т.2 л.д. 53-55). Договор аренды заключен сторонами по итогам конкурсной процедуры. Истец, осмотрев место расположения участка, принимая участие в конкурсной процедуре на право заключения договора аренды спорного земельного участка, знал о препятствиях, которые ему предстоит устранить для использования участка по назначению. Каких-либо обязательств по выносу с участка движимого самовольно установленного немуниципального имущества ответчик, объявляя торги и заключая договор аренды, не брал. В спорный период стороны изменений в условия договора аренды не вносили, размер арендной платы не менялся. Следовательно, истец в период аренды земельного участка обоснованно вносил арендную плату, установленную по итогам конкурсной процедуры на основании отчета об оценке за земельный участок, имеющий ограничения в использовании в виде обязанности выноса металлических гаражей. Оснований для возврата арендной платы и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами у ответчика не имеется.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 01.10.2015 (Лот № 7), между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы (Арендодателем, в настоящее время - Управление муниципального имущества города Пензы, далее - Управление) и ОАО «Акционерное компания «Домостроитель» (Арендатором, в настоящее время - непубличное акционерное общество «Компания «Домостроитель», далее - НАО «Компания «Домостроитель») 19.10.2015 заключен договор аренды земельного участка № 117.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3883 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: <...> микрорайон «Северная поляна», кадастровый номер: 58:29:1005011:3010.

Границы земельного участка обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора (п. 1.2 Договора).

Согласно пункту 1.3 Договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование - для строительства 14-ти этажного жилого дома.

Земельный участок передан Арендатору в пользование по акту приема-передачи 19.10.2015.

Договор действует с 19.10.2015 по 19.10.2025 и вступает в силу с момента его подписания (п. 2.1 Договора).

Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 2714000 руб. в год, которая подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п.2.3., 2.4. договора).

В соответствии с п.2.6. Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке за № 58-58/035-58/035/004/2015-3886/2 от 02.11.2015.

Как следует из материалов дел, арендная плата за период с 19.10.2015 по 19.10.2016 была оплачена Арендатором авансовым платежом платежными поручениями №1627 от 28.09.2015 на сумму 1628400 руб., №1771 от 20.10.2015 на сумму 1085600 руб.

Уведомлением №9/9741 от 09.12.2016 Управление уведомило НАО «Компания «Домостроитель» об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №117 от 19.10.2015 на основании отчета №610/2016-П от 07.11.2016 о стоимости объекта оценки в соответствии с которым, за период с 19.10.2016 по 19.10.2017 ежегодный размер арендной платы составил 2717325 руб. в год, а ежемесячный – 226443 руб. 75 коп. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежала уплате ежемесячно, не позднее 10-ого числа месяца, за который производится платеж.

Арендная плата за период с 19.10.2016 по 19.10.2017 была оплачена Арендатором платежными поручениями: №1354 от 21.10.2016 на сумму 1350000 руб., №1512 от 22.11.2016 на сумму 1364000 руб., №59 от 23.01.2017 на сумму 3325 руб.

Уведомлением №9/2689 от 06.06.2018 Управление уведомило НАО «Компания «Домостроитель» об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №117 от 19.10.2015 на основании отчета №1775/18 от 24.05.2018 о стоимости объекта оценки в соответствии с которым, ежегодная арендная плата за земельный участок за период с 19.10.2017 по 18.10.2018 составляла 2705000 руб. в год и 225416 руб. 67 коп. в месяц. Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежала уплате ежемесячно, не позднее 10-ого числа месяца, за который производится платеж.

Оплата арендных платежей за период с октября 2017 года по июль 2018 года произведена НАО «Компания «Домостроитель» платежными поручениями: №1448 от 01.11.2017 на сумму 226443 руб. 75 коп., №1618 от 05.12.2017 на сумму 226443 руб. 75 коп., №49 от 22.01.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №115 от 05.02.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №249 от 01.03.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №435 от 02.04.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №620 от 03.05.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., платежное поручение №933 от 28.06.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №1042 от 16.07.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп.

05.11.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №117 от 15.10.2015, которым срок договора продлен до 19.10.2028.

Указывая на невозможность использования арендуемого земельного участка с кадастровым номер 58:29:1005011:3010, площадью 3 883 кв.м, находящегося по адресу: г. Пензы, микрорайон «Северная Поляна», ул.Сумская в соответствии с разрешенным использованием - для строительства 14-ти этажного жилого дома в период с 27.04.2017 по 20.07.2018, НАО «Компания «Домостроитель» обратилось в арбитражный суд с данным иском, указав, что на предоставленном в арендное пользование земельном участке находились самовольно возведенные металлические гаражи в количестве 60 шт. На основании Порядка демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы (утв. постановлением Администрации города Пензы от 21.09.2016 №1601), постановлением Администрации города Пензы от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы» было принято решение о демонтаже указанных самовольно возведенных металлических гаражей в количестве 60 шт. в трехмесячный срок со дня издания данного постановления, т.е. в срок до 27.04.2017. Однако, по независящим от арендатора причинам, постановление Администрации города Пензы от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы» было фактически исполнено только 20.07.2018 и самовольно установленные в границах арендуемого земельного участка гаражи были демонтированы только 20.07.2018. Поскольку на арендуемом земельном участке находились самовольно установленные гаражи, которые подлежали демонтажу силами муниципального образования - город Пенза, НАО «Компания «Домостроитель» не имело возможности использовать спорный земельный участок в период с 27.04.2017 по 20.07.2018. Поскольку НАО «Компания «Домостроитель» как арендатор земельного участка, не имело возможности использовать его по целевому назначению по независящим от него причинам в период с 27.04.2017 по20.07.2018, общество не обязано было вносить арендную плату за земельный участок в указанный период. Однако, за период с 27.04.2017 по 20.07.2018 НАО «Компания «Домостроитель» внесло арендную плату за земельный участок в общей сумме 3346497 руб. 74 коп.

В судебном заседании представитель истца уменьшил размер исковых требований с учетом заявленного представителем ответчика ходатайства о применении срока исковой давности и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 3235954 руб. 23 коп. в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 12 мая 2017 года по 20 июля 2018 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 708459 руб. 10 коп. за период с 12 мая 2017 года по 06 апреля 2021 года, а также проценты начиная с 07.04.2021 года по день фактического исполнения обязательств.

Рассмотрев материалы дела, и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает исковые требования заявленными обоснованно, а доводы ответчика и третьих лиц подлежащими отклонению исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

Аналогичный правовой подход нашел свое отражение в постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 26.04.2018 по делу №А49-7808/2017.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок предоставлен истцу по договору аренды земельного участка № 117 от 19.10.2015 для строительства 14-ти этажного жилого дома.

Согласно представленной в материалы дела аукционной документации, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005011:3010, площадью 3883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пенза, микрорайон «Северная Поляна», ул. Сумская, имеет ограничения в использовании: на земельном участке расположены самовольно установленные металлические гаражи. В п.6.4. договора аренды также указано, что на земельном участке установлены металлические гаражи.

24.10.2016 НАО «Компания «Домостроитель» обратилось в администрацию города Пензы с письмом №542 от 21.10.2016, в котором указало, что на земельном участке расположены самовольно построенные металлические гаражи в количестве 70 штук. Принятые меры по расклеиванию объявлений с просьбой владельцев гаражей освободить земельный участок результатов не дали. В связи с чем, общество просило администрацию города Пензы принять меры по освобождению земельного участка от самовольных построек.

В ответ на данное письмо администрация города Пензы сообщила о том, что по информации, полученной из УМВД по г. Пенза выявить собственников гаражей не представляется возможным.

Постановлением администрации города Пензы от 21.09.2016 № 1601 утвержден Порядок демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы.

Данным Порядком регламентируется деятельность по осуществлению мероприятий, связанных с демонтажем самовольно установленных временных (некапитальных) объектов.

Порядок является обязательным для исполнения всеми юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами и распространяется на отношения, связанные с демонтажем самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования «город Пенза».

В рамках предоставленных Порядком полномочий администрация города Пензы вынесла постановление от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы».

Работу по выявлению самовольно установленных временных (некапитальных) объектов проводит Комиссия по демонтажу и утилизации самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, создаваемая Отделом муниципального земельного контроля администрации города Пензы (далее - Комиссия).

Выявление самовольно установленных временных (некапитальных) объектов осуществляется Комиссией самостоятельно, либо на основании информации об объектах, в отношении которых есть основания предполагать, что они размещены самовольно, поступившей от структурных подразделений администрации города Пензы, органов государственной власти, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан, общественных объединений.

Комиссией 18.11.2016 был выявлен факт самовольно установленных нестационарных объектов (металлических гаражей) в количестве 60 шт., расположенных в районе дома 2 по ул.Сумской. Так как правоустанавливающие документы на размещение данных объектов и сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют, Комиссией был составлен акт №18 от 18.11.2016.

Поскольку указанные гаражи были самовольно расположены на земельном участке, находящемся в ведении органов местного самоуправления, сведения о данных объектах были внесены в Реестр самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на территории города Пензы (далее - Реестр).

После включения самовольно установленных гаражей в Реестр уполномоченными лицами были проведены мероприятия, предусмотренные Порядком, в том числе по установлению владельцев подлежащих демонтажу гаражей.

По результатам данных мероприятий и с учетом установленного факта не исполнения требования о добровольном демонтаже самовольно установленных гаражей, расположенных в районе дома 2 по ул.Сумской, было вынесено постановление администрации города Пензы №99/4 от 26.01.2017 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы», которым постановлено: в трехмесячный срок со дня издания настоящего постановления демонтировать самовольно установленные временные (некапитальные) объекты (металлические гаражи - 60 шт.), расположенные по адресу: <...> район дома №2.

В связи с тем, что самовольно установленные гаражи не были демонтированы в течении трех месяцев со дня издания постановления главы администрации города Пензы №99/4 от 26.01.2017 данное постановление на основании пункта 1.8 статьи 5.1 Устава города Пензы постановлением главы администрации города Пензы №1699 от 14.09.2017 было признано утратившим силу.

Впоследствии в постановление администрации г. Пензы от 21.09.2016 № 1601 «О Порядке демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы» постановлениями администрации г. Пензы от 08.08.2017 № 1452/1 и от 19.10.2017 № 1973 были внесены изменения.

В результате внесенных изменений при неисполнении требования о добровольном демонтаже самовольно установленного объекта готовится проект приказа заместителя главы администрации города Пензы по экономике и развитию предпринимательства о демонтаже самовольно установленного объекта, а трехмесячный срок, в течение которого должен быть демонтирован объект, исключен и действие данного приказа каким либо сроком не ограничено.

В соответствии с Порядком, с учетом внесенных в него изменений, 13.02.2018 был издан приказ заместителя главы администрации города Пензы по экономике и развитию предпринимательства № 42п «О демонтаже самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: <...>».

В соответствии с пунктом 14 Порядка и в силу предоставленных полномочий 10.05.2018 и 15.05.2018 между МКУ «Департамент ЖКХ г.Пензы» и ИП ФИО7 были заключены муниципальные контракты №18/093-С и №18/097-С, предметом которых являлся демонтаж самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: <...>, в количестве трех штук.

На основании приказа № 42п от 13.02.2018 и в целях его исполнения в соответствии с муниципальными контрактами 11.05.2018 и 16.05.2018 была проведена непосредственно процедура демонтажа трех самовольно установленных гаражей в районе дома 2 по ул.Сумской, которые были переданы на ответственное хранение ИП ФИО7, в подтверждение чего Комиссией составлены акты №19 от 11.05.2018, №20 и №21 от 16.05.2018.

Таким образом, администрацией города Пензы было демонтировано три самовольно установленных гаража. Остальные гаражные боксы были демонтированы собственниками самостоятельно до 20.07.2018.

Факт того, что самовольно установленные гаражи были демонтированы именно в период с мая по июль 2018 года подтверждается представленными истцом в материалы дела фотоматериалами арендуемого земельного участка, которые последовательно производились 01.06.2018, 09.06.2018, 02.07.2018, 12.07.2018, 20.07.2018 и 01.08.2018. Из указанных фотографий усматривается, что самовольно установленные металлические гаражи располагались на земельном участке по состоянию на 01.06.2018 и последовательно демонтировались вплоть до 20.07.2018 и только к 01.08.2018 арендуемый АО «Компания «Домостроитель» земельный участок был полностью освобожден от самовольно установленных гаражей.

Представителем истца в материалы дела представлены фотографии (т.2 л.д. 94-130), а в судебном заседании 31.03.2021 представлен материальный носитель – диск CD-R, который содержит файлы фотографий, которые подтверждают, что на арендуемом земельном участке в спорный период находились самовольно установленные гаражи.

Представитель ответчика ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения даты создания данных фотофайлов не заявил, представленные истцом доказательства не оспорил.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что НАО «Компания «Домостроитель» не имело возможности в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением из-за нахождения на нем самовольно установленных гаражей.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 Обзора судебной практики N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Материалы дела подтверждают, что рассматриваемый договор аренды носит целевой характер - осуществление строительства 14-ти этажного жилого дома, невозможность которого подтверждена, в том числе, письмом АО «Компания «Домостроитель» №340-ПТО от 05.07.2016 адресованным в проектную организацию - ООО «ПензТИСИЗ» с просьбой заключить договор на разработку проектной документации на строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями по ул.Сумская в мкр.Северная Поляна в г.Пензе, а также ответ ООО «ПензТИСИЗ» от 27.07.2016 №78/1 о невозможности проведения проектных работ и инженерно-геологических изысканий на земельном участке кадастровый номер 58:29:1005011:3010, площадью 3 883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пензы, микрорайон «Северная Поляна», ул.Сумская с разрешенным использованием - для строительства 14-ти этажного жилого дома по причине нахождения на нем некапитальных объектов - металлических гаражей, что препятствует бурению скважин и проведению испытаний пробными сваями в месте предполагаемого фундамента проектируемого дома, и, как следствие, невозможности заключить договор на выполнение проектных работ (т.2 л.д. 5-6).

Топографической съемкой спорного земельного участка также подтверждается, что металлические гаражи полностью расположены в пределах части земельного участка на котором возможно расположение проектируемого 14-этажного жилого дома (т.2 л.д.83).

Истцом самостоятельно предпринимались меры к выявлению собственников металлических гаражей, которые не привели к какому-либо результату, после чего истец в октябре 2016 обратился к главе администрации г.Пензы о принятии соответствующих мер по освобождению земельного участка от самовольных построек.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, указал Верховный Суд Российской Федерации, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение последнего земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В связи с чем доводы представителя ответчика и 3-их лиц о том, что заключая договор аренды, истец знал о наличии металлических гаражей на земельном участке, не имеют правого значения. В данном случае арендодатель как сильная сторона договора обязан был создать условия, при которых слабая сторона – арендатор, мог использовать земельный участок, то есть должен быть передан в пользование пригодным для целей строительства.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости права аренды, плата за пользование земельным участком как на момент заключения договора аренды, а также и в последующие периоды определялась без учета нахождения на земельном участке самовольно установленных гражданами металлических гаражей.

Довод представителя ответчика, что истец имел право отказаться от договора аренды в связи с невозможностью использования земельного по целевому назначению, не может быть принят судом во внимание, поскольку это является правом истца.

Все последующие действия истца после спорного периода свидетельствуют о намерении использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Уже в сентябре 2018 истцом заключен договор по разработке эскизного проекта, проектной и рабочей документации на строительство многоквартирного жилого дома. Заключены договоры на выполнение инженерно-экологических, - геодезических, - геологических изысканий, получены технические условия на подключение к централизованным сетям холодного водоснабжения и водоотведения, подключения к тепловым, электрическим сетям. Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание установленные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу, о доказанности истцом факта невозможности строительства на спорном земельном участке запланированного в соответствии с условиями договора аренды 14-ти этажного многоквартирного дома в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 из-за нахождения на земельном участке самовольно установленных гражданами металлических гаражей и не создания ответчиком условий при которых возможно было использовать земельный участок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 истцом в счет арендных платежей внесена сумма 3235954 руб. 23 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу приведенной нормы права приобретение или сбережение имущества одним лицом должно являться результатом соответствующего уменьшения имущества другого лица при отсутствии к тому правовых оснований.

Соответственно, в предмет доказывания по данному делу входит установление факта получения ответчиком при отсутствии надлежащих правовых оснований денежных средств истца без предоставления встречного исполнения и получение вследствие этого материальной выгоды (обогащения).

Согласно п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку факт невозможности возведения на спорном земельном участке запланированного в соответствии с условиями договора аренды 14-ти этажного многоквартирного дома в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 из-за нахождения на земельном участке металлических гаражей, подтвержден материалами дела, доказательства, опровергающие доводы истца, ответчиком не представлены, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 12 мая 2017 года по 20 июля 2018 года в сумме 3235954 руб. 23 коп., в связи с чем на основании ст.ст. 382, 1102, 1105 ГК РФ исковые требования НАО «Компания «Домостроитель» о взыскании с Управления муниципального имущества г.Пензы неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 708459 руб. 10 коп. за период с 12.05.2017 по 06.04.2021.

В силу п.2 ст.1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7) проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения и иных оснований, указанных в Кодексе).

Согласно расчету истца за период с 12.05.2017 по 20.07.2018 исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, суммы неосновательного обогащения – 3235954 руб. 23 коп., проценты составят сумму 708459 руб. 10 коп.

Расчет процентов ответчиком не оспорен. Конррасчет не представлен.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.ст 395, 1107 ГК РФ подлежит удовлетворению в сумме 708459 руб. 10 коп.

Заявленное представителем ответчика ходатайство о применении к заявленным требованиям срока исковой давности начиная с 2015г. удовлетворению не подлежит исходя из следующего.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск, то есть возможностью реализовать его в принудительном порядке через суд.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Закон № 100-ФЗ), если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года No 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пункт 3 статьи 202 ГК РФ и пункт 16 постановления №43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Таким образом, с учетом исключения срока соблюдения претензионного порядка истцом - 30 дней (претензия №51-юр от 24.04.2020), принимая во внимание, что исковое заявление было подано в Арбитражный суд Пензенской области 10.06.2020 посредством отправки по почте, срок исковой давности по предъявленному истцом требованию в отношении суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению за период с 27.04.2017 по 11.05.2017, истек.

В связи с чем, представитель истца в судебном заседании, с учетом довода представителя ответчика о применении срока исковой давности, уточнил период образования неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, уменьшив размер исковых требований.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд находит обоснованным и требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 07.04.2021 по день фактической уплаты неосновательного обогащения исходя из действующей ключевой ставки ЦБ РФ.

При уменьшении суммы иска истцу в соответствии ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и ст.104 АПК РФ возвращается из доходов федерального бюджета уплаченная им при подаче искового заявления в суд государственная пошлина в размере 100 руб.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 42722 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» удовлетворить. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» сумму 3944413 руб. 33 коп., в том числе: 3235954 руб. 23 коп. – неосновательное обогащение,708459 руб. 10 коп. – проценты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.04.2021 по день фактической оплаты долга исходя из размера ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на день уплаты долга, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 42722 руб.

Возвратить непубличному акционерному обществу «Компания «Домостроитель» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 100 руб., уплаченную по платежному поручению №858 от 10.06.2020.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья С. А. Новикова