Решение от 18 июня 2025 г. по делу № А53-13564/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13564/23
19 июня 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН <***> ОГРНИП <***>

к Администрации города Ростова-на-Дону ИНН <***> ОГРН <***>

об изъятии нежилого помещения

третье лицо - Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

при участии

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 06.04.2023;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 27.12.2024, представитель ФИО4 по доверенности от 27.12.2024.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону с требованием

взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону возмещение за нежилое помещение (бывшая квартира № 2) площадью 137.8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050609:39, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>. в размере 32 512 884 рублей, в том числе:

рыночной стоимости нежилого помещения, в размере 22 413 170,00 руб.

рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве обшей собственности на такое имущество, в размере 3 075 625,00 руб.

убытков, в размере 3 630 974,00 руб.

рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 3 393 115,00 руб.,

взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону расходы на оплату заключения эксперта по определению стоимости размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, в размере 20 000 рублей 00 копеек,

прекратить право собственности ФИО1, на нежилое помещение кадастровым номером 61:44:0050609:39,

признать право муниципальной собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050609:39.

К участию в деле привлечен Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону как третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора.

Определением от 11.12.2024 по делу назначена оценочная экспертиза, которая поручена ФИО5 эксперту-оценщику ООО «ЮРЦЭО «Ас-Консалтинг» и проведена. Результаты представлены в суд в виде заключения, по формальным признакам отвечающего требованиям процессуального закона к данному виду доказательств.

Истец не согласился с выводами эксперта, просил о его допросе.

В судебном заседании 19.03.2025 допрошен эксперт ФИО5.

Истец ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением от 2.04.2025 суд ходатайство удовлетворил.

Суд признал заслуживающими внимания доводы истца о некорректном выборе экспертом объектов-аналогов, а именно – определение их локации только относительно проспекта Буденновского в городе Ростове-на-Дону, тогда как оцениваемый объект находится в непосредственной близости к названному проспекту по улице Шаумяна и фасадная его часть имеет сообщение с улицей Большой Садовой.

Между тем, суд не вправе вмешиваться в работу оценщика, который в силу норм Федерального закона «Об оценочной деятельности» свободен в выборе методов оценки и аналогов и несет обязанность обосновать свой выбор. Это не означает безусловного отклонения выводов эксперта, а влечет лишь вывод о наличии процессуального повода для назначения повторной экспертизы на основании следующих законоположений.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку вопросы рыночной стоимости имущества и возмещения, подлежащего выплате при его изъятии, относятся к предмету специальных познаний оценщика, суд считает необходимым поручить исследование указанному специалисту.

Так как изымаемое помещение находится в жилом доме, к его оценке применяются соответствующие правила.

Согласно пункту 7статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Из приведенной нормы следует, то при исчислении рыночной стоимости изымаемого имущество в него включается цена земли и общего имущества в соответствующей доле, отдельная их оценка как таковая не производится, она должна быть включена в цену объекта, установленную оценщиком.

Поскольку категория убытков является правовой, постановка вопроса об их размере перед оценщиком недопустима, суд полагает возможным поставить вопрос об имущественных потерях, включая неполученный доход, которые суд будет оценивать на предмет правовой квалификации убытков.

Руководствуясь частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым сформулировать вопрос, который следует поставить перед специалистом, следующим образом: 1) определить рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, включая земельный участок; 2) в случае если рыночная стоимость не покрывает имущественных потерь ответчика от изъятия указанного объекта (включая неполученный доход), определить их размер.

Суд признал возможным поручить проведение экспертизы НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», экспертам ФИО6, имеющему высшее техническое образование, полученное в Ростовском государственном строительном университете, квалификацию инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» и высшее экономическое образование, полученное в Ростовской государственной экономической академии (РИНХ), квалификацию экономист-правовед по специальности «Национальная экономика», прошел профессиональную переподготовку с присвоением квалификации «Судебный эксперт», удостоверяющую его право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости, имеет сертификат соответствия по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью провидения их оценки», прошел профессиональную переподготовку в Ростовском государственном строительном университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», затем по той же программе - в ГОУ ВПО Ростовский государственный экономический университет (РИНХ), а также по программе «Оценочная деятельность» в НОУ «Институт профессиональной оценки» г. Москва, квалификация эксперта подтверждена квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 08.02.2019 года № 016540-1, включен в реестр членов Саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, общий стаж работы более 20 лет, стаж экспертной работы с 2007 года. Должность - генеральный директор, эксперт, оценщик I категории;

и (или) ФИО7, имеющему высшее техническое образование, полученное в Ростовском Государственном Университете путей сообщений, квалификацию инженер путей сообщений-электромеханик по специальности «Электрический транспорт (железнодорожный транспорт)», прошел профессиональную переподготовку в Ростовском Государственном Строительном Университете по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», и по программе «Оценочная деятельность», затем по программе - в ГОУ ВПО Ростовский Государственный Экономический Университет (РИНХ) «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», прошел курсы повышения квалификации по программе «Оценка стоимости предприятия», по программе «Оценочная деятельность», Квалификация оценщика подтверждена квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 12.04.2018 года № 010222-1, включен в реестр членов Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, общий стаж работы 22 года, стаж оценочной работы 13 лет, стаж экспертной деятельности 8 лет, должность - эксперт, оценщик I категории.

Стоимость исследования – 50 000 рублей, срок проведения – 30 дней.

Денежные средства, необходимые для оплаты экспертного исследования, внесены ответчиком на депозитный счет суда.

В распоряжение эксперта суд представил материалы дела, характеризующие объект, которые представлены участниками процесса - исковое заявление и приложение к нему, ходатайство истца от 17.11.2023 и приложения к нему на электронном носителе, разрешил эксперту пользоваться сведениями публичной кадастровой карты.

Исследование проведено, результаты его представлены в суд виде заключения, которое по формальным признакам соответствует требованиям процессуального закона к данного вида доказательствам.

В результате судебного разбирательства установлено, что истцу, на праве собственности принадлежит приобретенное по договору № 8 купли-продажи недвижимою имущества от 15.06.2007, нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050609:39 (бывшая квартира № 2) площадью 137,8 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>.

До настоящего времени истец, как индивидуальный предприниматель, ведет предпринимательскую деятельность по предоставления риэлтерских услуг гражданам и организациям в вышеуказанном нежилом помещении.

Многоквартирный жилой дом № 48 литер А расположенный по адресу: <...> признан аварийным на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дон у от 27.03.2018 № 326 «О признании многоквартирного дома по адресу: <...>, литер А. аварийным и подлежащим реконструкции».

Согласно пункту 1.1 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 01.12.2021 № 1093 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <...>. 48, в связи с признанием многоквартирного дома литер А аварийным и подлежащим реконструкции», для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома литер Л по ул. Шаумяна, 48 аварийным и подлежащим реконструкции, изъят земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050609:11 площадью 475 кв. м, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий собственникам помещений многоквартирного жилого дома литер А на праве общей долевой собственности.

Пунктом 1.3 постановления Администрации города Ростова-на-Дон у от 01.12.2021 № 1093 также изъято нежилое помещение (бывшая квартира № 2) площадью 137,8 кв. м., с кадастровым номером 61:44:0050609:39, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дон у, ул. Шаумяна, 48.

Поскольку истцу не поступало предложение о возмещении стоимости изымаемого помещения, со ссылкой на статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации истец требует возмещения в указанном выше размере.

При разрешении спора, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о со сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение и указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, применяются нормы частей 1 - 3,5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из приведенных законоположений следует, прежде всего, обязанность собственников снести либо реконструировать аварийный объект, прекратив существование в состоянии, создающим риски.

Между тем, в силу пункта 6 части 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится обеспечение проживающих в городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, законодатель возложил на муниципальную власть обязанность по прекращению использования аварийного объекта посредством заключения возмездной сделки.

В силу положений статей 56.6-56.10 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии орган местного самоуправления, принявшие такое решение, направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи», предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

Орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и органом местного самоуправления. Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, в числе прочего согласно пункту 3 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 17 июля 1999 года № 176-ФЗ «О почтовой связи», данного заказного письма.

В соответствии с пунктом 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Из системного толкования норм Земельного кодекса Российской Федерации и положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащих обязательному применению при изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в аварийных многоквартирных домах, следует, что в рамках действующего решения об изъятии предусмотренный законом срок осуществления мероприятий по изъятию жилого помещения составляет три года. Однако соглашение о выкупе не достигнуто, что повлекло предъявление настоящего иска.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса).

Пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащих ему объектов, ответчик просит определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием.

Согласно выводам повторной экспертизы рыночная цена выкупаемого помещения составляет 20 354 789 рублей, в том числе – стоимость доли в праве на общее имущество 2 157 608 рублей и доли в праве на земельный участок – 3 562 088 рублей. Размер имущественных потерь от изъятия нежилого помещения 1 885 426 рублей, что квалифицируется судом как убытки.

Истец настаивает на необходимости включения в выкупную сумму дополнительно к рыночной цене помещения стоимости доли в праве на общее имущество и земельный участок, что является неправомерным ввиду следующего.

Как видно из заключения экспертов, они отказались от применения затратного подхода при оценке и отказ этот в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» обоснован.

Применяя метод сравнения продаж, эксперты корректно выбрали аналоги, каждый из которых представляет собой помещение в здании. Поэтому при его продаже к покупателям в силу закона без дополнительных соглашений и оплат переходят права на общее имущество и землю. Следовательно, при оценке этим методом определяется стоимость всего имущества, как собственно помещения, так и сопутствующих ему долей в общем имуществе и земельном участке, основания для отдельной оценки их отсутствует.

Экспертами применен также доходный метод от использования имущества, в рамках которого также не оценивается отдельно пользование общим имуществом и землей. Между тем, использование помещения для получения дохода, его эксплуатация объективно и неизбежно означает пользование общим имуществом и землей, так как без этого пользование имуществом (само его существование) невозможно.

Более того, при сдаче имущества в аренду как одного из способов его доходного использования отдельно не сдаются в аренду и не оцениваются для целей определения арендной платы общее имущество в здании и участок непосредственно под помещением.

В силу этого по правилам статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка. А статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Следовательно, определив доходность использования помещения, эксперты с необходимостью включили в нее и экономический эффект от использования общего имущества и земельного участка (его соответствующей части).

При согласовании результатов оценки и выведении средней рыночной цены эти показатели, соответственно, также учтены.

При этом суд принял во внимание следующее.

Как видно из материалов дела, истец купил нежилое помещение площадью 137,8 кв. м по договору купли-продажи от 27.04.2007 по цене 200 000 рублей.

Совершенно очевидно, что в аварийное состояние помещение пришло не только за период после сделки. Приобретая помещения в изношенном жилом фонде, истец соглашался со всеми рисками, которые из этого следуют.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации вменяет собственнику бремя содержания имущества, а статья возлагает на него риск случайной гибели или повреждения имущества.

Пункт 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о со сносе или реконструкции в разумный срок.

Таким образом, по смыслу приведенных законоположений выкуп аварийного имущества является экстраординарной мерой, а потому собственник не вправе рассчитывать на обогащение.

Между тем, из расчета истца следует, что имущество, приобретенное в исправном состоянии (до признания дома аварийным) за 200 000 рублей, а в эту цену включалось и стоимость самого помещения и общего имущества дома, включая право на долю в земельном участке, так как право на последнее переходит в силу закона, ныне в аварийном состоянии оценено следующим образом.

Рыночная стоимость нежилого помещения 22 413 170,00 руб.

Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве обшей собственности на такое имущество 3 075 625,00 руб.

Суд признал разумной и критику со стороны Администрации города Ростова-на-Дону представленного истцом заключения ООО «Эксперт» № 22/23 от 16.03.2023 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, представляющего собой нежилое помещение, площадью 137,8 м2, расположенное на I паже многоэтажного дома. Литер А. ФИО8 номер: 61:44:0050609:39. Расположенной по адресу: Россия, РО, г. Ростов-на-Дону. Ленинского района, ул. Шаумяна, лом 48 (эксперт-оценщик ФИО9).

Выбранные оценщиком объекты аналоги значительно отличаются по площади и находятся в других районах города, что признано неразумным даже с учетом корректировок, поскольку рынок недвижимости в городе Ростове-на-Дону широк и выбор близких по характеристикам аналогов возможен.

Фактически дважды в оценку включена стоимость земельного участка – при отдельной его оценке и в составе цены общего имущества, приходящегося на долю истца.

В состав убытков включена стоимость аренды аналогичного, по мнению оценщика, помещения сроком на 6 месяцев, что разумно критикуется ответчиком, поскольку поиск помещения может быть осуществлен и ранее. Более того, истец уже осведомлен о необходимости покупки и может принять меры к подысканию замещающего объекта.

При этом в состав убытков включена и упущенная выгода от прекращения деятельности, что входит в прямое противоречие с возмещением стоимости аренды и влечет двойное предоставление в пользу истца без законных к тому оснований.

Суд соглашается с критикой этого доказательства и полагает возможным принять к расчету выкупной цены рыночную стоимость, установленную заключением повторной экспертизы.

Суд полагает возможным включить в цену выкупа также сумму компенсации за невыполненный капитальный ремонт, определенную заключением первоначальной экспертизы от 24.01.2025, выполненной ФИО5 экспертом-оценщиком ООО «ЮРЦЭО «Ас-Консалтинг», в размере 1 244 000 рубля.

При этом суд отклоняет довод истца о необходимости кратного увеличения этой суммы с учетом возраста строения. Ссылаясь на то, что возраст постройки превышает 100 лет, а капитальный ремонт должен был выполняться каждые 20 лет, предприниматель просит взыскать плату за все неисполненные ремонты. Этот довод имеет логический порок, так как распространяет начисления на период, когда он не являлся собственником и не мог иметь притязаний по поводу ремонта имущества. Эти обязательства муниципальная власть несла перед иными собственниками и не долее, чем длился период после приватизации помещения, которая не могла наступить ранее введения в действие Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Таким образом, суд определяет выкупную цену в сумме 23 484 215 рублей и признает необходимым постановить вывод об изъятии помещения путем выкупа в муниципальную собственность.

При этом требования истца о прекращении его права собственности и о признании права муниципальной собственности как самостоятельные удовлетворению не подлежат.

Суд усмотрел в таком предмете иска некорректную его формулировку – смешение обязательственного и вещно-правового способа защиты.

Удовлетворением иска о выкупе между сторонами устанавливается обязательственное (соответствующие договору купли-продажи недвижимости) правоотношение, последствием его является переход права, который подлежит государственной регистрации.

Требование о признании права за ответчиком и его прекращении у истца – есть вещно-правовое требование, удовлетворение которого означает признание судом несуществующим права истца ввиду наличия такового у ответчика, что в данном случае как основание иска не заявлено, а потому не может быть и его предметом.

При регистрации перехода права по сделке, которая фактически устанавливается между сторонами судебным актом, применяются соответствующие правила (в том числе – ипотека в силу закона до момента полной оплаты по договору). При регистрации права по основанию его признания судом таких последствий нет.

Таким образом, удовлетворением двух требований создается неопределенность в правоотношениях сторон.

Вместе с тем, суд находит недопустимым указание на отказ в требовании о признании права, чтобы не порождать неопределенности в отношениях сторон. Основания для регистрации права муниципальной собственности есть, но в порядке перехода от прежнего собственника.

Оценивая заявленное истцом требование по существу как единое, суд находит необходимым применить надлежащий способ защиты в его корректной правовой формулировке, оставив без внимания ошибочную формулировку того же требования, исходя из того, что разрешением вопроса о выкупе охватывается вопрос о прекращении права продавца с его переходом к покупателю.

Постановив вывод об изъятии помещения путем выкупа с установлением цены, которая как рыночная доказана материалами дела, суд определяет все существенные условия договора купли-продажи и потому судебный акт является основанием для регистрации перехода права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика, расходы на оплату экспертизы понесены последним.

Расходы истца на досудебную оценку отнесению на ответчика не подлежат, поскольку представленное истцом заключение специалиста как доказательство по делу судом отклонено полностью.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, принимая во внимание разъяснения, изложенные во втором абзаце пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд отказывает во взыскании с издержек по подготовке досудебного заключения, так как его результаты не приняты в качестве надлежащего доказательства и не были положены в обоснование итогового судебного акта по существу спора, поскольку в процессе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза в целях установления правомерности заявленных требований. При этом суд руководствуется правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 06.09.2023 N 301-ЭС23-10846 по делу N А43-25242/2021.

Суд полагает необходимым разрешить также вопрос о выплате вознаграждения экспертом за счет денежных средств, перечисленных на депозитный счет суда в сумме 52 000 рублей. НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» с учетом того, что его выводы приняты судом, но при постановлении выводов дополнены выводами первоначальной экспертизы, следует оплатить 45 000 рублей. ООО «ЮРЦЭО «Ас-Консалтинг», поскольку его заключение принято лишь в одном из расчетов – в части суммы компенсации за невыполненный капитальный ремонт, следует оплатить 7 000 рублей. Вопрос о перечислении указанных денежных средств будет разрешен судом отдельным определением для целей немедленного исполнения судебного акта в этой части.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050609:39 путем выкупа по цене 23 484 215 рублей.

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебных расходов 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.