Решение от 14 мая 2026 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области


107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва


http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-85719/2025
15 мая 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 15 мая 2026 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Звонарёва при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гутновой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ТЕХНОСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении Договора аренды земельного участка,

третьи лица:


МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в заседании: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Химки Московской области (далее – Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ТЕХНОСТРОЙ" (далее – Ответчик) со следующими требованиями:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка № 56-АП/13 с кадастровым номером 50:09:0060510:2639 общей площадью 55452 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г.о. Химки, с.п. Луневское, д. Елино.

2. Обязать ООО «Технострой» вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060510:2639 общей площадью 55452 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г.о. Химки, с.п. Луневское, д. Елино в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

3. В случае неисполнения судебного акта в течение 14 дней с момента вступления судебного акта в законную силу взыскать с ООО «Технострой»


в пользу Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН:<***>, ОГРН: <***>) судебную неустойку (астрент) в порядке п. 1 ст. 308.3 ГК РФ за каждый день неисполнения в размере 5 000 рублей в день до момента фактического исполнения судебного акта по следующим реквизитам: Администрация городского округа Химки Московской области: ИНН <***> КПП 504701001 ОКПО 04034450 ОГРН <***> ОКТМО 46783000 адрес: 141402, Московская обл., г. Химки, Банк: ГУ Банка России по ЦФО//УФК по Московской области, г. Москва. Счет 40102810845370000004 УФК по МО (Администрация городского округа Химки Московской области л/с <***>) БИК 004525987 Казначейский счет 03100643000000014800 КБК 00111607090040000140.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Представитель Истца требования поддержал, представитель Ответчика возражал против удовлетворения требований.

Рассмотрев материалы искового заявления, исследовав и оценив в совокупности, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 26.03.2013 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Технострой» заключен договор аренды земельного участка № 56-АП/13 с кадастровым номером 50:09:0060510:2639 общей площадью 55 452 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г.о. Химки, с.п. Луневское, д. Елино, с видом разрешенного использования «для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения» (далее – Договор).

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды 49 лет с 26.03.2013 г. по 23.03.2062 г.


Согласно п. 4.1.1. Договора арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с целью, условиями его предоставления и принадлежностью к установленной категории земли.

Согласно п. 4.3.2. Договора арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

Таким образом, согласно Договору Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе приступить к освоению земельного участка, а также использовать его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как указывает Истец, в результате осмотра земельного участка Администрацией городского округа Химки Московской области (далее – Арендодатель) выявлены признаки его неиспользования (неосвоения). Обследуемый земельный участок не огорожен, доступ не ограничен.

На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства.

На обследуемом земельном участке расположены бытовки, мусорные контейнеры, спецтехника (мусоровозы), а также навалы грунта, строительного и бытового мусора.

Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ и условиями Договора. Таким образом, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

По итогам осмотра составлен Акт осмотра, из которого следует, что земельный участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования.


Тем самым Арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора.

16.06.2025 Истец направил в адрес Ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в двадцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть Договор аренды и возвратить Истцу арендованное имущество по акту приема-передачи, которая оставлена без ответа.

Пунктом 6.3. Договора аренды предусмотрено, что Арендодатель вправе расторгнуть Договор аренды досрочно в случае нарушения Арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Таким образом, как указывает Истец, по истечении более 5 лет с момента заключения Договора аренды Ответчик не только не завершил, но и не приступал к освоению арендуемого земельного участка, что является существенным нарушением условий Договора аренды, а также в соответствии с условиями Договора основанием для его досрочного расторжения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

По смыслу действующего гражданского законодательства способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, при этом нарушено или оспорено может быть только существующее право.

При этом избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Исходя из условий заключенного между сторонами Договора, спорные отношения подлежат регулированию общими гражданско-правовыми нормами об обязательствах, специальными положениями гл. 34 ГК РФ, регулирующими отношения, вытекающие из договора аренды, а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.


В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Ответчиком в материалы дела представлен мотивированный отзыв с возражениями, а также доказательства освоения земельного участка.

Так, согласно отзыву, Ответчик указывает, что действительно, предыдущий арендатор указанного земельного участка ООО "Эксперт" (ОГРН <***>; ИНН <***>), до заключения Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.11.2024, в соответствии с которым новым арендатором стало ООО "ТЕХНОСТРОЙ", в освоении земельного участка продвигался достаточно затруднительно, ввиду чего, и был вынужден право аренды по Договору аренды от 26.03.2013 года № 56-АП/13 уступить ООО "ТЕХНОСТРОЙ".

О факте уступки прав и обязанностей по договору аренды в Администрацию городского округа Химки Московской области 12.02.2025 представлено Уведомление от 11.02.2025, вх. от 12.02.2025 № 383.

В ответ на указанное Уведомление ни Ответчиком, ни ООО "Эксперт" никаких возражений, а равно замечаний со стороны Администрации городского округа Химки Московской области не получено.

Регистрация перехода к прав и обязанностей по указанному договору аренды зарегистрирована Управлением РОСРЕЕСТРА по Московской области 21.02.2025, номер записи: 50-50/009-50/009/007/2016-470/1.

С момента передачи Ответчику указанного земельного участка по Акту приема-передачи от 26.02.2025 в рамках указанного Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Ответчиком проведен следующий комплекс мероприятий по освоению указанного земельного участка:

– проведены инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания;

– заключен договор технологического присоединения к электрическим сетям;

– оформлен договор установления сервитута;


– выполнены организационно-подготовительные работы по планировке и благоустройству участка;

– ведется подготовка к реализации инвестиционного проекта.

В доказательство указанных обстоятельств, Ответчиком в материалы дела представлены следующие документы:

– Договор уступки прав и обязанностей № 12-05/17 от 12.05.2017;

– Договор уступки права аренды от 13.11.2024;


– Акт приема-передачи ЗУ от 26.02.2025, Копия уведомления, направленного в адрес Администрации;

– Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № С8-25-302-227747 (436938); ТУ; Расчет платы; Счет; п/п от 09.09.2025 года № 54;

– Технический Отчет по результатам инженерно-экологических изысканий 2025 г.;

– Технический Отчет инженерно-геологических изысканий 2025 г.;

– Технический Отчет по инженерно-геодезическим изысканиям 2025 г.;


– Соглашение об установлении частного сервитута на земельный участок от 28.04.2025.

Таким образом, Ответчик является стороной по Договору лишь с 21.02.2025, а именно с момента перехода прав по Договору аренды в порядке переуступки прав, а так же все перечисленные выше мероприятия по освоению земельного участка с момента его передачи Ответчику 26.02.2025 документально подтверждены, Администрацией не оспариваются, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Относительно замечания, отраженных в Акте осмотра земельного участка, Ответчик сообщил, что указанные в нем бытовки, мусорные контейнеры, спецтехника, а также остатки строительного и бытового мусора являются имуществом предыдущего арендатора, который обязался освободить указанный земельный участок до 31.03.2025, что подтверждается Актом приема-передачи от 26.02.2025.

Поскольку свои обязательств ООО "Эксперт" не выполнило, Ответчиком инициирована процедура принудительного освобождения указанного земельного участка от имущества предыдущего арендатора.

Таким образом, какие-либо основания для расторжения с ООО «ТЕХНОСТРОЙ» Договора аренды от 26.02.2013 года № 56-АП/13 земельного участка кадастровый номер 50:09:0060510:2639 не имеется, поскольку правопреемство осуществлено законно, а Общество исполняет обязанности арендатора добросовестно и в соответствии с его целевым назначением.

Кроме того, Ответчик также указывает, что так как претензия Обществом не была получена, Ответчик не имел возможности в досудебном порядке предоставить Истцу документы, подтверждающие указанные расходы, и, как следствие, свидетельствующие об освоении земельного участка.

Согласно п. 4.3.6. Договора арендатор обязан не нарушать права других землепользователей, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами и ресурсами.

Условия договора аренды не содержат каких-либо положений об ограничении в пользовании земельным участком. Более того, из п. 1.3 договора аренды прямо следует, что в отношении земельного участка не имеется никаких ограничений в его пользовании.

Однако фактически земельный участок расположен так, что подъезд к нему без права пользования соседним участком (сервитута) – невозможен.

В целях реализации своих прав владения и пользования земельным участком Ответчик был вынужден заключить с собственником смежного земельного участка ИП ФИО1 соглашения об установлении частного сервитута на его земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060510:4140.

В этой связи, Ответчик объективно не мог вывезти с участка мусор или начать освоение до срока заключения соглашения о сервитуте и его оплаты.

Однако, в настоящий момент весь мусор, оставшийся от предыдущего арендатора, вывезен Ответчиком в полном объеме, в доказательство чего Ответчиком также представлены фотоматериалы.


Частный сервитут в отношении смежного земельного участка зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области дважды 13.05.2025 и 07.11.2025 с расширением ширины проезда по смежному земельному участку.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Пункт 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; - выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом РФ в определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не


зависящими от его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) государственных и уполномоченных органов публичной власти, подведомственных им организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, препятствовало арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

Таким образом, даже формальное наличие условия, предусмотренного ст. 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств дела не является достаточным правовым основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим:

- в отличие от общих оснований и порядка расторжения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

- обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Учитывая вышеизложенное, в рамках рассмотрения настоящего дела вопрос освоения земельного участка Ответчиком является ключевым.

При этом Ответчиком в материалы дела представлены доказательства его активного освоения с момента перехода права по Договору, что администрацией не оспаривается, доказательств обратного в материалы дела также не представлено.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать: размер


убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т. п.

В настоящем споре суд учитывает помимо доказанного факта активного освоения земельного участка, препятствие в его освоении в виде отсутствия проезда без сервитута.

Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. В рассматриваемом случае расторжение договора несоразмерно последствиям степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Таким образом, руководствуясь вышеназванными нормами, исследовав материалы дела, а также представленный акт обследования, фотоматериалы, доказательства представленные Ответчиком, суд приходит к мнению, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в связи с отсутствием достаточных и неоспоримых оснований для расторжения Договора аренды, а также отсутствием доказательств нарушения со стороны Ответчика обязательств более 5 лет, как указывает Истец. Напротив, материалами дела подтверждается, что Ответчик с момента перехода права по Договору, а именно с 21.02.2025 ведет активную деятельность по освоению земельного участка, доказательств обратного также сторонами не представлено.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Суд отмечает, что не отражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на Истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья А.А. Звонарёв