Решение от 20 апреля 2017 г. по делу № А46-355/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-355/2017
20 апреля 2017 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 13.04.2017

Полный текст решения изготовлен 20.04.2017

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стратегия бизнеса» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора действующим

по встречному иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска

к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия бизнеса»

об обязании возвратить нежилые помещения

в заседании приняли участие:

от ООО «Стратегия бизнеса» – представитель ФИО2 по дов. от 25.01.2017,

от Департамента – представитель ФИО3 по дов. от 05.09.2016

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Стратегия бизнеса» (далее ООО «Стратегия бизнеса», истец) обратилось с иском в суд к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее Департамент, ответчик) о признании заключенного между ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» и ЗАО «Академия искусств» договора аренды от 24.03.2004 б/н, в том числе дополнительные соглашения к договору от 08.04.2004, 26.08.2005, соглашение № 1 от 26.08.2005 об уступке прав и переводе долга по договору аренды от 24.03.2004, действующим.

Ответчик в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об обязании ООО «Стратегия бизнеса» возвратить департаменту имущественных отношений администрации города Омска нежилые помещения литера А, А1 (12П), расположенные по адресу: ул. Ленина, 22, общей площадью 1280,1 кв.м., в том числе подвал: помещение № 10, 11, 29-31 (всего по подвалу 100,1 кв.м.); 2 этаж: помещения № 1-15, 18-22, 25-37, 39, 41-57 (всего по второму этажу 584,1 кв.м.); 3 этаж: помещения № 1-9, 11, 13-16, 20-37, 40-56 (всего по третьему этажу 595,9 кв.м.).

Определением суда от 21.02.2017 встречное исковое заявление судом принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Ответчик по первоначальному иску – департамент имущественных отношений – возражая против удовлетворения иска, со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 495/11 указал, что спорный договор аренды и дополнительные соглашения к нему прекратили свое действие в связи с окончанием срока договора доверительного управления в связи с чем основания для дальнейшего использования нежилых помещений у истца отсутствуют.

Ответчик по встречному иску – ООО «Стратегия бизнеса» – в представленном отзыве возражает против его удовлетворения, указав, что продолжительное бездействие ответчика в части прекращения спорного договора аренды, принятие арендной платы, являются выражением согласия департамента с условиями договора аренды от 24.03.2004 и свидетельствует о фактическом одобрении данной сделки и возобновлении арендных правоотношений в связи с чем спорный договор является действующим и в установленном законом порядке не расторгнут, кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности.

В судебном заседании 07.04.2017 объявлен перерыв до 13.04.2017. Информация об объявлении перерыва размещена на сайте Арбитражного суда Омской области (www.omsk.arbitr.ru) в системе Интернет.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

05 декабря 2003 года между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (учредитель управления) и обществом с ограниченной ответственностью «Охрана памятников культуры и архитектуры» (доверительный управляющий) заключен договор доверительного управления имуществом № 27222/ДУ (438), с учетом внесенных изменений соглашениями от 06.12.2003, от 13.04.2005, от 20.12.2007, согласно которому доверительному управляющему переданы нежилые помещения литера А, А1(12П), расположенные по адресу: ул. Ленина, 22, общей площадью 1280,1 кв.м., в том числе: подвал: помещение № 10, 11, 29-31 (всего по подвалу 100,1 кв.м.); 2 этаж: помещения №№ 1-15, 18-22, 25-37, 39, 41-57 (всего по второму этажу 584,1 кв.м.); 3 этаж: помещения №№ 1-9, 11, 13-16, 20-37, 40-56 (всего по третьему этажу 595,9 кв.м.).

Договор заключен сторонами сроком на 5 лет.

По акту приема-передачи от 05.12.2003 названные помещения переданы ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры».

Государственная регистрации передачи имущества в доверительное управление произведена Учреждении юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.03.2004.

Действуя на основании указанного договора, 24.03.2004 между ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» (арендодатель) и ЗАО «Академия искусств» (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому по акту приема-передачи последнему переданы перечисленные выше нежилые помещения.

Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды установлен на 96 лет с 24.03.2004 по 23.03.2100.

Пунктом 5.4. договора аренды установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в следующих случаях: если арендатор пользуется помещениями с существенным нарушением условий настоящего договора; если арендатор умышленно ухудшает состояние помещение.

В соответствии с пунктом 5.5. настоящий договор не подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в иных случаях, кроме указанных в пункте 5.4.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.03.2004.

26 августа 2005 года ЗАО «Академия искусств» (Сторона 1) и ЗАО «Стратегия бизнеса» (Сторона 2) заключили соглашение № 1 об уступке прав и переводе долга по договору аренды от 24.03.2004 (перенайм) и дополнительному соглашению к нему от 26.08.2005.

В соответствии с названным соглашением Сторона 1, являясь арендатором по договору аренды от 24.03.2004, заключенного между Стороной 1, как арендатор и ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», как арендодатель, передает Стороне 2 свои права и обязанности по указанному договору, а Сторона 2 принимает на себя передаваемые Стороной 1 права и обязанности.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области произведена государственная регистрация соглашения 10.10.2005.

26 декабря 2014 года ЗАО «Стратегия бизнеса» было реорганизовано в форме преобразования в ООО «Стратегия бизнеса».

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 21.01.2010 по делу № А46-19789/2009 отказано в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации г. Омска к ООО «Охрана памятников культуры и искусства», ЗАО «Стратегия бизнеса», ЗАО «Академия искусств» о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилых помещений от 24.03.2004.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 495/11 по данному делу судебные акты оставлены без изменения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что договор доверительного управления от 05.12.2003 № 27222/ДУ (438) заключен на пять лет, то есть на предельный срок, установленный статьей 1016 ГК РФ, следовательно, договор аренды от 24.03.2004 не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления. Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончания срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными. Вопрос о последствиях прекращения договора аренды в связи с окончанием срока действия договора доверительного управления может быть решен в самостоятельном порядке.

23 ноября 2016 года со стороны Департамента в адрес ООО «Стратегия бизнеса» направлено письмо исх. № ДИО/17492 о необходимости в срок до 01.12.2016 вернуть нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...> литера А, общей площадью 1280,1 кв.м. в связи с прекращением договора аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагает, что принятие арендной платы со стороны Департамента свидетельствует об одобрении с его стороны сделки – договора аренды от 24.03.2004, а поскольку ООО «Стратегия бизнеса» добросовестно исполняет условия договора аренды, основания для его досрочного расторжения, содержащиеся в пункте 5.4., отсутствуют.

Департамент имущественных отношений, в свою очередь, полагает, что договор аренды следует считать прекратившим действие 09.03.2009, то есть по истечении пяти лет с момента государственной регистрации передачи имущества по договору доверительного управления, заключенному сроком на пять лет в связи с чем со ссылкой на статьи 309, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявил встречный иск о возврате нежилых помещений.

Судом установлено, что на день рассмотрения настоящего спора ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», являющееся доверительным управляющим по договору от 05.12.2003 и арендодателем по договору от 24.03.2004 прекратило деятельность в качестве юридического лица и исключено из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1. Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ 09.01.2017 в связи с чем заявленные в рамках настоящего дела требования, основанные на договоре аренды, рассмотрены судом по существу без участия стороны договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Из материалов дела следует, что письменный договор между Департаментом имущественных отношений администрации города Омска и ООО «Стратегия бизнеса» в отношении спорных нежилых помещений, сторонами в установленном порядке не заключен, соответственно, доводы истца относительно того, что фактические действия Департамента по принятию арендной платы свидетельствуют о наличии договорных отношений между сторонами, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Кроме того, договору аренды в рамках дела № А46-19789/2009 при участии настоящих сторон судами дана правовая оценка, согласно которой договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными с окончанием срока договора доверительного управления имуществом.

Оснований для иных выводов относительно срока действия договора аренды в данном случае суд не усматривает.

Поскольку на день рассмотрения настоящего спора срок действия договора доверительного управления имуществом от 05.12.2003 истек, то и договор аренды от 24.03.2004 считается прекращенным с момента окончания срока действия договора доверительного управления.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца по первоначальному иску, предъявленные в отношении договора аренды, который прекратил свое действие и к лицу, которое не является стороной указанного договора, удовлетворению не подлежат.

Обращаясь в суд со встречным иском, Департамент имущественных отношений ссылался в его обоснование на положения статей 309, 622 ГК РФ, указав на ненадлежащее исполнение ООО «Стратегия бизнеса» обязательств по договору аренды.

Вместе с тем по основаниям, изложенным выше, суд приходит к выводу об отсутствии между сторонами правоотношений, возникших из договора аренды.

Фактически требования департамента, являющегося собственником спорного недвижимого имущества, направлены на защиту своего вещного права, о чем свидетельствуют его возражения со ссылкой на статью 304 ГК РФ, изложенные в письменном виде на отзыв ООО «Стратегия бизнеса».

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Тем самым, в отличие от статьи 301 ГК РФ, статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска.

Для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски. При предъявлении соответствующего иска необходимо учитывать, находится или не находится та или иная вещь в чужом незаконном владении.

Собственники, лишенные права реально владеть тем или иным имуществом, вправе потребовать изъятия имущества из чужого незаконного владения путем предъявления виндикационного иска.

В данном случае имущество фактически выбыло из владения собственника, соответственно, требования департамента о возврате нежилых помещений не может быть удовлетворено посредством предъявления негаторного иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом ООО «Стратегия бизнеса», в связи с отказом в удовлетворении первоначального иска на основании статьи 110 АПК РФ возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) через Арбитражный суд Омской области.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.Б. Краецкая