Решение от 27 декабря 2024 г. по делу № А03-12943/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем  Российской  Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-12943/2024
г. Барнаул
28 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 16 декабря 2024 года


Решение суда изготовлено в полном объеме 28 декабря 2024 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Плотниковой Н.И., при ведении протокола секретарем Растилиной Е.Ю., при ведении аудиозаписи, рассмотрев в открытом  судебном заседании дело по иску ОГРН<***>)  в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования - Павловский район в лице администрации Павловского района Алтайского края, с. Павловск, Павловский район, Алтайский край (ИНН <***>,  ОГРН <***>) к

Администрации Павловского района Алтайского края, с. Павловск, Павловский район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

закрытому акционерному обществу  «Колыванское», с. Колыванское, Алтайский край (ИНН <***>, ОГРН <***>) 

о признании недействительным договора № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенного 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское»,

о применении  последствия недействительности ничтожной сделки - договора № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенного 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское»,

об обязании  закрытого акционерного общества «Колыванское» возвратить администрации Павловского района Алтайского края земельный участок с кадастровым номером № 22:31:000000:760, площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; обязать администрацию Павловского района Алтайского края возвратить закрытому акционерному обществу «Колыванское» денежные средства в размере 325 705 руб.,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Алтайскому краю,

при участии:

от истца – представитель ФИО1,  по удостоверению,

от ответчика закрытого акционерного общества  «Колыванское» – представитель ФИО2, по доверенности от 23.07.24,

от соответчика - не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Первый заместитель прокурора Алтайского края (далее - истец) в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования - Павловский район в лице администрации Павловского района Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации Павловского района Алтайского края (далее - соответчик), закрытому акционерному обществу  «Колыванское» (далее - ответчик)

о признании недействительным договора № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенного 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское»,

о применении  последствия недействительности ничтожной сделки - договора № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенного 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское»,

об обязании  закрытого акционерного общества «Колыванское» возвратить администрации Павловского района Алтайского края земельный участок с кадастровым номером № 22:31:000000:760, площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; обязать администрацию Павловского района Алтайского края возвратить закрытому акционерному обществу «Колыванское» денежные средства в размере 325 705 руб.

Исковые требования со ссылками на статьи   12, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.9, 27, 39.3, 39.20 Земельного Кодекса РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), Закон Алтайского края от 14.03.2003 № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения»,  пункт 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», мотивированы тем, что договор купли-продажи земельных долей от 27.09.2021 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку на момент заключения договора купли-продажи действовал мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный статьей 1 Закона № 8-ЗС до 01.01.2052. Истец в обоснование иска  указывает на то, что на основании постановления администрации Павловского района от 05.07.2021 № 652 «О предоставлении в аренду земельного участка» 07.07.2021 между закрытым акционерным обществом «Колыванское» (далее - ЗАО «Колыванское») и администрацией Павловского района заключен договор № 26-21C аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды). Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 65141 кв.м, с кадастровым номером 22:31:000000:760, местоположение: <...>, для обеспечения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора аренды). В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 07.07.2021 по 06.07.2026 включительно. 22.07.2022 между ответчиками заключено соглашение к договору аренды о его расторжении в связи с подачей 27.06.2023 заявления о предоставлении земельного участка в собственность. 07.07.2022 администрацией Павловского района принято постановление № 684 о предоставлении в собственность ЗАО «Колыванское» земельного участка с кадастровым номером: 22:31:000000:760 на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для обеспечения сельскохозяйственного производства. На основании указанного постановления 22.07.2022 между администрацией Павловского района и ЗАО «Колыванское» заключен договор купли-продажи № 38-22 (далее - договор купли- продажи). Отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером 22:31:000000:760 из земель сельскохозяйственного назначения продается покупателю для обеспечения сельскохозяйственного производства. Продажная стоимость земельного участка составляет 325 705 руб. (пункт 5.1 договора купли-продажи), платежным поручением от 15.07.2022 № 1292 указанная сумма перечислена соответчику. На земельном участке с кадастровым номером 22:31:0000000:760 расположены нежилые здания: телятники площадью 984,5 кв.м (кадастровый номер 22:31:030907:652), 472 кв.м (кадастровый номер 22:31:030907:650), 999,9 кв.м (кадастровый номер 22:31: 030907:651), 498,7 кв.м (кадастровый номер 22:31:030907:653), скважина глубиной 55 м (кадастровый номер 22:31:030907:654). Право собственности ЗАО «Колыванское» на данные объекты зарегистрировано 16.08.2017. Площадь приобретенного ЗАО «Колыванское» земельного участка (65 141 кв.м) составляет больший размер от размеров земельного участка, необходимого для обслуживания указанных зданий. Испрашиваемый в собственность земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как занятые зданиями, строениями, сооружениями, так и (в основной части) не занятые ими земли сельскохозяйственного назначения, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия решения о заключении договора купли-продажи от 22.07.2022. Постановление администрации Павловского района от 07.07.2022                                                                                                   № 684 «О предоставлении земельного участка в собственность за плату» не подлежит применению на основании статьи 12 ГК РФ.

Соответчик - Администрация Павловского района Алтайского края в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  представила  отзыв на исковое заявление, в котором относительно удовлетворения исковых требований возражала.  Заявленные требования считает необоснованными, поскольку действие Закона Алтайского края от 14.03.2003 № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области земель сельскохозяйственного назначения», на который ссылается истец,  не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Указывает на то, что земельный участок предоставлен ЗАО «Колыванское» в собственность за плату в соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчика считает, что довод истца о том, что площадь приобретаемого ЗАО «Колыванское» земельного участка (65 141 кв.м) составляет больший размер от размеров земельного участка, необходимого для обслуживания указанных зданий, полагает необоснованным, поскольку согласно правилам землепользования и застройки территории муниципального образования Колыванский сельсовет Павловского района Алтайского края, в зоне Сх2, для вида разрешенного использования «для обеспечения сельскохозяйственного производства» - (код 1,18) минимальная, максимальная высота зданий, строений, сооружений, максимальный процент застройки не подлежат установлению. Таким образом, ссылка истца на то, что поскольку часть участка является не занятой зданиями, строениями, сооружениями, то это влечет отсутствие правовых оснований для принятия решения о заключении договора купли-продажи, является необоснованной, поскольку процент застройки участка в данном случае не имеет значения.

Ответчик - закрытое акционерное общество  «Колыванское» заявленные исковые требования в письменном отзыве на исковое также считало не подлежащим удовлетворению. Полагает, что договор купли - продажи земельного участка (с кадастровым номером № 22:31:000000:760 площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...> а) от 22.07.2022 № 38-22 заключён между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское» в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с соблюдением порядка и процедуры, предусмотренных законом для данного вида сделок.

Считает, что к возникшим между администрацией Павловского района и ЗАО «Колыванское» правоотношениям по купле-продаже спорного земельного участка не применяются положения Закона № 101-ЗС ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. и Закон Алтайского края от 14.03.2003г. № 8-ЗС «О регулировании отдельных правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, которое  в отзыве на исковое заявление со ссылкой на статью 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", указало основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представители соответчика, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Арбитражный суд считает необходимым на основании части 3 статьи                                156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело                        в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании  настаивал на удовлетворении исковых требований, представитель ответчика закрытого акционерного общества  «Колыванское» требования считал не подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов  на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления администрации Павловского района от 05.07.2021  № 652 «О предоставлении в аренду земельного участка» 07.07.2021 между закрытым акционерным обществом «Колыванское» и администрацией Павловского района заключен договор № 26-21C аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды).

Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 65           141 кв.м, с кадастровым номером 22:31:000000:760, местоположение: <...>, для обеспечения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды установлен с 07.07.2021 по 06.07.2026 включительно.

22.07.2022 между ответчиками заключено соглашение к договору аренды о его расторжении в связи с подачей 27.06.2023 заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

07.07.2022  Администрацией Павловского района Алтайского края  принято постановление № 684 о предоставлении в собственность ЗАО «Колыванское» земельного участка с кадастровым номером: 22:31:000000:760 на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Цель и назначение предоставления земельного участка -  для обеспечения сельскохозяйственного производства.

22.07.2022  на основании указанного постановления между Администрацией Павловского района (далее - продавец) и ЗАО «Колыванское» (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи № 38-22 (далее - договор купли- продажи), в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...>.

Отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером 22:31:000000:760 из земель сельскохозяйственного назначения продается покупателю для обеспечения сельскохозяйственного производства.

Продажная стоимость земельного участка составляет 325 705 руб. (пункт 5.1 договора купли-продажи), платежным поручением от 15.07.2022 № 1292 указанная сумма перечислена продавцу.

Согласно пункту 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

В соответствии с частью 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Право прокурора на предъявление иска в арбитражный суд регламентировано законом, прокурор компетентен обращаться в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной только в случае, если сделка совершена вышеуказанными субъектами.

На основании изложенного, полагая, что договор купли-продажи от 22.07.2022 № 38-22 не соответствует закону и является недействительным, истец обратился   в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 названного кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), пунктом 1 статьи 10 которого предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реализацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:  приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, осуществляется с 01.01.2004. В силу пункта 2 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ положения настоящей статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения.

Таким образом, в случае если на день вступления в силу Закона № 101-ФЗ в редакции Федерального закона от 07.07.2003 № 11Э-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вступившего в силу 10.07.2003, субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 данного Федерального закона, осуществляется с 01.01.2004 по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, и действует до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего указанные правоотношения (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия.

В силу приведенных норм определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2023 № 310-ЭС22-22518 по делу № АЗ6-8482/2021).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации сформулированной в определениях от 06.06.2018 № 19-АПГ18-3, от 29.05.2020 № 308-ЭС20-6615 определение срока начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, не только не свидетельствует о превышении субъектом Российской Федерации компетенции по данному вопросу, но и согласуется с пунктом 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ.

Статьей 1 Закона Алтайского края от 14.03.2003 № 8-ЗС «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон № 8-ЗС) установлен запрет на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 01.01.2052.

Решением Алтайского краевого суда от 25.12.2008, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2009 № 51-Г09-2, отказано в удовлетворении заявления о признании статьи 1 Закона № 8-ЗС недействующей, норма признана соответствующей действующему земельному законодательству, в том числе статье 3 Закона № 137-Ф3, статье 15 Земельного кодекса Российской Федерации и Конституции Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Из пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Доводы ответчиков, обусловленные иным толкованием положений статьи                    1 Закона Алтайского края от 14.03.2003 № 8-ЗС, как не предполагающих отсутствием законодательного запрета на приватизацию доли земельного участка, являются необоснованными, поскольку нормами действующего законодательства прямо установлен запрет на приобретение в собственность земельного участка либо доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности входящий  в состав земель, приватизация которых запрещена в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если иное не установлено статьей 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ 16- 2).

Согласно изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 09.11.2010 № 7454/10, от 01.03.2011 № 14880/10 правовой позиции земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.

Согласно информации Прокуратуры Павловского района Алтайского края от 08.11.2024 На данном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства: нежилое здание (телятник) с кадастровым номером: 22:31:030907:650; нежилое здание (телятник) с кадастровым номером: 22:31:030907:651; нежилое здание (телятник) с кадастровым номером: 22:31:030907:652; нежилое здание (телятник) с кадастровым номером: 22:31:030907:653. Скважина на участке с кадастровым номером: 22:31:000000:760 отсутствует.

Согласно справки ответчика расположенные на земельном участке по адресу: <...> объекты недвижимости представляют собой единый сельскохозяйственный производственный комплекс, используемый ЗАО «Колыванское» для выращивания молодняка КРС в возрасте от 10 дней до 2,5 лет. Данный производственный комплекс рассчитан на одновременное содержание 1200 голов КРС. С 2021 года идет борьба с лейкозом КРС, в связи с чем уменьшилось поголовье КРС (произвелась выбраковка зараженного скота), однако, к 2027 году планируется полностью заменить стадо и увеличить поголовье до 1200. На момент заключения договора № 38-22 купли-продажи земельного участка от 22.07.2022 в сельскохозяйственном производственном комплексе ЗАО «Колыванское», расположенном по адресу: <...> содержалось 996 голов КРС. Требования к размерам площади выгульных площадок и элементов животноводческих помещений установлены Приказом Министерства сельского хозяйства РФ от 21 октября 2020 г. N 622 "Об утверждении Ветеринарных правил содержания крупного рогатого скота в целях его воспроизводства, выращивания и реализации". В таблице 3 Приказа (пункт 4) установлены нормы площади выгульных площадок для выращивания молодняка КРС в возрасте от 10 дней до 2,5 лет: без сплошного твердого покрытия - не менее 25 кв.м, на одну голову КРС. В таблице 4 Приказа (пункт 1 п.п. в, г.) установлены нормы площади и размеры элементов животноводческих помещений для выращивания молодняка КРС в возрасте от 10 дней до 2,5 лет. Для содержания 1200 голов КРС требуется площадь животноводческих помещений не менее 3 000 кв.м. (1.5 кв.м, до 3 мес- 300 голов, 2,5 кв.м, от 3 до 9 меч- 300 голов, 3 кв.м, старше 9 мес- 600 голов) и площадь выгульных площадок не менее 30000 кв.м. Итого не менее 33000 кв.м. К этой площади прилагаются технологические проезды для подвоза кормов, уборки навоза.

Согласно справки ответчика объекты недвижимости, расположены на земельном участке по адресу <...>: свинарник с кадастровым номером 22:31:000000:810, год строительства 1976, скотный двор № 3 с кадастровым номером 22:31:000000:809, год строительства 1970, телятник с кадастровым номером 22:31:030907:650 год строительства 1963, телятник с кадастровым номером 22:31:030907:651 год строительства 1963, телятник с кадастровым номером 22:31:030907:652 год строительства 1953, телятник с кадастровым номером 22:31:030907:653 год строительства 1990, представляют собой единый сельскохозяйственный производственный комплекс для выращивания молодняка КРС в возрасте от 10 дней до 2,5 лет. Данный земельный участок 06.12.1994 года был выделен АО «Колыванское» Администрацией Колыванского сельсовета на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данный факт подтверждается свидетельством от 06.12.1994 года выданным АО «Колыванское» для молочно- товарной фермы села Колыванское общей площадью 87230 кв.м. Разрешение на строительство данных объектов не выдавалось, т.к. Градостроительный кодекс Российской Федерации был принят Государственной Думой позднее, 22.12.2004 года. В 1990 году Колыванским сельсоветом были поданы сведения о принадлежности земельного участка АО «Колыванское» (ныне ЗАО «Колыванское»). После передачи данных сельсоветом земельный участок был поставлен на учет в кадастровой палате как ранее учтенный без определения границ, присвоен кадастровый номер 22:31:030905:609 разрешенное использование для эксплуатации молочной фермы (сохранившиеся налоговые декларации об уплате земельного налога прилагаю). В 2020 году земельный участок был снят с кадастрового учета, т.к. не было зарегистрировано право собственности и не установлены границы. В 2021 году был оформлен договор аренды с администрацией Павловского района Алтайского края. В 2022 году земельный участок оформлен в собственность ЗАО «Колыванское» и ему присвоен новый кадастровый номер 22:31:000000:760. Сейчас земельный участок используется для обеспечения сельскохозяйственного производства.

Согласно Выписки из ЕГРН на нежилое здание свинарника, 1976 года постройки, № 22:31:000000:810, право собственности на данный объект недвижимости, кадастровый номер данному объекту присвоен 09.02.2023 г., право собственности зарегистрировано 09.02.2023 г.

 Согласно Выписки из ЕГРН на скотный двор, 1970 года постройки, № 22:31:000000:809, кадастровый номер данному объекту присвоен 09.02.2023 г., право собственности зарегистрировано 09.02.2023 г.

Согласно Отчета кадастрового инженера ФИО3 от 04.10.2024, представленного ответчиком, общая площадь объектов недвижимости - свинарника, скотного двора, четырех телятников, составляет 6 717,5 кв.м., площадь рассматриваемого земельного участка составляет 65 141 кв.м., следовательно, превышает общую площадь объектов недвижимости в 9,69 раз. В отчете указано на наличие на данном земельном участке иных объектов, не подлежащих государственному кадастровому учету, следовательно, объектами недвижимости не являющихся: восьми выгульных площадок, двух крытых площадок, трех навесов для укрытия животных от непогоды, общей площадью 38 760, 5 кв.м., таким образом кадастровый инженер пришел к выводу о том, что  площадь застройки составляет 70 %.

Вместе с тем, ЗАО обратилось с заявлением о предоставления в собственность земельного участка площадью 65 141 кв.м. Доказательства указанной площади как необходимой  для эксплуатации ответчиками нежилых зданий в материалы дела не предоставлено.

Представленные ответчиком доказательства не свидетельствуют о том, что земельный участок площадью 65 141 кв.м. необходим для эксплуатации и обслуживания нежилых зданий, ответчик обосновывает площадь, необходимую для содержания скота, то есть для ведения сельскохозяйственного производства, для этой цели земельный участок ему и предоставлялся, что не является тождественным.

Проданный земельный участок с кадастровым номером 22:31:000000:760 площадью 65 141 кв. относится к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для обеспечения сельскохозяйственного производства.

В заявлении о предоставлении земельного участка в собственность ответчиком указано о находящихся на земельном участке зданий, сооружений с кадастровыми номерами 22:31:030907:650,            22:31:030907:651,     22:31:030907:652, № 22:31:030907:653 (4 телятника), площадью 984,5 кв.м; 472 кв.м, 999,9 кв.м, 498,7 кв.м, всего 2 955,1 кв.м. Право собственности ЗАО «Колыванское» зарегистрировано 16.08.2017.

Право собственности на указанные в справке ответчика объекты недвижимости: свинарник с кадастровым номером 22:31:000000:810 площадью 732,9 кв.м и скотный двор № 3 с кадастровым номером 22:31:000000:809, площадью 3 029,5 кв.м зарегистрировано 09.02.2023, то есть после заключения договора купли-продажи,

На предмет недействительности сделка оценивается на момент ее заключения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение

В данном случае к ЗАО «Колыванское» - приобретателю объектов недвижимости общей площадью 2 955,1 кв.м не могло перейти право на весь земельный участок сельскохозяйственного назначений, не предназначенный для эксплуатации объектов недвижимости, положения Закона № 8-ЗС отношений также применимы в данном случае.

ЗАО «Колыванское» обратилось с заявлением о предоставления в собственность земельного участка площадью 65 141 кв.м. Доказательства указанной площади как необходимой для эксплуатации зданий  не предоставлено.

Доводы о том, что спорный земельный участок был выделен 06.12.1994 АО «Колыванское» на праве постоянного (бессрочного) пользования как основания для оценки законности сделки подлежат отклонению, поскольку исходя из предоставленных документов спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.12.2020 с видом разрешенного использования «для обеспечения сельскохозяйственного производства», что подтверждается выпиской из ЕГРН, постановлением администрации Павловского района от 24.03.2021 № 243, информацией администрации Павловского района от 08.11.2024 №265.

В дальнейшем данный участок предоставлен ответчику на праве аренды по договору от 07.07.2021, заключенным в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов как собственнику зданий, сооружений.

По смыслу положений Земельного Кодекса РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-1 1394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ 16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования.

При обращении с заявлением о приобретении земельного участка сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, не обоснована площадь спорного земельного участка, как необходимая для использования и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на указанном участке.

В данном случае площадь приобретенного ЗАО «Колыванское» земельного участка - 65141 кв.м, совокупная площадь объектов недвижимости, расположенных на нем составляет, 2 955,1 кв.м, то есть несравнимо больший размер от размеров земельного участка, необходимого для обслуживания указанных зданий, явно несоразмерно эксплуатационным потребностям расположенного на нем телятников.

Испрашиваемый в собственность земельный участок сформирован таким образом, что включает в себя как занятый объектами недвижимости (в основной части) и не занятые ими земли сельскохозяйственного назначения, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для принятия решения о заключении 22.07.2022 договора купли-продажи между ЗАО «Колыванское» и администрацией Павловского района.

Учитывая, что собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости вправе претендовать на земельный участок, непосредственно занимаемый этим объектом, а ответчик не обосновал площадь земельного участка, минимально необходимую для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, а также то, что для эксплуатации объектов недвижимости ЗАО «Колыванское» необходима вся площадь испрашиваемого спорного участка, полагаю, что требования прокуратуры края подлежат удовлетворению в полном объеме.

Наличие договора аренды спорного земельного участка, заключенного Администрацией Павловского района Алтайского края с ЗАО Колыванское, не освобождает заявителя в случае намерения реализовать свое исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого зданиями, сооружениями, на обоснование площади земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации конкретного объекта недвижимости.

Согласно статье 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4.4 СП 19.13330.2019 Свод правил. Сельскохозяйственные предприятия. Планировочная организация земельного участка, утверждённого приказом Минстроя России от 14.10.2019 №620/пр (далее - Свод), при размещении сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений расстояния между ними следует назначать минимальными исходя из требований СанПин 2.2.1/2.1.1.1.1200 и СП 4.3130. Рекомендуемые показатели минимального коэффициента застройки земельных участков сельскохозяйственных предприятий должны быть не менее указанных в приложении А.

Минимальный коэффициент застройки предприятий по выращиванию телят составляет 38% (раздел 1 приложение А).

Таким образом, площадь приобретённого ЗАО «Колыванское» земельного участка (65 141 кв.м) составляет больший размер от размеров земельного участка, необходимого для обслуживания указанных зданий.

Довод ЗАО «Колыванское» о невозможности применения Свода со ссылкой о нераспространении его действия на отношения по предоставлению земельных участков для уже существующих зданий, подлежит отклонению, в том числе,  и в связи с тем, что прокуратурой заявлены требования о несоразмерности предоставленного земельного участка ввиду отсутствия соответствующих доказательств.

В силу части 1 статьи 77 ЗК РФ к землям сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые в том числе объектами капитального строительства (часть 2 статьи 77 ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания агролесомелиоративных насаждений, агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) могут использоваться, в том числе иными коммерческими организациями (часть 1 статьи 78 ЗК РФ).

В абзаце втором статьи 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание или сооружение должно быть спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.

Свод разработан с учетом требований Федеральных законов от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», от 22.07.2008 № 123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и носит обязательный характер.

Прокуратурой Павловского района при сверке действующих нормативных правовых актов органов местного самоуправления на предмет соответствия их федеральному и региональному законодательству дана оценка Правилам землепользования и застройки муниципального образования Колыванский сельсовет Павловского района Алтайского края, утвержденным решением Собрания депутатов Колыванского сельсовета Павловского района Алтайского края от 28.06.2017 № 14а (в редакции решения от 21.06.2022 № 9) (далее - Правила).

Проверкой установлено, что Раздел Правил «Градостроительные регламенты на территории зоны, занятой объектами сельскохозяйственного назначения» в пункте 5 содержит указание на то, что минимальная, максимальная высота зданий, строений, сооружений, максимальный процент застройки не подлежат установлению.

Вместе с тем раздел Правил «Градостроительные регламенты на территории зоны, занятой объектами сельскохозяйственного назначения» не устанавливает показатели минимального коэффициента застройки земельного участка сельскохозяйственных предприятий, в том числе с учетом положений части 1.1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ.

Прокурором Павловского района решение Собрания депутатов Колыванского сельсовета Павловского района Алтайского края от 28.06.2017 № 14а (в редакции решения от 21.06.2022 № 9) 08.08.2024 опротестовано, протест находится на рассмотрении.

Таким образом, указанный правовой акт не подлежит применению в силу статьи 12 ГК РФ.

Доводы ЗАО «Колыванское» об отсутствии в настоящем исковом заявлении доказательств нарушения оспариваемой сделкой требований закона и публичных интересов  являются необоснованными, поскольку в иске приведены доводы о нарушении  требований закона и нарушении публичных интересов, а именно, на момент заключения договора купли-продажи действовал мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный статьей 1 Закона № 8-ЗС, до 01.01.2052.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд, применив нормы законодательства, устанавливающие момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности приходит  к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в нарушение положений пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона № 8-ЗС, что является основанием для признания его недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как разъяснено в пункте 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Поскольку заявленное требование о признании спорной сделки недействительной удовлетворено, переданный по договору земельный участок с кадастровым номером № 22:31:000000:760, площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, подлежат возврату администрации Павловского района Алтайского края, с администрации Павловского района Алтайского края подлежит взысканию выкупная стоимость земельного участка в размере 325 705 руб.

В данном случае иск подан в защиту прав муниципального образования - Павловский район в лице администрации Павловского района Алтайского края, так как направлен на обеспечение эффективного использования земельными участками, предотвращение нарушений в сфере их распоряжения.

Срок исковой давности не пропущен, составляет три года, так как согласно ст.181 ГК РФ Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается с ответчика – закрытого акционерного общества «Колыванское» в доход федерального бюджета в размере 3 000 руб., так как администрация  Павловского района Алтайского края также освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенный 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края (ОГРН <***>) и закрытым акционерным обществом «Колыванское» ОГРН <***>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора № 38-22 купли-продажи земельного участка, собственность на который не разграничена, заключенного 22.07.2022 между администрацией Павловского района Алтайского края и закрытым акционерным обществом «Колыванское», обязать  закрытое акционерное общество «Колыванское» ОГРН <***> возвратить администрации Павловского района Алтайского края (ОГРН <***> земельный участок с кадастровым номером № 22:31:000000:760, площадью 65 141 кв.м, местоположение: <...>, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.


Взыскать с  администрации Павловского района Алтайского края (ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Колыванское» (ОГРН <***>) 325 705 руб.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Колыванское» в доход федерального бюджета 3 000 руб. (ОГРН <***>) государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения,  в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                     Н.И.Плотникова