Решение от 2 июля 2024 г. по делу № А21-11513/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград                                                              Дело №А21-11513/2023

«03»  июля 2024 года

«24» июня 2024 года объявлена резолютивная часть решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)  к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа город «Калининград» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – ФИО2 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Балтийская Бригантина» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к  Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды №6664 от 08.08.2023 муниципального имущества - сооружения, следующим образом:

пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023. Срок аренды объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028.».

пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект: сооружение водного транспорта (причал №4), площадью 110,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:140201:60, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, сооружение водного транспорта (причал №5), протяженностью 49 м, кадастровый номер 39:15:140201:66, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, устанавливается на основании заключения эксперта №09- 04/ЭС-2024 от 05.04.2024, выполненного ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга», и составляет 683 700 рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен.».

Представитель истца требования подержала в полном объеме, основываясь на положениях статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав на нарушение редакцией договора ответчика защищенного  частью 4.3 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ) права.

Представитель ответчика в свою очередь ссылалась на нормы законодательства о защите конкуренции.

          Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71  АПК РФ, суд заключил следующее.

         08.08.2016 г. по результатам открытого аукциона между Комитетом (арендодатель) и ООО «БАЛТИЙСКАЯ БРИГАНТИНА» (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества -  сооружения водного транспорта, расположенного по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, для использования под пассажирские причалы:

- причал № 4 протяженностью 28 м, площадью 110,4 кв.м., кадастровый номер: 39:15:140201:60;

- причал № 5 протяженностью 49 м, площадью: 164,4 кв.м., кадастровый номер: 39:15:140201:66.

         Срок аренды установлен сторонами в  7 лет с даты передачи причалов арендатору по акту приема-передачи (фактически с 08.08.2016 г.).

         08.08.2023 г. в адрес общества поступил проект договора аренды № 6664, рассмотрев который истец направил ответчика подписанные экземпляры совместно с протоколами разногласий.

         Письмами от 18.08.2023 г. и от 12.09.2023 г. протоколы разногласий Комитетом были отклонены.

         Учитывая, наличие неразрешенных разногласий, возникших при заключении договора, общество  обратилось в суд с настоящим иском.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.          Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

         В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

         В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

         Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункты 1, 2 статьи 432 ГК РФ).

         Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

            При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

         Согласно проекту договора аренды, договор заключен на срок до 07.08.2026 г. (основание:  пункт 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции)).

         По мнению истца, договор аренды должен быть заключен в его редакции и на пятилетний срок.

         В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

         Таким образом, приведенной нормой Закона о конкуренции определен минимальный срок действия договора в отношении имущества публичной собственности, который может быть увеличен по соглашению сторон и уменьшен на основании заявления арендатора.

         При этом, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

         Согласно части 4.3 статьи 18  Закона № 209-ФЗ срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни государственного или муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, должен составлять не менее чем пять лет.

         Принадлежность  общества к субъектом малого предпринимательства, как и включение объекта аренды в соответствующий перечень, судом установлены, сторонами не оспорены.

         Рассмотрев доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что пункт 2.1. и подлежит включению в договор в следующей редакции:

          «Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023. Срок аренды объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028.».       

         Истец также полагает необходимым определить размер ежегодной арендной платы за переданные сооружения на основании заключения эксперта №09- 04/ЭС-2024 от 05.04.2024, выполненного ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга», в 683 700 рублей.

         Согласно п.4.й. проекта договора, арендная плата по настоящему договору составляет 1 823 000 рублей.

         В соответствии с абз.2 ч. 1 ст. 8 Федерального закона Российской Федерации № 135-ФЭ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

         По заказу Комитета ООО «Деловой центр «Сова» определена оценка рыночной величины арендной платы за сооружения – 1 823 000 рублей.

         Общество также провело аналогичную оценку: согласно отчету ООО «Декорум» рыночная величина арендной платы за сооружения составила 360 000 рублей.

         С целью разрешения указанного противоречия, определением от 23.10.2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО3.

         Согласно заключению эксперта №09-04-/ЭС-2024 рыночная стоимость права пользования (величина годовой арендной платы) по состоянию на 07 августа 2023 сооружениями водного транспорта, расположенными по адресу: <...> (причал №4 площадью 110,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:140201:60; -причал№5 протяженностью 49м., кадастровый номер 39:15:140201:66), составила 683 700 рублей.

Исследовав заключение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении.

Заключение эксперта содержит четкий и недвусмысленный ответ на указанный судом вопрос, проведен полный анализ предоставленных эксперту документов.

Критическая оценка ответчиком выводов судебной экспертизы сама по себе не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключение экспертизы информации - недостоверной.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, в отсутствие соответствующих доказательств искажения результатов исследования, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание (абзац второй части 3 статьи 86 АПК РФ). Вызов эксперта в суд является правом, а не обязанностью суда.

Ходатайство о вызове эксперта отклонено судом ввиду отсутствия у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах эксперта, а также по причине немотивированности ходатайства.

Поскольку сомнения в обоснованности заключения эксперта не возникли, противоречия в выводах эксперта не выявлены, суд считает проведенную оценку объективной и подлежащей применению.

В связи с изложенным пункт 4.1. договора подлежит изложению в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект: сооружение водного транспорта (причал №4), площадью 110,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:140201:60, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, сооружение водного транспорта (причал №5), протяженностью 49 м, кадастровый номер 39:15:140201:66, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, устанавливается на основании заключения эксперта №09- 04/ЭС-2024 от 05.04.2024, выполненного ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга», и составляет 683 700 рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен.».

         Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика, в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд


                                                 Р  Е  Ш  И  Л  :


         Урегулировать разногласия, возникшие между комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и обществом с ограниченной ответственностью «БАЛТИЙСКАЯ БРИГАНТИНА» при заключении договора аренды №6664 от 08.08.2023 муниципального имущества - сооружения, изложив

         пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия договора применяются к правоотношениям сторон с 08.08.2023. Срок аренды объекта устанавливается с 08.08.2023 по 07.08.2028.».

         пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за переданный по настоящему договору объект: сооружение водного транспорта (причал №4), площадью 110,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:140201:60, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, сооружение водного транспорта (причал №5), протяженностью 49 м, кадастровый номер 39:15:140201:66, по адресу: г. Калининград, ориентир ул. Октябрьская, устанавливается на основании заключения эксперта №09- 04/ЭС-2024 от 05.04.2024, выполненного ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга», и составляет 683 700 рублей, включая НДС (20%). Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается арендатором дополнительно в Управление Федерального казначейства по месту налогового учета. Арендная плата за объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен.».

         Взыскать с комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Балтийская бригантина» судебные расходы в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                                    И. Л. Гурьева