Решение от 24 марта 2020 г. по делу № А12-19012/2019

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-19012/2019

«24» марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.03.2020

Полный текст решения изготовлен 24.03.2020

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгостальмост» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1 по доверенности от 23.07.2019,

от комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский – ФИО2 по доверенности от 27.12.2019 № 14/58-Д,

от ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» - представитель не явился, извещен,

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 25.02.2020

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Волгостальмост» (далее – ООО «Волгостальмост», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (далее – ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» с исковым заявлением, уточненным в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:19, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога № 6, 4, определенную в выполненном ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» отчете об оценке № 246/В от 29.11.2018 в размере 84 371 800 рублей, и установить её равной 19 154 608 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее – ООО «Аналитик Центр»).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении уточненных заявленных требованиях в редакции заявления от 14.01.2020.

Представитель Комитета исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ООО «Аналитик Центр» высказал мнение о возможности принятия решения на усмотрение суда.

«Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» явку представителя в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения, в соответствии с частями 1, 6 статьи 121 АПК РФ, информации о времени и месте судебного заседания в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.

Изучив представленные в материалы дела документы, выслушав объяснения участников процесса, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзыве на исковое заявление, суд находит основания для удовлетворения заявленных требований.

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога № 6, 4, на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов № 13592аз, заключенного 01.02.2018 с Комитетом. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 27.04.2018, номер регистрации 34:35:020108:119-34/003/2018-2.

Согласно приложению № 1 к договору аренды годовой размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее - «Положение») и рассчитан по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х 1,04, где

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

1.04 - размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2018 год.

Таким образом, на момент заключения договора аренды размер арендной платы по нему рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

28.03.2019 г. истцом было получено уведомление от Комитета от 07.03.2019 об изменении арендной платы за арендуемый истцом земельный участок, согласно которому с 01.01.2019 годовая арендная плата за земельный участок определена по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

С - рыночная стоимость земельного участка;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, использованная арендодателем при расчете арендной платы, согласно отчету об оценке № 246/В от 29.11.2018, выполненному ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки», составляет 84 371 800 рублей.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, общество обратилось в суд настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Согласно материалам дела, основанием для обращения общества в суд с настоящими требованиями послужил перерасчет Комитета размера арендной платы на основании отчета № 246/В от 29.11.2018 выполненного ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки».

Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с ЗК РФ. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 8 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости земельного участка, суд определением от 23.08.2019 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению – ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.11.2018?

В соответствии с экспертным заключением от 05.09.2019 № 40/2019-ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.11.2018, составляет 18 500 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что выполненный ИП ФИО5 Отчет от 12.03.2018 № 005/Н не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.

По ходатайству сторон в судебном заседании экспертом ФИО4 даны пояснения на вопросы участников дела относительно экспертного заключения, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представителем Комитета заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с возникновением сомнений в обоснованности экспертного заключения.

Определением суда от 22.11.2019 по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению - Оценочной компании «Норма-Альянс», эксперту ФИО6

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 246/В от 29.11.2018 г., выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.11.2018?

Согласно экспертному заключению № 164/19 от 13.12.2019 отчет об оценке № 246/В от 29.11.2018 г., выполненный ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» не соответствует ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки? Несоответствие отчета указанным требованием и нормам, привело к неверным результатам по определению рыночной цены объекта имущества и к существенному завышению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.11.2018 оставляет 19 154 608 рублей.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае представленное Оценочной компанией «Норма-Альянс» заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

В судебное заседание был приглашен эксперт ФИО6, который дал пояснения по экспертному заключению, письменные ответы на вопросы лиц, участвующих в деле, приобщены к материалам дела.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу с учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, представляется, что в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как об оспаривании отчета о рыночной стоимости, а не уведомления об изменении арендной платы, основанной на новом отчете о рыночной стоимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд считает, что оснований для вывода об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав не имеется.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение двух судебных экспертиз.

Поскольку требования истца удовлетворены, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет ответчик. Вместе с тем, пунктом 4 статьи 110 АПК РФ предписано, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением. Истец выразил согласие нести бремя судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и двух судебных экспертиз.

В этой связи, суд не рассматривает вопрос об отнесении на ответчиков судебных расходов в рамках настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Волгостальмост» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:19, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога № 6, 4, определенную в выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отчете об оценке № 246/В от 29.11.2018 в размере 84 371 800 рублей, и установить её равной 19 154 608 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

ъСУДЬЯ Е.С. Пятернина