Постановление от 24 апреля 2018 г. по делу № А56-26238/2017

/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-26238/2017
24 апреля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца (заявителя): Пелевина М.В. по доверенности от 02.04.2018,

от ответчика (должника): Савватеевой Д.Ю. по доверенности от 28.12.2017,

от ГУП «ГУИОН»: Фановой А.Ю. по доверенности от 09.01.2018,

от АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга – не явились, извещены,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3831/2018) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2017 по делу № А56-26238/2017 (судья Воробьева Ю.В.), принятое


по иску ООО "Вариант"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",

2. Санкт-Петербургское ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

3. Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга

об обязании,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет)

- об обязании заключить с Истцом договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 1-Н, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 2 327 356 (два миллиона триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят шесть) рублей, НДС не облагается»

- об обязании заключить с Истцом договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:3 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 1 566 932 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать два) рубля, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН), Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга (далее - Жилищный комитет).

Решением от 26.12.2017 суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, д. 56, литер. Б, помещение 1-Н площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 2 327 356 (два миллиона триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят шесть) рублей, НДС не облагается»;

обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Вариант» договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:3 с использованием его рыночной стоимости за вычетом стоимости неотделимых улучшений, выполненных Истцом, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи Объекта составляет 1 566 932 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот тридцать два) рубля, НДС не облагается». С Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» взыскано 12 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Комитет имущественных отношений обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе Обществу в удовлетворении исковых требований. Как полагает Комитет, сметная стоимость неотделимых улучшений не могла быть учтена при определении цены продажи спорных помещений, поскольку общая стоимость превышения сметной стоимости составляет около 10900000 руб. без учета НДС. Также Комитет указывает на то, что Общество имеет задолженность по арендной плате за период с 01.11.2016 по 30.06.2017 в сумме 257838 руб. 40 коп. по договору аренды от 12.09.2011 №12-А004086 и 123486 руб. 98 коп. по договору аренды от 12.09.2011 №12-А004088.

ГУП «ГУИОН» в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает её доводы.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» направило в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Общества в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель ГУП «ГУИОН» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы Комитета.

АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между городом федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) и ООО «Вариант» (арендатор) заключены 3 договора:

договор аренды №12-А004086 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 1-Н, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1,

договор аренды №12-А004087 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 2-Н, площадью 32,7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:2,

договор аренды №12-А004088 от 12.09.2011 нежилого помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:3.

01.02.2016 Общество обратилось к Комитету с заявлением о рассмотрении вопроса проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях. Данный вопрос был рассмотрен городской комиссией 17.03.2016, согласно решению которой Обществу было разрешено выполнение капитального ремонта трех арендуемых помещений с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы, что подтверждается письмом Комитета № 24570-32 от 22.03.2016.

На основании проведенной проверки и согласовании сметы на капитальный ремонт арендуемых помещений Жилищный комитет на основании запроса ООО «Вариант» № 58613 от 01.06.2016 рекомендовал зачесть в счет арендной платы работы на сумму 2 783 346 руб., в том числе по помещению 1-Н -1 364 864 рубля, по помещению 2-Н - 560 412 руб., по помещению 3-Н - 858 070 руб., что подтверждается письмом от 20.07.2016.

С учетом результатов осмотра помещений, проведенного специалистами ГУП «ГУИОН», выявившего несоответствие фактически выполненных объемов работ с учтенными в смете работами, Жилищный комитет на основе фактических данных произвел переоценку рекомендованной к зачету стоимости работ до 2 002 289 руб., что подтверждается письмом №02-12-388/16-0-1 от 30.12.2016.

ООО «Вариант» обратилось в Комитет с заявлением от 19.09.2016 о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения 1-Н, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, площадью 80,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547:0:223:1; нежилого помещения 2-Н, ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 2-Н, площадью 32,7 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:2; нежилого помещения 3-Н ул. Краснопутиловская, дом 56, литера Б, помещение 3-Н, площадью 52,2 кв.м., кадастровый номер 78:14:7547: 0:223:3.

Комитетом были изданы распоряжения об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул. дом 56, литера Б.

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 1-Н цена продажи определена 3 300 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН».

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 2-Н цена продажи определена 1 400 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН».

Согласно п. 1.1.2 Распоряжения в отношении помещения 3-Н цена продажи определена 2 200 000 руб. в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости выполненной ГУП «ГУИОН»

Фонд имущества направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи указанного выше городского имущества с приложением копии распоряжений и подписанных со своей стороны проектов договора купли-продажи и залога недвижимого имущества. При этом проекты договора не содержали условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Сопроводительными письмами №2817 и №2819 от 15.03.2017 истец направил в адрес Комитета протоколы разногласий и расчет цены продажи объекта, с учетом выпадающей на каждое помещение доли затрат на проведение капитального ремонта, а именно на помещение 1-Н - 972 644 руб., на помещение 2-Н- 633 061 руб.

Общество предложило Комитету зачесть стоимость капитального ремонта и установить цену приватизируемого помещения 1-Н в размере 2 327 356 руб., а приватизируемого помещения 3-Н в размере 1 566 932 руб.

Фонд имущества Санкт-Петербурга письмом от 21.03.2017 сообщил истцу об отказе в изменении цены продажи объекта и отклонении протоколов разногласий.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества с настоящим иском в суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с пунктом 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон №209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Общество считает неправомерным установление выкупной цены без учета произведенного истцом в помещениях ремонта.

На основании части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя, в обязательном порядке засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом № 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Материалами дела подтверждается выполнение Обществом работ с согласия Комитета, окончательная смета была согласована с Жилищным комитетом.

Оценив представленные в деле доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об урегулировании разногласий сторон в редакции истца.

При этом судом первой инстанции обоснованно отклонен довод Комитета о наличии у Общества задолженности по договорам аренды, поскольку факт наличия или отсутствия у арендатора задолженности устанавливается при решении вопроса о наличии у арендатора права на выкуп арендуемого объекта в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ, в отношении спорных объектов недвижимости Комитетом были выпущены соответствующие распоряжения об условиях их приватизации.

Довод Комитета о том, что сметная стоимость ремонтных работ завышена примерно на 1090000 руб., отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку документально не подтвержден.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Комитетом не представлено доказательств, опровергающих произведенный Обществом расчет стоимости неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, исковые требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд




ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2017 по делу № А56-26238/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.



Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Т.А. Кашина


Судьи



В.М. Горбик


Н.С. Полубехина