Решение от 4 апреля 2022 г. по делу № А51-21478/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21478/2021
г. Владивосток
04 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Анучинского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании и расторжении,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022;

от ответчика: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Администрация Анучинского муниципального округа Приморского края обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 1 479 881 рубля 63 копеек за период с 01.04.2021 по 30.09.2021 и расторжении договора аренды № 183 от 07.08.2018, заключенного между администрацией Анучинского муниципального района и Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

В судебном заседании 24.02.2022, судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому, истец просит расторгнуть договор № 183 от 07.08.2018 об аренде земельного участка между Администрацией Анучинского муниципального района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; от требований в части взыскания основного долга в сумме 1 479 881 рубль 63 копейки, истец отказался, в связи с добровольным погашением ответчиком указанной задолженности.

Суд, рассмотрев частичный отказ истца в части взыскания основного долга в сумме 1 479 881 рубль 63 копейки и установив, что он не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен уполномоченным лицом, отказ от части исковых требований в силу статьи 49 АПК РФ принимает, производство по делу в части взыскания основного долга в сумме 1 479 881 рубль 63 копейки, подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, запрошенные судом документы не представил, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие ответчика по имеющимся материалам в порядке статьи 156 АПК РФ.

В материалы дела от ответчика посредством электронной подачи документов поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ФИО4.

От ФИО4 также посредством электронной подачи документов в материалы дела поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В обоснование заявленных ходатайств ФИО4 указал, что принятие судебного акта по настоящему делу может повлиять на права ФИО4, в связи с тем, что 15.03.2021 между ФИО4 (Залогодержатель) и главой КФХ ФИО2 (Залогодатель) был заключен договор залога прав аренды земель сельскохозяйственного назначения № 5/3-4 с кадастровым номером 25:01:010201:34 и указанный договор обеспечивает неисполненное обязательство по возврату ему суммы займа в размере 17 970 000 рублей.

Рассмотрев указанные ходатайства, суд в порядке ст. 51 АПК РФ отказывает в привлечении ФИО4 к участию в деле качестве третьего лица, в силу следующего.

В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно положениям статьи 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания РФ), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Несоблюдение правила регистрации залога влечет недействительность договора о залоге.

Таким образом, учитывая, что договор залога, как следует из ходатайств сторон, заключен между ФИО4 и главой КФХ ФИО2 15.03.2021 и на момент рассмотрения настоящего спора не зарегистрирован в установленном законном порядке, суд приходит к выводу, что заявители в нарушение ст. 65, 51 АПК РФ не представили обоснования и доказательств в подтверждение того, каким образом принятый по данному делу судебный акт будет непосредственно затрагивать права и обязанности ФИО4, а наличие возможных сомнений в законности отказа в регистрации Управлением Росреестра по ПК указанного договора само по себе не может являться основанием для привлечения ФИО4 к участию в деле в испрашиваемом процессуальном статусе.

Суд также считает несостоятельной ссылку заявителей на рассмотрение Фрунзенским районным судом г. Владивостока иска ФИО4 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Приморскому краю о приостановлении государственной регистрации залога (ипотеки) прав аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34 (дело № М-749/2022), поскольку как следует из информации, размещенной на официальном сайте Фрунзенского районного суда г. Владивостока по делу № 9а-1250/2022 (М-749/2022) административное исковое заявление возвращено заявителю.

Истец в судебном заседании поддержал требование о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неоднократными существенными нарушениями ответчиком своих обязательств в части своевременной оплаты арендных платежей.

Ответчик исковые требования не оспорил, письменный мотивированный отзыв в материалы дела не представил.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 07.08.2018 между Администрацией Анучинского муниципального района (Арендодатель) и Главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (Арендатор) на основании решения о проведении аукциона № 145-р от 04.06.2018, итогового протокола аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 26.07.2018, заключен договор № 183 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:01:010201:34, площадью 9 071 433,38 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий местоположение, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание конторы. Участок находится примерно в 5 515 м от ориентира, расположенного по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>. разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Срок действия договора с 07.08.2018 по 07.08.2028 (пункт 1.2. договора).

Спорный земельный участок принадлежит на праве собственности истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-002/2021-153583765 от 22.11.2021, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 30.07.2019 сделана запись регистрации № 25:01:010201:34-25/003/2019-7.

Вышеуказанный договор аренды 19.09.2018 был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю за № 25:01:010201:34-25/0039/2018-6.

В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. годовая арендная плата составляет 2 958 563 рубля 33 копейки, без учета НДС и вносится Арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца оплачиваемого квартала равными частями.

Пунктом 4.2. договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

Как указано в иске, арендатор взятые на себя обязательства по договору аренды в части своевременного внесения арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.

07.10.2021 истец в адрес ответчика направил требование № 06-894 о необходимости погашения задолженности по арендной плате, а также предложил расторгнуть договор аренды. Данное требование было получено лично ответчиком, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении.

В связи с отказом ответчика погасить в добровольном порядке задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды земельного участка в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, считает исковые требования с учетом уточнений, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что требование о расторжении договора связано именно с тем, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

Истец в соответствии с требованием ч. 2. ст. 452 ГК РФ направлял в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды, данное требование было получено ответчиком 15.10.2021, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении и не оспаривается ответчиком.

В связи с этим суд пришёл к выводу о соблюдении истцом установленного досудебного порядка урегулирования спора.

Суд обращает внимание на то, что, ответчик не оплачивал арендные платежи в течение длительного времени, не принимал никаких мер по своевременной оплате задолженности и надлежащему исполнению условий договора, в свою очередь, зная о том, что с его стороны существенно нарушаются условия спорного договора в части своевременного внесения арендной платы, поскольку ответчик получал претензии о необходимости погашения задолженности по арендным платежам.

Также суд принимает во внимание тот факт, что ответчиком неоднократно нарушались условия договора в части своевременного внесения арендных платежей, что являлось для истца основанием для обращения в суд с исками о взыскании задолженности в судебном порядке (дело № А51-22796/2019 и № А51-16255/2020) и только после обращения Арендодателя в суд с иском, ответчик погашал образовавшуюся задолженность по аренде.

Истцом в обоснование требования о расторжении договора аренды в материалы дела представлен акт обследования объекта земельных отношений № 14 от 07.10.2021, в результате которого со стороны ответчика установлены признаки нарушений требований земельного законодательства РФ и нарушение обязательств арендатора по договору аренды.

Кроме того, Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области ФИО2 в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 25:01:010201:34 не используется по целевому назначению (вся площадь земельного участка покрыта сорной дикорастущей древесно-кустарной растительностью), вынесено предостережение № 01-32/06-1 от 18.01.2022 о недопустимости нарушения обязательных требований.

Таким образом, ответчиком также нарушены условия договора аренды в части использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; не допускать действий/бездействий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка (п. 4.2. договора).

Поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что ответчиком неоднократно допускались существенные нарушения условий договора, требование истца о досрочном расторжении договора аренды, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 183 от 07.08.2018 подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ письменный отзыв на иск не представил, предъявленные к нему требования не оспорил.

Такая процессуальная позиция ответчика свидетельствует об отсутствии у него каких-либо возражений по предъявленному иску, что согласуется с положениями части 3.1 статьи 70 АПК РФ.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд считает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

На основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Производство по делу в части требований о взыскании задолженности прекратить.

Расторгнуть договор от 07.08.2018 № 183 об аренде земельного участка между Администрацией Анучинского муниципального района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Взыскать Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.