Решение от 27 ноября 2020 г. по делу № А33-10598/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

27 ноября 2020 года

Дело № А33-10598/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 20 ноября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 27 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН 2454000196, ОГРН 1022401506049)

к ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершённого строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- на стороне истца - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- на стороне ответчика - общество с ограниченной ответственностью «Яха» (ИНН <***>),

до перерыва: в отсутствие лиц, участвующих в деле.

после перерыва: эксперта ФИО2, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

комитет по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ФИО1 (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, общей площадью 141 кв. м., расположенный по адресу: <...> объект незавершённого строительства 14 А, степенью готовности 20%, путём продажи с публичных торгов.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 26.03.2020 возбуждено производство по делу.

Определением от 04.09.2020, удовлетворено ходатайство комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альянс-Оценка» - ФИО2.

В предварительном судебном заседании 16.10.2020 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 16.10.2020 в судебное заседание вызван эксперт ООО «Альянс-Оценка» ФИО2 для дачи пояснений по заключению эксперта №16558 от 06.10.2020.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебное заседание не явились. От истца 16.11.2020 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Суд исследовал письменные материалы дела.

Судом установлено, что эксперт ООО «Альянс-Оценка» ФИО2, явка которого была признана судом обязательной, для дачи пояснений по заключению эксперта №16558 от 06.10.2020 в судебное заседание не явился.

Суд, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил перерыв в судебном заседании до 13 час. 30 мин. 20 ноября 2020 года, о чем вынесено протокольное определение. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

В судебное заседание после перерыва явился эксперт.

Суд заслушал пояснения эксперта, задал ему вопросы по экспертному заключению.

Суд исследовал письменные материалы дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 27.05.2016 № 3154 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 24:52:0010152:31, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 15 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования в целях строительства магазина, общей площадью участка 400 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 2).

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства, общей площадью 141 кв.м., расположенный по адресу: <...> о.н.с. 14 А, принадлежит на праве собственности ФИО1 в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2015, запись регистрации № 24-24/019-24/019/001/2015-2138/1.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 27.05.2016 по 26.05.2019.

Согласно пункту 4.4.9 договора арендатор обязан после окончания срока действия договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок в пользование.

В материалы дела представлена проектная документация, подготовленная ООО «Декодер», 2011 года, заказчик – ФИО1, объект – продовольственный магазин по адресу: <...> восточнее жилого дома № 14.

Отделом архитектуры и градостроительства администрации города Лесосибирска ФИО1 выдано разрешение на строительство от 18.06.2015 № 24-04722000-828-2015 на строительство объекта капитального строительства – нежилого здания общей площадью 168 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 24:52:0010152:31. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 15 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>. Срок действия разрешения – до 18.09.2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.04.2019 № КУВИ-001/2019-9257350 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенный по адресу: <...> о.н.с. 14А, площадью 141 кв.м., расположен на земельном участке с кадастровым номером 24:52:0010152:31. 22.07.2015 внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1.

Актом осмотра от 27.07.2020 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 24:52:0010152:31 расположен объект незавершенного строительства, земельный участок забором не огорожен, работы на объекте незавершенного строительства не ведутся. К акту приложены фотографии.

Определением Лесосибирского городского суда Красноярского края от 11.10.2019 по делу № 2-1997/2019 прекращено производство по исковому заявлению комитета по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, общей площадью 141 кв.м., расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А, степенью готовности 20% путем продажи с публичных торгов.

По запросу суда в материалы дела ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю представлены копии документов, на основании которых внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:52:0010152:1320; Межмуниципальным Лесосибирским отделом Управления Росреестра по Красноярскому краю представлена копия реестрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320.

Поскольку строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка от 27.05.2016 № 3154, не завершено, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, общей площадью 141 кв. м., расположенный по адресу: <...> объект незавершённого строительства 14 А, степенью готовности 20%, путём продажи с публичных торгов.

Определением от 04.09.2020 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту эксперту ООО «Альянс-Оценка» - ФИО2. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости - объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А.

14.10.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта от 06.10.2020 № 16558, в котором эксперт сделал следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А на 06.10.2020 составляет 259 000 руб. с НДС 20%.

В отзыве Управление Росреестра по Красноярскому краю указало, что ранее в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:52:0010152:31 содержались записи об ограничении прав и обременениях – аренда, по договору аренды от 13.10.2005 № 882, соглашениях о его продлении (запись погашена 06.07.2016); по договору аренды от 27.05.2016 № 3154 (запись погашена 27.06.2019).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 той же статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды от 27.05.2016 № 3154, не завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 27.05.2016 № 3154 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ответчик обращался с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, судебным решением должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А.

Проведение оценочной экспертизы позволит ответить на требующий разрешения вопрос.

Определением от 04.09.2020 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту эксперту ООО «Альянс-Оценка» - ФИО2. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости - объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А.

14.10.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта от 06.10.2020 № 16558, в котором эксперт сделал следующий вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенного по адресу: <...> о.н.с. 14А на 06.10.2020 составляет 259 000 руб. с НДС 20%.

Экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части. Выводы не опровергнуты какими-либо доказательствами, как и не представлены доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела, отсутствуют. При этом при назначении экспертизы представителями сторон отводов и возражений против кандидатур экспертов не высказано.

Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также обоснование необходимости проведения повторной экспертизы (с учетом положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в материалы дела не представлено. В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопросы о том, как орган обязан организовать или провести аукцион, а также определения размера компенсации собственнику стоимости реализованного имущества регламентированы указанным Положением и дополнительного разъяснения решением суда не требуют.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 27.05.2016 и на момент обращения комитета с иском по настоящему делу срок его действия истек, принимая во внимание заключение судебного эксперта от 06.10.2020 № 16558, выполненное ФИО2 на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 04.09.2020, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 259 000 руб.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Изъять у ФИО1 (ИНН <***>) объект незавершённого строительства с кадастровым номером 24:52:0010152:1320, степенью готовности 20%, расположенный по адресу: <...> о.н.с. 14А, путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 259 000 руб.

Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в пользу комитета по управлению муниципальной собственностью г. Лесосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева