Решение от 8 декабря 2023 г. по делу № А40-163227/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-163227/23-150-960
г. Москва
8 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 8 декабря 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ» (109444, <...>, ОФИС ПIIК1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.04.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 29.07.1997 № М-04-009375,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БАЗА ГОРИЗОНТ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 29.07.1997 № М-04-009375.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В материалы дела от истца поступили письменные пояснения.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, 29.07.1997 между Департаментом городского имущества города Москвы (далее –ответчик, арендодатель) и ООО «ФИРМА ГОРИЗОНТ» (далее - арендатор) заключн договор аренды № М-04-009375 земельного участка с кадастровым № 77:04:0002012:35 площадью 5850 кв.м. по адресу: <...>, для целей эксплуатации зданий для производственных, административных, складских целей в соответствии с установленным разрешённым использованием участка (далее – договор).

Договор аренды заключен сроком на 49 лет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН, на земельном участке с кадастровым № 77:04:0002012:35 расположены здания: нежилое пятиэтажное здание площадью 4050,3 кв.м., по адресу: <...>, стр.1; нежилое двухэтажное здание площадью 580,9 кв.м. по адресу: <...>.

По дополнительному соглашению к договору 23.06.2004 в связи с продажей зданий, все права и обязанности по договору перешли новому арендатору – ООО «ГОРИЗОНТ-А» (реорганизовано в ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ», далее - арендатор, ответчик).

Дополнительные соглашением от 10.06.2016 к договору установлен новый срок аренды – до 22.05.2022 года.

Как следует из дополнительного соглашения, данный срок был установлен с целью контроля за своевременным проведением реконструкции - в течение 2 лет, в период которого никаких мер воздействия к арендатору не применяется.

С третьего года, если арендатор не закончит реконструкцию, установлено ежегодное прогрессивное увеличение арендной платы: 3%, 5%, 7%, 8%. Если арендатор не завершит реконструкцию за 6 лет, то за каждый последующий год аренды до даты ввода объекта в эксплуатацию, он уплачивает арендную плату в размере 10% кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с окончанием реконструкции и вводом производственного здания в эксплуатацию 11.07.2018 подписано дополнительное соглашение к договору, которым установлено новое целевое назначение земельного участка - для эксплуатации зданий для производственных, административных, складских целей: нежилое пятиэтажное производственное здание площадью 4050,3 кв.м. по адресу: <...>, стр.1; нежилое двухэтажное административное здание площадью 580,9 кв.м. по адресу: <...>.

С 22.05.2022 договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГКРФ.

Ответчик 15.05.2023 направил в адрес арендатора письмо № ДГИ-И-30532/23, которым уведомил об одностороннем отказе от договора аренды от 29.07.1997 № М-04-009375 по истечение трех месяцев с момента отправления письма.

Указанным письмо ответчик фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения условий договору и исполнения вытекающих из него обязательств.

ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ» считает данный отказ недействительным в связи с тем, что на земельном участке находятся принадлежащие истцу объекты недвижимости, таким образом, у ответчика имеется обязанность заключения с ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ» договора аренды земельного участка на срок, определенный ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ».

Согласно части 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 данного кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно части 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 данной статьи.

Согласно части 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или .муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных данным пунктом.

С 22.05.2022 договор аренды возобновлен на неопределенный срок, что не противоречит ч. 17 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ. ООО «БАЗА ГОРИЗОНТ» не выражало намерения расторгнуть договор с ответчиком, а также своевременно исполняло обязательства по оплате арендной платы.

Согласно исковому заявлению, у ответчика отсутствует право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке по мотивам несогласия со сроком действия договора аренды, если он не превышает 49 лет.

Истец указывает, что односторонний отказ ответчика от договора, выраженный в письме № ДГИ-И-30532/23 от 15.05.2023, является в соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной сделкой, поскольку противоречит ст. 39.6, 39.8, 39.20 ЗК РФ.

Истец указывает, что в действиях ответчика и бывшего руководителя истца имеются факты злоупотребления правом, поскольку ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора, исключительно с целью с целью создания истцу препятствий в пользовании имуществом.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 51 постановления Пленума ВАС РФ № 25 установлено, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 14 постановления Пленума от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» дает разъяснения о том, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно п. 8.3 договора в случае расторжения договора до истечения срока аренды сторона, желающая расторгнуть договор, обязан уведомить о своем намерении другую сторону не позднее, сем за три месяца.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.п.1 и 4 ст.421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

При этом согласно п.п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в силу п. 8.3 договора арендодателем правомерно было направлено в адрес арендатора уведомление от 15.03.2023 № ДГИ-И-30532/23 об одностороннем отказе от договора аренды от 29.07.1997 № М-04-009375.

Уведомление Департамента городского имущества г. Москвы от 15.03.2023 № ДГИ-И-30532/23 получено истцом, подтверждается в исковом заявлении и является надлежащим уведомлением арендатора о прекращении договора аренды земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В абз. 2 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 29.07.1997 № М-04-009375 прекратил свое действие.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Довод истца о том, что арендодателем принимались арендные платежи отклонятся судом, поскольку в силу ст. 65 ЗК РФ использование земельного участка является платным, а в силу ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе получать оплату за пользование земельным участком, а арендатор обязан ее вносить до момента возврата объекта недвижимости.

Ссылка истца на злоупотребление правом со стороны ответчика не имеет правового значения, поскольку отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны, данное право является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатору, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора.

Кроме того, истец не лишен права оформить в дальнейшем договорные отношения в случае наличия основания предоставления земельного участка без проведения торгов.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310, 166, 167 ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова