Решение от 27 февраля 2018 г. по делу № А82-12428/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12428/2017
г. Ярославль
27 февраля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Шадриновой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Мусолиной Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Волга" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие "Вознесенский" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент культуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "ЯрДилер" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Агентство строительной экспертизы» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,


при участии

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 16.03.2017, ФИО3 - представитель по доверенности от 04.10.2017,

от ответчика – ФИО4 - представитель по доверенности от 19.04.2016, ФИО5 - представитель по доверенности от 09.02.2016,

от иных лиц, участвующих в деле – не явились,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волга" обратилось в суд с иском к Некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 01/08 от 01.08.2006.

Представители истца исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика против иска возражают по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему, указывают, что в период с 08.02.2016 истцом не обеспечена возможность пользования имуществом в соответствии с его назначением, ссылаются на судебные акты по делам А82-3076/2016, А82-11303/2016, указывают, что при рассмотрении спора между сторонами по делу А82-11303/2016 в спорный период истец не известил об указанной в уведомлениях позиции о возможности использования имущества представителей ответчика.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля представил письменное ходатайство, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, представил копию договора аренды с приложениями и актом.

Департамент охраны объектов культурного наследия Ярославской области представил письменный отзыв, сообщил, что здание, расположенное по адресу: <...>, на основании приказа департамента от 20.03.2017 № 12 (официально опубликован 28.03.2017, Документ-Регион» № 22) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) местного (муниципального) значений, указывает, что полномочия в сфере охраны объектов культурного наследия.

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство строительной экспертизы» представило письменный отзыв.

Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля представил письменный отзыв, копию задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 12.04.2017 № 3404 (Т. 3 л.д. 68-75), отказ в выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 15.11.2015 № 11830 (Т. 3 л.д. 76-77), указывает, что акты обследования и акты технического состояния объекта по адресу: <...>, а также фотоматериалы в департаменте отсутствуют.

В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся материалам.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, в том числе судебные акты в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу А82-3076/2016, А82-11303/2016, установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием "Старый город" (арендодатель) и некоммерческим партнерством "Русское творческое объединение" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.08.06 N 01/08, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-4, 7-12; 2-го этажа N N 1-14) общей площадью 318,3 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под студию звукозаписи и склад.

В силу пункта 2.2.7 договора аренды арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом по договору.

Пунктом 2.2.10 на арендатора возложена обязанность производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества по договору, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения.

Арендатор обязан за свой счет обеспечивать пожарную и электрическую безопасность по отношению к арендуемому имуществу, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение, нести ответственность за несоблюдение условий данного пункта договора аренды с возмещением ущерба (вреда, убытков), причиненного арендодателю и (или) третьим лицам, если ущерб (вред, убытки) причинены по вине арендатора (пункт 2.2.12 договора аренды).

В разделе 3 договора сторонами предусмотрен размер арендной платы и порядок расчетов.

Согласно пункту 4.1 договора аренды досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в связи с существенным нарушением условий договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в следующих случаях: использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора (пункт 4.2.1 договора аренды); существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (части здания) (пункт 4.2.2 договора аренды); невнесения или неполного внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора аренды); невнесения или неполного внесения арендатором платежей по заключенному между арендодателем и арендатором договору на услуги по содержанию и эксплуатации нежилых помещений и инженерных сетей, более двух раз по истечении установленных договором сроков платежей (пункт 4.2.4 договора аренды); систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.7, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.17, 2.2.18, 2.2.20 договора (пункт 4.2.5 договора аренды); невыполнения арендатором обязательств по пункту 6.1 договора (пункт 4.2.6 договора аренды).

Пунктом 7.1 договора аренды установлен его срок - с 01.09.2006 по 30.08.2007.

Согласно пункту 7.4 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.12.2006 N 1 стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2021.

02.04.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды N 3, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа N N 1-17; 2-го этажа N N 1-22) общей площадью 358,1 кв. м, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под размещение некоммерческой организации".

В дополнительном соглашении к договору аренды от 21.03.2011 указан иной срок аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2031.

19.05.2014 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Партнерством подписано дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 24-26), которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 358,1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1), адрес объекта: <...>, под размещение некоммерческой организации.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015 N 60/П, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в договоре, в порядке приватизации недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> - здание нежилого назначения, 2-этажное, общей площадью 358, 1 кв. м, инв. N 187, лит. АА1, существующие ограничения (обременения права): аренда.

Право собственности на здание зарегистрировано за Обществом 31.12.2015, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 31.12.2015 N 76-76/023-76/001/2015-4240/2.

15.02.2016 Общество направило Партнерству уведомление о том, что если в срок до 03.03.2016 последним не будет погашена задолженность по арендной плате за январь и февраль 2016 года, договор аренды подлежит расторжению с 04.03.2016, а помещение - возврату по акту приема-передачи.

Письмом от 08.07.2016, возвращенным истцу за истечением срока хранения, Общество сообщило Партнерству о необходимости погасить задолженность по арендной плате за период с января по июль 2016 года в сумме 419 219 рублей 43 копейки в срок до 24.07.2016 и о расторжении договора аренды с 25.07.2016 в противном случае.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А82-3076/2016 по иску Общества к Партнерству о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени исковые требования Общества удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 74 344 рубля 33 копейки долга по арендной плате за период с 01.01.2016 по 07.02.2016, 3 083 рубля 22 копейки пени за период с 27.01.2016 по 10.03.2016; в удовлетворении требований о расторжении договора аренды отказано.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.2017 постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А82-3076/2016 оставлено без изменения.

Ссылаясь, что с апреля 2016 года ответчик имел возможность пользоваться арендуемыми помещениями, однако не вносил арендную плату с января по июнь 2016 года, что является основанием для расторжения договора аренды, истец 17.08.2016 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 12.12.2016, оставленным без изменения Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.

Указывая, что с октября 2016 года по июнь 2017 года ответчик имел возможность пользоваться арендуемыми помещениями, однако не вносил арендную плату за указанный период, что является основанием для расторжения договора аренды, истец 20.07.2017 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Статьей 71 названного Кодекса предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В пункте 8 Информационного письма N 66, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735 определена правовая позиция по вопросу освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Также пунктом 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Истцом в материалы дела представлены уведомления от 12.06.2017 (Т. 1 л.д. 26-28, Т. 3 л.д. 81-82), от 14.03.2017 (Т. 3 л.д. 83-85, 86-89), от 14.03.2017 (90-93), от 27.01.2017 (Т. 3 л.д. 95-97) и от 12.06.2017 (Т. 3 л.д. 98-101), в которых указано о завершении работ по ремонту в здании, возможности дальнейшего использования, наличии задолженности, обязанности по оплате арендных платежей и требование о расторжении договора.

Вместе с тем, в материалах дела содержатся сведения о направлении указанных уведомлений по адресу: <...> и <...>.

В ходе рассмотрения дела сторонами представлены акты осмотра спорного здания и не оспаривается сторонами, что в период рассмотрения настоящего спора в здании ремонтные работы не завершены, истец указывал на из возобновление после направления уведомления о расторжении договора.

В ходе рассмотрения дела № А82-3076/2016 судебная коллегия Второго арбитражного апелляционного суда установила, что с 08.02.2016 общество чинило партнерству препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, в связи с чем ответчик прекратил пользование и освободил арендуемые помещения, 04.03.2016 направил истцу комплект ключей и письмо от 03.03.2016 № 22, в котором уведомил истца об освобождении арендуемых помещений по причине невозможности использования их по целевому назначению со ссылкой на уведомления Общества от 04.02.2016 и 08.02.2016, а также на уведомление истца об отключении электроэнергии.

На основании изложенной правовой позиции и фактических обстоятельств дела, принимая во внимание не представление истцом документального подтверждения готовности имущества для использования по назначению в спорный период, в том числе не представление фотофиксации объекта, акта технического состояния и т.д. в период с октября 2016 по июнь 2017 года, представление сведений о ремонтных работах в предшествующий период (дела № А82-3076/2016, А82-11303/2016) и последующий (акты осмотра (Т. 2 л.д. 19, 28), направление корреспонденции по адресу <...> и осведомлении истца об отсутствии представителей Партнерства по данному адресу, содержание в договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему почтового адреса Партнерства: <...>, направление при этом корреспонденции по адресу: <...> (Т. 1 л.д. 115), у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Шадринова Л.А.