Решение от 19 февраля 2025 г. по делу № А83-19156/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11 http://www.crimea.arbitr.ru e-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-19156/2023
20 февраля 2025 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Артемьевой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: <...>, кабинет 122, материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «Редут-77» (ОГРН <***> ИНН <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Евпатория Республики Крым (ОГРН: <***>), об урегулировании разногласий,

участники процесса явку не обеспечили,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Редут-77» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, в котором, с учетом уточненных требований в редакции от 08.10.202, принятых судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд:

1) урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕДУТ-77» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении Договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно отчету об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненному ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23, рыночная стоимость объекта составляет:

- рыночная стоимость здания «склад-топочная» в лит «В», общей площадью 47,80 кв. м., кадастровый номер 90:18:010134:898 составляет 1 606 900,00 (один миллион шестьсот шесть тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Согласно заключения эксперта (№196 от 31 мая 2024 года) общества с ограниченной ответственностью АНО «Институт учета и судебной экспертизы» ФИО2 о рыночной стоимости земельного участка площадью 0,0220 га, расположенного по адресу: РФ, <...>, кадастровый номер: 90:18:010134:5195, рыночная стоимость объекта:

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью - 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 составляет 3 366 000 руб. (три миллиона триста шестьдесят шесть тысяч рублей), без учета НДС»;

2) урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕДУТ-77» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении Договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года, изложив п.п.2.1.1. Договора в следующей редакции:

«2.1.1. Стоимость имущества, подлежащая внесению в бюджет города в размере 4 972 900 (четыре миллиона девятьсот семьдесят две тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, будет осуществлена в рассрочку в течении 5 (пяти)лет, равными частями с ежемесячной оплатой по 82 881,66 (восемьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 66 копеек, без учета НДС, в том числе:

- за объекты капитального строительства – 26 781,67 (двадцать шесть тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 67 копеек, без учета НДС;

- за земельный участок – 56 100 (пятьдесят шесть тысяч сто) рублей, без учета НДС.

В случае, если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Определением от 24.07.2023 исковое заявление было принято к производству судья Лагутиной Н.М. и назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением 04.10.2023 в порядке статьи 137 АПК РФ признал дело готовым к судебному разбирательству и перешел к судебному разбирательству.

Определением от 23.11.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Институт учета и судебной экспертизы» (295034, <...>) ФИО2. В связи с назначением экспертизы на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостановлено.

17.07.2024 в адрес суда поступило заключение эксперта АНО «Институт учета и судебной экспертизы» ФИО2, в связи с чем определением от 24.07.2024 производство по делу возобновлено.

В порядке ст.158 АПК РФ судебное разбирательство отложено на 23.01.2025.

В судебном заседании 23.01.2025 представитель истца на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятого судом заявления об уточнении требований.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 06.02.2025.

В судебное заседание после перерыва участники процесса не явились, о дате судебного заседания уведомлены надлежащим образом, о чем свидетельствуют материалы дела.

Суд в соответствии со ст.121 АПК РФ разместил информацию о совершении процессуальных действий по данному делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 2 июля 2021 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики (Арендодатель) и ООО «Редут-77» (Арендатор) был заключен Договор №21/21 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория.

Предметом данного договора является возмездная передача в пользование арендатора объекта недвижимого имущества - здание «склад-топочная», в лит. «В», общей площадью - 47,8 кв.м., с кадастровым номером 90:18:010134:898, находящееся по адресу: <...>.

Данный договор был заключен сроком на 11 месяцев – до 01.05.2022 года.

Суд считает необходимым отметить, что согласно преамбуле Договора аренды от 21 июля 2021 года, данный договор был заключен на основании протокола от 13.05.2021 г. №08/2021 заседания комиссии администрации города Евпатории по предоставлению муниципального имущества в аренду о продлении Договора аренды от 01.06.2018 г. №17/18.

В последующем договор аренды №21/21 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория от 2 июля 2021 года неоднократно продлевался сторонами о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору, представленные истцом по делу. На момент рассмотрения дела в суде, договор аренды действует до 29.09.2025 года, что подтверждается дополнительным соглашением №3 к договору аренды №21/21 от 02.07.2021 г.

При этом, судом установлено, что арендные правоотношения между органами местного самоуправления города Евпатория и ООО «Редут-77» по предмету возмездного пользования зданием «склад-топочная» существуют с 2013 года – на основании договора между Департаментом финансов и экономического развития Евпаторийского городского совета и ООО «Редут-77» от 01.11.2013 г. В дальнейшем такие правоотношения продлевались как на основании дополнительных соглашений так и на основании договоров.

Вышеуказанные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями ответчика от 14.10.2023 года.

В свою очередь, 21 декабря 2022 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики (Арендодатель) и ООО «Редут-77» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №114-н.

Предметом данного договора является возмездная передача в пользование арендатора объекта недвижимого имущества – земельного участка, общей площадью - 220,00 кв.м., с кадастровым номером 90:18:010134:5195, расположенного по адресу: <...>.

Согласно Дополнительного соглашения от 7 октября 2024 года к договору аренды земельного участка от 21.12.2022 г., стороны решили продлить срок действия договора аренды земельного участка до 29.09.2025 года.

Арендатор (истец по делу), реализуя свое право, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в администрацию города Евпатории Республики Крым с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендованных объектов недвижимости (заявление от 11 марта 2022 года).

Согласно ответа начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики (письмо от 18.05.2023 г. исх.№1156/06) заявителю сообщено, что согласно отчету об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненному ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23, рыночная стоимость указанных объектов составляет:

- рыночная стоимость здания «склад-топочная» в лит «В», общей площадью 47,80 кв. м., кадастровый номер 90:18:010134:898 составляет 1 606 900,00 (один миллион шестьсот шесть тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью - 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 составляет 6 067 760 (шесть миллионов шестьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС.

При этом, ответчик сообщил заявителю, что представленные ООО «Редут-77» материалы будут направлены на согласование в комиссию администрации города Евпатории Республики Крым по приватизации муниципального имущества.

24 мая 2023 года в адрес ООО «Редут-77» Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики направил письмо с предложением в кратчайшие сроки предоставить в ДИЗО г.Евпатория предложение о сроках внесения суммы предполагаемой сделки по двум указанным объектам.

30 мая 2023 года ООО «Редут-77» направил в адрес ДИЗО г.Евпатория ответ на предложение муниципального органа, в котором сообщил о сроках выкупа склада-топочной в лит. «В», общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый номер 90:18:010134:898 – в течение 5 лет в рассрочку и о сроках выкупа земельного участка, общей площадью 220 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 - в течение 5 лет в рассрочку.

При этом, ООО «Редут-77», в своем письме указало, что предварительно проанализировав установленную оценщиком стоимость земельного участка, общей площадью 220 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195, считает, что стоимость является завышенной по сравнению с аналогичными объектами недвижимости (земельными участками), расположенными в городе Евпатория и предполагаемыми к продаже третьим лицам на свободном рынке, а также просило:

-предоставить в адрес организации копию отчета об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненному ООО «Крымская экспертиза» (оценщик ФИО1);

-предоставить в адрес организации копию положительного экспертного заключения СРО региональной организации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 №82/060423/23;

-осуществить все необходимые и предусмотренные Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и иными законодательными актами, регулирующими данные правоотношения, в т.ч. принять решение об условиях приватизации арендуемого обществом муниципального недвижимого имущества по адресу: <...>; направить в адрес общества проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества по адресу: <...>.

-при наличии правовой и фактической возможности - рассмотреть вопрос об уменьшении цены объекта приватизации - земельного участка, общей площадью 220 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195.

Согласно пояснений истца и материалов дела, такой отчет эксперта о стоимости объектов и положительное экспертное заключение СРО региональной организации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 №82/060423/23 были предоставлены заявителю ответчиком (копии имеются в материалах дела и являлись одним из приложений к иску).

Согласно постановлению администрации города Евпатории Республики Крым от 26 июня 2023 года №2094-п «Об утверждении условий приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, обществом с ограниченной ответственностью «Редут-77» утверждены условия приватизации при реализации преимущественного права на приобретение субъектом малого и среднего предпринимательства, обществом с ограниченной ответственностью «Редут-77» арендуемого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым:

- здание «склад-топочная», в лит. «В», общей площадью - 47,8 кв.м., с кадастровым номером 90:18:010134:898, и земельный участок общей площадью - 220,00 кв.м., с кадастровым номером 90:18:010134:5195, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – имущество), находящееся по адресу: <...>.

В соответствии с положениями данного постановления, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым поручено осуществление продажи объекта приватизации и совершение юридически значимых действий, связанных с выполнением условий приватизации.

Во исполнение указанного постановления Ответчик в письме от 03.07.2023 г. №1471/06 направил в адрес ООО «Редут-77» предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с подписанными проектами данного договора (договор купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года).

Пункт 1.2 Договора, в предложенной ответчиком редакции, предусматривает, что согласно отчету об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненному ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23, рыночная стоимость указанных объектов составляет:

- рыночная стоимость здания «склад-топочная» в лит «В», общей площадью 47,80 кв. м., кадастровый номер 90:18:010134:898 составляет 1 606 900,00 (один миллион шестьсот шесть тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью - 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 составляет 6 067 760 (шесть миллионов шестьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что «стоимость имущества, подлежащая внесению в бюджет города в размере 7 674 660,00 (семь миллионов шестьсот семьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС, будет осуществлена в рассрочку в течении 5 (пяти)лет, равными частями с ежемесячной оплатой по 127 911,00 (сто двадцать семь тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, без учета НДС, в том числе:

- за объекты капитального строительства – 26 781,67 (двадцать шесть тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 67 копеек, без учета НДС;

- за земельный участок – 101 129,33 (сто одна тысяча сто двадцать девять) рублей, 33 копейки, без учета НДС.

В случае, если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Истец, посчитав, что стоимость недвижимого имущества (земельного участка) завышена, обратился к другому субъекту оценочной деятельности с заявкой об определении стоимости объекта приватизации – земельного участка.

Согласно отчету об оценке №748/23 рыночной стоимости земельного участка площадью 0,0220 га, расположенного по адресу: РФ, <...>, кадастровый номер: 90:18:010134:5195 от 07.06.2023 г., оценщик ФИО3, рыночная стоимость объекта:

- земельного участка общей площадью - 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 составляет 3 305 280 (три миллиона триста пять тысяч двести восемьдесят) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Посчитав, что установленная оценщиком ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, ФИО1, стоимость земельного участка, общей площадью 220 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195, является явно завышенной по сравнению с аналогичными объектами недвижимости (земельными участками), расположенными в городе Евпатория и предполагаемыми к продаже третьим лицам на свободном рынке, истец обратился к ответчику с заявлением от 10 июля 2023 года (вх.№3178/01), в котором просил об изменении пунктов 1.2. и 2.1.1. Договора, в части стоимости земельного участка, и согласовать предложенный Истцом протокол разногласий к данному Договору.

При этом, в своем заявлении, поименованным как «О направлении договора купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий» ООО «Редут» сообщает, что рассмотрев представленный Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым Договор купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года, направляет три экземпляра договора купли-продажи нежилого помещения, подписанного ООО «РЕДУТ-77» с протоколом разногласий.

К заявлению истец прилагал Отчет об оценке №748/23 рыночной стоимости земельного участка площадью 0,0220 га, расположенного по адресу: РФ, <...>, кадастровый номер: 90:18:010134:5195 от 07.06.2023 г., оценщик ФИО3 на 63 листах.

В ответ на данное обращение Истца Ответчик сообщил о невозможности изменения стоимости объекта приватизации и, соответственно, изменений условий договора купли-продажи недвижимого имущества – письмо ответчика от 11.07.2023 года.

Поскольку разногласия по условиям договора, возникшие между Сторонами, не урегулированы в добровольном порядке, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик в своих письменных пояснениях указывает о несогласии с исковыми требованиями по причине наличия отчета об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненного ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23.

В своих письменных пояснениях ответчик указывает о несогласии с исковыми требованиями, ссылаясь на отчет об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненного ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, составляет 6 067 760,00 рублей. Ответчик указал, что земельный участок подлежит выкупу совместно со складом – топочной, стоимость которого составляет 1 606 900,00 рублей. При этом, ответчик подтвердил, что между обществом «Редут-77» и департаментом достигнуто согласие по стоимости склада, однако возникли разногласия по стоимости земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в пункте 5 статьи 3 которого предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 года №159-ФЗ (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в рассматриваемом случае, заключение договора с истцом будет соответствовать всем условиям, определенным в ст.3 Федерального закона №159-ФЗ.

ООО «РЕДУТ-77» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" – данное обстоятельство не оспаривается сторонами и исследовалось органами приватизации города Евпатории при рассмотрении заявления ООО «Редут-77» о выкупе арендованного имущества.

За Истцом, арендующим муниципальное имущество, нормами указанного Закона закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли- продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что истец, реализуя свое право на урегулирование условий заключаемого договора, действовал в соответствии и в порядке, предусмотренном законом - в течение тридцати дней направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора с указанием иной стоимости земельного участка, подлежащего выкупу в порядке приватизации.

ДИЗО города Евпатории отказал заявителю в изменении условий договора, что явилось основанием для ООО «Редут-77» передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст.3 Федерального закона №159-ФЗ предприниматель пользуется преимущественным правом на приобретение помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ.

Как следует из ч.4.1, п.2 ч.8 ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года №9 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу ст.13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст.12 Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 Федерального закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с указанным, определением суда от 23.11.2023 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Институт учета и судебной экспертизы» (295034, <...>) ФИО2. В связи с назначением экспертизы на основании пункта 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу приостановлено.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью 0,0220 га, расположенного по адресу: РФ, <...>, кадастровый номер: 90:18:010134:5195 по состоянию на 30 марта 2023 года.

17.07.2024 в адрес суда поступило заключение №196 от 31 мая 2024 эксперта АНО «Институт учета и судебной экспертизы» ФИО2, в связи с чем определением от 24.07.2024 производство по делу возобновлено.

Так, согласно заключению эксперта №196 от 31 мая 2024 года рыночная стоимость земельного участка общей площадью 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> з/у 34/1/1, в ценах, по состоянию на дату оценки – 30.03.2023, с учетом округления, составила 3 366 000 рублей.

По результатам проведенной экспертизы истец уточнил заявленные требования в части выкупной цены земельного участка, которая соответствует выводам эксперта.

Возражений относительно выводов эксперта в материалы дела не поступило, ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание участниками дела не заявлялось, ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлялось.

Недостатков в представленном суду экспертном заключении не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Экспертное заключение по данному делу соответствует требованиям действующего законодательства, не содержит противоречий и неясностей; эксперт однозначно ответил на поставленные вопросы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В связи с этим у суда не имеется оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Таким образом, указанное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка, разногласия по стоимости которого возникли у сторон в процессе заключения договора.

С учетом изложенного в совокупности, экспертное заключение по настоящему делу получено в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу ст. 71 АПК РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд на основании положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, исходит из данных, содержащихся в заключении эксперта, которое было проведено по настоящему делу.

Стоимость выкупаемого имущества, согласно судебной экспертизы по настоящему делу определена на дату определения первоначальной цены объекта, по которой стороны не пришли к согласию.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – земельного участка.

При этом, судом учтено, что стоимость нежилого здания (склада) истцом не оспаривается и разногласия по такой стоимости заявлены не были.

Применительно же к предмету настоящего спора, поскольку в соответствии со ст.13 Федерального закона №135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, принимая во внимание, что со стороны ответчика не поступило возражений относительно стоимости земельного участка, определенного судебным экспертом, и положенной в основание рассматриваемых требований (с учетом их уточнений по результатам проведения судебной экспертизы) рыночная стоимость выкупаемого земельного участка устанавливается судом на основании проведенного в рамках дела экспертного исследования, а потому суд считает, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Редут-77» удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕДУТ-77» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении Договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года, изложив п.1.2. Договора в следующей редакции:

«1.2. Согласно отчету об оценке от 05.04.2023 №30/3/23, выполненному ООО «Крымская Экспертиза» г. Симферополь, оценщик – ФИО1, подтвержденному положительным экспертным заключением саморегулирующей организации региональной ассоциации оценщиков (РАО) от 10.04.2023 № 82/060423/23, рыночная стоимость объекта составляет:

- рыночная стоимость здания «склад-топочная» в лит «В», общей площадью 47,80 кв. м., кадастровый номер 90:18:010134:898 составляет 1 606 900,00 (один миллион шестьсот шесть тысяч девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС.

Согласно заключения эксперта (№196 от 31 мая 2024 года) общества с ограниченной ответственностью АНО «Институт учета и судебной экспертизы» ФИО2 о рыночной стоимости земельного участка площадью 0,0220 га, расположенного по адресу: РФ, <...>, кадастровый номер: 90:18:010134:5195, рыночная стоимость объекта:

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью - 220,00 кв.м. с кадастровым номером 90:18:010134:5195 составляет 3 366 000 руб. (три миллиона триста шестьдесят шесть тысяч рублей), без учета НДС».

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕДУТ-77» и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, возникшие при заключении Договора купли-продажи муниципального нежилого помещения (с условием о рассрочке) №7/2023 от 3 июля 2023 года, изложив п.п.2.1.1. Договора в следующей редакции:

«2.1.1. Стоимость имущества, подлежащая внесению в бюджет города в размере 4 972 900 (четыре миллиона девятьсот семьдесят две тысячи девятьсот) рублей 00 копеек, без учета НДС, будет осуществлена в рассрочку в течении 5 (пяти)лет, равными частями с ежемесячной оплатой по 82 881,66 (восемьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 66 копеек, без учета НДС, в том числе:

- за объекты капитального строительства – 26 781,67 (двадцать шесть тысяч семьсот восемьдесят один) рубль 67 копеек, без учета НДС;

- за земельный участок – 56 100 (пятьдесят шесть тысяч сто) рублей, без учета НДС.

В случае, если последний календарный день является выходным или праздничным днем, то срок оплаты переносится на первый рабочий день следующего месяца».

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, РФ, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, РФ, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объеме) постановления суда апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н.М. Лагутина