Решение от 29 января 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-107342/25-13-717
г. Москва
30 января 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2026года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2026 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующий: судья Н.И. Хаустова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Сербиным,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЖИДЖИКОМПАНИ" (121596, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ, УЛ ГОРБУНОВА, Д. 2, СТР. 3, ОФИС В209, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.08.2010, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора.

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 12.01.2026

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.01.2026.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДЖИДЖИКОМПАНИ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал, возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных представителей, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами был заключен договора аренды от 01.09.2020 № 00-00715/20.

Общество с ограниченной ответственностью «ДжиДжиКомпани», на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), № 00-00715/20 от 01.09.2020 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0003006:1829, общей площадью 41,5 кв. м.

Срок действия Договора аренды установлен с 19.08.2020 г. до 19.08.2030 г.

Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 27.10.2003 г. № 77-01/35-798/2003-283).

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 30.04.2025 № ЮЭ9965-25-31730390.

В течение всего срока действия Договора аренды ООО «ДжиДжиКо» добросовестно осуществляет свои обязанности в качестве арендатора, использует арендуемый объект по целевому назначению, своевременно оплачивает арендную плату, не допускает ухудшения состояния имущества, содержит арендуемый объект в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии, за свой счет осуществляет текущий ремонт арендуемого объекта и выполняет иные обязанности, предусмотренные Договором аренды.

24.01.2025 г. и 06.02.2025 г. со стороны Ответчика в адрес Истца были направлены Претензии (от 24.01.2025 № 33-6-14269/25-(0)-1,2,3 и от 06.02.2025 г. № 33-6-14269/25-(0)-4,5) об устранении нарушений договора аренды и уплате штрафа.

Полученными претензиями Департамент сообщил Обществу, что по результатам проведенных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы контрольно-инспекционных мероприятий в отношении Объекта оформлен Акт осмотра нежилого помещения от 05.12.2024 № 9055333, согласно которому Департаментом выявлены факты неисполнения арендатором следующих условий Договора:

- наличие переустройства/перепланировки Объекта без получения согласия Арендодателя (ответчика).

Ссылаясь на раздел 7 договора аренды, ответчик указал Обществу о необходимости оплатить неустойку (штраф) в размере 98 831,03 руб. и в течение шести месяцев с даты направления претензии представить в Департамент информацию о проведенных мероприятиях по устранению нарушений в части выполненных перепланировок (оформления разрешительной документации с приложением подтверждающих документов) либо привести Объект в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией.

Срок исполнения претензионных требований в части оплаты штрафа составил один месяц с даты направления претензии.

04.02.2025 г. в адрес ДГИ г. Москвы был направлен ответ (исх. № 1077 от 04.02.2025) на претензию от 24.01.2025 г., в котором истец заявил об отсутствии оснований для её предъявления в связи с отсутствием перепланировки, запросил документы, подтверждающие требования и разъяснения по устранению недочетов в технической документации в случае их наличия.

12.02.2025 г. в адрес ДГИ г. Москвы был направлен ответ (исх. № 1094 от 12.02.2025) на претензии от 06.02.2025 г., в котором истец повторно представил доводы, изложенные в ответе № 1077 от 04.02.2025 г.

13.02.2025 г. в адрес руководителя ДГИ г. Москвы ФИО3 было направлено возражение (исх. № 1153 от 13.02.2025) на претензии с просьбой их отзыва и предоставления документов, послуживших основанием для их предъявления. Истцом также были представлены Заключения специалиста от 10.02.2025, подтверждающие отсутствие перепланировки.

07.03.2025 г. в адрес руководителя ДГИ г. Москвы ФИО3 было направлено повторное возражение (исх. № 1159 от 07.03.2025) на претензии с просьбой их отзыва и предоставления документов, послуживших основанием для их предъявления.

Также 07.03.2025 г. истцом было направлено обращение (исх. № 1158 от 07.03.2025,) в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН) о предоставлении документов, на основании которых ДГИ г. Москвы были направлены претензии Департамента от 24.01.2025 г. и 06.02.2025 г., в частности Акта осмотра нежилого помещения от 05.12.2024 г. № 9055333.

28.03.2025 г. со стороны ГИН в адрес Истца поступил ответ (исх. от 28.03.2025 № ГИН-ИСХ-10020/25) на обращение № 1158 от 07.03.2025 г., согласно которому ГИН указал, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП направление материалов осмотра в адрес контролируемого лица не предусмотрено.

11.04.2025 г. истцом было направлено повторное обращение в ГИН (исх.№ 1208 от 11.04.2025,) с аналогичным запросом. По состоянию на 30.04.2025 г. ответ на обращение не поступил.

24.02.2025 г. ответчиком в адрес истца направлено письмо «О рассмотрении обращения» (от 24.02.2025 № ДГИ-Э-20988/25-1), согласно которому Департамент указал на отсутствие правовых оснований для отзыва ранее направленных Претензий.

24.02.2025 г. истец направил возражение (исх. № 1123 от 24.02.2025) на ответ ответчика от 24.02.2025 г. № ДГИ-Э-20988/25-1, в котором представил результаты Заключения специалиста от 10.02.2025, подтверждающее отсутствие перепланировки.

02.04.2025 г. ответчиком в адрес истца направлено письмо «О рассмотрении обращения» (от 24.02.2025 № ДГИ-Э-44625/25-1), согласно которому Департамент указал на актуальность позиции, изложенной в ответе от 24.02.2025 г.

01.04.2025 г. ответчиком в адрес истца были направлены 3 (Три) уведомления (от 01.04.2025 № 33-6-14269/25-(0)-7,8,9), в соответствии с которыми Департамент уведомил Общество о досрочном одностороннем расторжении договора аренды.

Согласно отчетам об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами № 14592306136598 и № 14592306136604 уведомления от 01.04.2025 № 33-6-14269/25-(0)-7 и от 01.04.2025 № 33-6-14269/25-(0)-8 соответственно были получены истцом 08.04.2025 г. Уведомление от 01.04.2025 № 33-6-14269/25-(0)-9 истцом не получено.

10.04.2025 г. истцом в адрес ответчика направлены возражения (исх. № 1197 от 10.04.2025,) на уведомления о расторжении договора аренды.

Истец с досрочным расторжением договора аренды не согласен, считает односторонний отказ от его исполнения, оформленный Уведомлениями от 01.04.2025 № 33-6-14269/25-(0)-7,8,9 недействительным, нарушающим права и законные интересы арендатора.

13.02.2025 г. ООО «ДжиДжиКо» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части рыночной стоимости помещения по Договору аренды в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истцом помещение было принято в состоянии, актуальном на дату торгов и указанном в лотовой документации, обязанность по его содержанию в полном объеме перешла к Обществу, включая расходы, связанные с содержанием и ремонтом объекта. Приобщенные к настоящему заявлению доказательства указывают на то, что у Департамента не возникло ущерба (убытков) от действий арендатора, он не несет издержек по обслуживанию помещения.

02.04.2025 г. судом по делу №А40-29210/25-60-226 вынесено определение о назначении экспертизы.

По состоянию на 30.04.2025 произведен осмотр помещения, признаков несоответствия плану БТИ на момент заключения договора аренды не выявлено. Указанные доводы должны будут найти свое отражение в заключении эксперта.

По результатам осмотра помещения ГИН, арендатору (истцу) не было предоставлено сопроводительной документации по нему, о дате и времени осмотра ему не сообщалось, копии Акта не передавалось; к административной ответственности, предусмотренной ст.7.21 КоАП РФ, предусматривающей санкцию в виде административного штрафа в размере от сорока до пятидесяти тысяч рублей, арендатор не привлекался.

Заключениями специалиста от 10.02.2024 г. № 1 и № 1-1, а также материалами дел № А40-29210/25-60-226 и № А40-78315/25-6-466, однозначно подтверждено, что технические изменения в помещении не происходили, перепланировка и/или переустройство отсутствует. Акт осмотра ГИН от 05.12.2024 № 9055333 ни Департаментом ни ГИН не представлены, убедиться в обоснованности претензий ответчика невозможно.

Все указанные доказательства были предоставлены Департаменту в указанных выше возражениях и ответах (исх. № 1077 от 04.02.2025, № 1094 от 12.02.2025 г., № 1153 от 13.02.2025, № 1159 от 07.03.2025, № 1123 от 24.02.2025, № 1197 от 10.04.2025). Однако ответчиком в отзыве претензий от 24.01.2025 г. и 06.02.2025 г. было отказано.

Обосновывая исковые требования, истец ссылается на п. 1 ст. 310, 450, п.4 ст. 450.1, 619, ГК РФ.

При этом силу ч.3 ст. 619 Кодекса, а также в соответствии с пунктом 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Направление арендодателем уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, без направления письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и не установление разумного срока для устранения является нарушением п.3 ст. 619 ГК РФ.

Такая мера, как расторжение договора явно несоразмерна балансу интересов и не может применяться при несоизмеримости периода просрочки платежа и общего срока аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд РФ в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъясняет, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке.

Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора (его расторжении).

На основании абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пункт 1 ст. 10 ГК РФ закрепляет недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По мнению истца, совокупность вышеуказанных обстоятельств позволяют сделать вывод о правомерности заявленных требований.

Однако, суд не может согласиться с позицией истца ввиду следующего.

Между Департаментом и Истцом был заключен договор аренды от 01.09.2020 № 00-00715/20 на нежилое помещение общей площадью 41,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Ответчик, возражая против заявлены требований, ссылается на нормы договора (п. 5.3.3, 5.5.25, 13.11, раздел 5 и 7 договора).

За выявленное нарушение условий Договора, по мнению Департамента, Истцу необходимо уплатить штрафные санкции в размере 98 831,03 руб., а также в течение шести месяцев представить в Департамент информацию о проведенных мероприятиях по устранению нарушений в части выполненных перепланировок (оформления разрешительной документации с приложением подтверждающих документов) либо привести Объект в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией. В связи с чем, Претензией от 24.01.2025 № 33-6-14269/25-(0)-1 Истцу предлагалось в течение шести месяцев с даты направления настоящей претензии представить информацию о проведенных мероприятиях по устранению нарушений в части выполненных перепланировок (оформление разрешительной документации с приложением подтверждающих документов) либо привести Объект в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией, однако условия исполнены не были. В соответствии с дефисом 6 п. 9.5 Договора Стороны договорились, что Арендодатель в силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе в одностороннем порядке без обращения в суд, отказаться от Договора в случае неуплаты Арендатором штрафов, предусмотренных разделом 7 Договора. Руководствуясь положениями ст. 450.1 ГК РФ дефисом 6 п. 9.5 Договора 01.04.2025 Департамент направил уведомление № 33-6-14269/25 о расторжении договора аренды от 01.09.2020 № 00-00715/20. Таким образом, Департамент считает, что направил уведомление о расторжении договора аренды в полном соответствии с положениями действующего законодательства и договора.

Суд не может согласиться с позицией ответчика.

В рамках дела № А40-29210/25-60-226 об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи проведена судебная экспертиза, в ходе которой экспертом ООО «Агентство судебных экспертов» установлено, что нежилое помещение общей площадью 41,5 кв.м с кадастровым номером 77:05:0003006:1829, расположенное по адресу <...>, не соответствует поэтажному плану, по состоянию на 21 февраля 2008года, являющимся приложением к Договору Аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы №00-0075/20 от 01 сентября 2020 года.

Работы проведенные ООО «ДЖИДЖИКО» в арендуемом помещении выполнялись без затрагивания несущих конструктивных элементов и состоят из следующих видов: работы по разборке остатков облицовки стен; работы по демонтажу покрытия пола и основания; работы по замене оконного блока; работы по очистке помещения и вывоз строительного мусора с его утилизацией; работы по устройству основания пола с гидроизоляцией; работы по укладке покрытия пола из керамогранитной плитки и затирка швов; работы по устройству каркаса и облицовки стен пластиковыми панелями; работы по устройству системы электроснабжения с прокладкой проводки, установка светильников, выключателей, розеток, индивидуального прибора учета; работы по монтажу подвесных потолков типа «Армстронг»; работы по монтажу и пусконаладке системы видеонаблюдения; работы по монтажу и пусконаладке системы «Автоматической Пожарной Сигнализации» (АПС).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В экспертном заключении исследован вопрос о выполненных ООО «Джиджикомпани» работах в арендуемом помещении, что имело значение и при рассмотрении дела Дело № А40-78315/25-6-466 по иску об обязании в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения общей площадью 41,5 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 21.02.2008, о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки нежилого помещения в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Вступившим в законную силу решением суда от 10.10.2025 по делу № А40-78315/25-6-466 установлено, что «Указанные Департаментом в акте от 27.03.2025г. переустройства помещения о переносе и установлении сантехнического оборудования также не свидетельствуют о нарушении несущей способности конструктивных элементов здания.

Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик нарушил условия п. 5.3.3 договора и произвел перепланировку нежилого помещения с нарушением несущей способностью конструктивных элементов здания, с нарушением требований технических регламентов, и что в помещении создана угроза жизни, безопасности и здоровью граждан либо нарушены права третьих лиц.

Поскольку доказательств, свидетельствующих об изменении технических показателей арендуемых нежилых помещений в период действия спорного договора аренды, материалы дела не содержат, исковые требования в части обязания привести планировку нежилых помещений в первоначальное состояние удовлетворению не подлежат.»

В удовлетворении исковых требований по делу № А40-78315/25-6-466 было отказано, ввиду недоказанности нарушения ответчиком условия п. 5.3.3 договора.

Учитывая изложенное у Департамента не было основания для отказа от договора.

Вместе с тем, в настоящий момент между Истцом и Департаментом заключен договор купли-продажи недвижимости от 28.10.2025 (учетный № 59-11797 от 30.10.2025) общей площадью 41,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0003006:1829 по адресу: <...>, пом. 2Н.

Таким образом, учитывая, что из искового заявления прямо следует, что настоящий иск подан с целью дальнейшей возможности реализации законного права на приватизацию, а договор купли – продажи между сторонами заключен на момент рассмотрения спора, то суд приходит к выводу, что права истца восстановлены и предмет спора в настоящем деле отсутствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, а в связи с чем отказывает в иске.

Госпошлина распределяется в соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 9, 27, 63-65, 71, 101, 102, 110, 121, 123, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.И. Хаустова