Решение от 3 декабря 2019 г. по делу № А14-15865/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-15865-2019

03 декабря 2019 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Симоновой И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

администрации городского округа город Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению федеральной службы кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ИП ФИО2,

о признании недействительным решения Управления Росреестра по Воронежской области № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об отказе в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности № 48/2018-с от 25.12.2018, диплом ИВС 0235032, паспорт,

от Управления Росреестра по ВО: ФИО4, представитель по доверенности № 81-д от 29.12.2018, диплом ВСВ 1518366, паспорт,

ИП ФИО2 не явился, извещен,

у с т а н о в и л :

администрация городского округа город Воронеж (далее – заявитель, Администрация) обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об отказе в

государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 26.11.2019 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 03.12.2019.

Из материалов дела следует:

Муниципальному образованию городской округ город Воронеж на праве общей долевой собственности принадлежат: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: <...>, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН от 19.12.2018.

11.10.2016 между администрацией городского округа город Воронеж (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды № 3320-16 в отношении нежилого помещения общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 3-320-16 в размер арендной платы включена стоимость платы за 3/10 места доли в местах общего пользования в помещении IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м.

По акту приёма-передачи от 11.10.2016 арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

На основании заявления ИП ФИО2 от 13.12.2018 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды № 3-320-16 от 11.10.2016 помещения, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), управлением имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж было принято решение об условиях приватизации, оформленное приказом № 99 от 13.02.2019.

25.02.2019 между администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) и ИП Вардазарян Э.Р. (покупателем) заключен договор купли- продажи № Ц-001-19, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 5 лет, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, арендуемое у администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды № 3-320-16 от 11.10.2016 следующее имущество: нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

По акту приема-передачи от 25.02.2019 вышеуказанное имущество передано покупателю.

Представители администрации городского округа город Воронеж в ИП ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права общей долевой собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: <...>.

Уведомлением № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на заявленные к регистрации объекты на основании п.п. 7, 13 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с несоблюдением условия о нотариальной форме сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое имущество, а именно: договор купли-продажи № Ц-001-19 от 25.02.2019 составлен в простой письменной форме.

Полагая, что отказ Управления Росреестра по ВО противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в арбитражный суд

вправе обратиться и иные лица (статья 4 АПК РФ).

Для признания незаконным решения или действия (бездействия) государственного органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 АПК РФ, пункта 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» необходима совокупность двух условий: несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218- ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если

представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу пунктов 7, 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о регистрации).

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Однако, ст. 42 Закона № 218-ФЗ регулирует общий порядок проведения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество с целью недопущения нарушения преимущественного права другого участника долевой собственности на покупку доли, в случае продаже этой доли постороннему лицу (статья 250 ГК РФ).

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено право другого участника долевой собственности приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях вместо постороннего лица.

Вместе с тем в рассматриваемом случае продажа доли производилась на специальных условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из

государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, по настоящему делу покупателем доли на льготных основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства.

Сделка по продаже доли с нарушением преимущественного права арендатора доли в силу части 1 статьи 6 названного Федерального закона ничтожна.

При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6 закона № 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение.

Поскольку правоотношения по продаже арендуемой доли урегулированы специальным законом, то он будет иметь большую юридическую силу, и нормы ГК РФ о преимущественном праве покупки (статья 250 ГК РФ) не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Следовательно, у остальных участников долей собственности преимущественное право покупки отсутствует, так как они не являются арендаторами этой доли, а, соответственно, отсутствует и необходимость нотариального удостоверения спорного договора купли-продажи.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации № 310-КГ17-18496 от 12.12.2017.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на заявленные к регистрации объекты.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об отказе в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А,

1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) осуществить государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: <...>.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья: Симонова И.В.