Решение от 4 мая 2023 г. по делу № А15-1497/2022

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А15-1497/2022
04 мая 2023 года
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 04 мая 2023 года


Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

СПК колхоз «Аймаумахинский» (ИНН <***>)

к ИП ФИО2 (ИНН <***>)

о досрочном расторжении договора субаренды от 01.04.2016,

о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.04.2016 за период 2020-2021 г.г. в размере 700000 руб.,

о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2016 за период с 01.04.2020 по 01.04.2022 в размере 80681,58 руб.,

о досрочном расторжении договора субаренды от 01.04.2017,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.04.2017 за период 2017-2021 г.г. в размере 172500 руб.,

о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2017 за период с 01.04.2017 по 01.04.2022 в размере 59452,03 руб.,


при участии в судебном заседании

от истца – председатель ФИО3 (паспорт), представитель ФИО4 (доверенность от 24.02.2022),

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещены,


УСТАНОВИЛ:


СПК колхоз «Аймаумахинский» (далее - истец, СПК) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее - ответчик, ИП) о досрочном расторжении договора субаренды от 01.04.2016, о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.04.2016 за период 2020-2021 г.г. в размере 700000 руб., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2016 за период с 01.04.2020 по 01.04.2022 в размере 80681,58 руб., о досрочном расторжении договора субаренды от 01.04.2017, о взыскании задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.04.2017 за период 2017-2021 г.г. в размере 172500 руб., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2017 за период с 01.04.2017 по 01.04.2022 в размере 59452,03 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по РД, филиал ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан и Минимущество Дагестана.

В судебном заседании представители истца поддержали исковое заявление и просили его удовлетворить.

Дело рассмотрено по правилам ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц, и по имеющимся в нем доказательствам.

Как следует из материалов дела, право собственности Республики Дагестан на земельный участок с кадастровым номером 05:08:000019:0005 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2007 серии 05-АА N 093178.

14.08.2007 между Министерством имущественных и земельных отношений РД (арендодатель) и СПК (арендатор) заключен договор N 105 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:08:000019:0005, находящийся по адресу: Каякентский район, для ведения отгонного животноводства, общей площадью 1189,1203 гектаров (пункт 1). Срок аренды установлен с 01.08.2007 по 01.08.2027 (пункты 2.1. и 2.2.)

01.04.2016 между СПК (арендодатель) и ИП (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:08:000019:005, находящийся по адресу: Каякентский район, для закладки плодового сада 100 га (пункт 1.1.). Срок аренды установлен 8 лет (пункт 1.4.). Размер арендной платы установлен в размере 1000 руб. на 1га пашни в год до момента плодоношения, т.е. первые 4 года, а остальные 4 года по 3500 руб. за 1га пашни в год (пункт 2.1.). В силу п.4.1. договора арендодатель имеет право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земель, несвоевременном внесении арендной платы.

01.04.2017 между СПК (арендодатель) и ИП (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:08:000019:005, находящийся по адресу: Каякентский район, для закладки плодового сада 23 га (пункт 1.1.). Срок аренды установлен 8 лет (пункт 1.4.). Размер арендной платы установлен в размере 1000 руб. на 1га пашни в год до момента плодоношения, т.е. первые 4 года, а остальные 4 года по 3500 руб. за 1га пашни в год (пункт 2.1.). В силу п.4.1. договора арендодатель имеет право досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земель, несвоевременном внесении арендной платы.

Комиссией в составе председателя СПК ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, главного агронома УСХ Сергокалинского района ФИО8 проведена проверка арендуемого предпринимателем земельного участка. По результатам проведенной проверки составлен акт от 20.07.2020. Согласно акту проверки от 20.07.2020 при обследовании земельного участка выявлено, что работы по уходу за садом не проведены, на большей части сада саженцы отсутствуют, почва высохла, все обросло сорняками, капельное орошение не работает, местами оборвана, водоем пустой, нет воды для полива. В результате проверки комиссия выявила, что плодоносящий сад как таковой отсутствует.

Неисполнение предпринимателем претензии послужило основанием для обращения СПК в арбитражный суд с исковым заявлением.

В п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным" также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора, стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не может освобождать его стороны от исполнения обязательств по заключенному обязательственному соглашению о предоставлении земельного участка в пользование (исполняемому ими по правилам гражданского законодательства о договоре аренды).

Факт пользования предпринимателем земельным участком, предоставленным ему СПК земли, сторонами не оспаривался.

С учетом вышеизложенного, отсутствие государственной регистрации договора субаренды не освобождает ответчика от исполнения обязательств, предусмотренных п.2.1. указанного договора, в том числе от обязанности по своевременному внесению арендной платы на счет арендатора.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В обоснование искового заявления СПК указал, что в нарушение пункта 2.1. договора арендная плата вносится ИП несвоевременно.

Представленные истцом доказательства ответчиком вопреки требованиям ст.65 АПК РФ документально не опровергнуты и не оспорены. Доказательства внесения арендных платежей не представлены.

Поскольку в материалах дела отсутствуют сведения об оплате аренды в размере 700000 руб. по договору субаренды от 01.04.2016 за период 2020-2021 г.г. и 172500 руб. по договору субаренды от 01.04.2017 за период 2017-2021 г.г., факт использования земельного участка ответчиком не оспаривается, исковые требования о взыскании задолженности в размере 872500 руб. заявлены правомерно.

Арифметически расчет основного дола судом проверен, соответствует условиям договора, оснований для признания произведенного истцом расчета неверным не установлено, имеющийся расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

При таких обстоятельствах требование о взыскании основной задолженности в 872500 руб. подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2016 за период с 01.04.2020 по 01.04.2022 в размере 80681,58 руб., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2017 за период с 01.04.2017 по 01.04.2022 в размере 59452,03 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Арифметически расчет начисленных процентов судом проверен, соответствует условиям договора, оснований для признания произведенного истцом расчета неверным не установлено, имеющийся расчет ответчиком по существу и предметно к сумме задолженности не оспорен, контррасчет не представлен.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

В отношении требования о расторжении договоров, суд отмечает следующее.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Обязанность по внесению арендных платежей подлежит исполнению арендатором. По этой причине, именно на должника возлагается бремя доказывания того, что им предприняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязанности, то есть меры, отвечающие той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от должника по характеру обязательства.

В данном случае, вопреки требованиям статей 9, 65 АПК РФ, таких доказательств кооператив не представило, в частности не подтвердило попыток перечисления причитающихся арендодателю денежных средства на известные арендатору счета.

Следовательно, СПК имеет право на расторжение договора в судебном порядке.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано на наличие у арендодателя права даже после уплаты долга в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Подобный подход в реализации права кредитора на прекращение правоотношений с неисправным контрагентом может быть применен и в рассматриваемом случае.

Если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления, как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих предупреждений.

Материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения спорных договоров субаренды ответчик систематически (более двух раз подряд) не исполнял надлежащим образом обязательства по оплате аренды; в установленный контрагентом разумный срок не погасил спорную задолженность. Кроме того, фактически заявленные к взысканию суммы не уплачены после обращения в арбитражный суд.

Судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендной плате составила 872500 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая длительность периода неоплаты и установленного размера непогашенного ответчиком долга, следует признать, что арендатор допустил систематическое уклонение от внесения арендной платы в надлежащем размере, что является существенным нарушением условий договора.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договоров субаренды земельных участков

В соответствии со статьями 112 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление удовлетворить.

Расторгнуть договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.04.2016, заключенный между СПК колхоз «Аймаумахинский» (ИНН: <***>) и главой КФХ ФИО2 (ИНН: <***>).

Расторгнуть договор субаренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.04.2017, заключенный между СПК колхоз «Аймаумахинский» (ИНН: <***>) и главой КФХ ФИО2 (ИНН: <***>)

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в пользу СПК колхоз «Аймаумахинский» (ИНН <***>) 1012633,61 руб., в том числе задолженности по договору субаренды от 01.04.2016 за период 2020-2021 г.г. в размере 700000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2016 за период с 01.04.2020 по 01.04.2022 в размере 80681,58 руб., задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.04.2017 за период 2017-2021 г.г. в размере 172500 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения платы по договору субаренды земельного участка от 01.04.2017 за период с 01.04.2017 по 01.04.2022 в размере 59452,03 руб., а также 19293,17 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 15832,83 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.


Судья Х.В. Оруджев