Решение от 21 февраля 2022 г. по делу № А53-35394/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35394/21
21 февраля 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2022 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации, с привлечением третьих лиц ФИО2, ФИО3.


при участии:

от истца не явился, извещен;

от ответчика не явился, извещен;

от третьих лиц не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также - Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ростовской области (далее также – Росреестр, регистрирующий орган) в котором просил признать незаконным уведомление Росреестра об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-12264814/2 от 07 июля 2021 года и обязать осуществить государственную регистрацию соглашения от 23 марта 2021 года о расторжении договора аренды земельного участка № 25113 от 06 марта 2017 года.

В обоснование заявленных требований указано, что в 2007 года между Департаментом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка. В 2019 году право собственности на объект, расположенный на земельном участке перешло к ФИО4, а затем в 2020 года к ФИО2 Между Департаментом и ФИО2 было заключено соглашение о расторжении договора аренды, которое было сдано на государственную регистрацию. Росреестр отказал в осуществлении государственной регистрации, указав на то, что ФИО2 не является стороной договора аренды, арендатором по договору аренды является ФИО3 Данный отказ в регистрации Департамент считает незаконным, поскольку с силу статьи 552 Гражданского кодекса РФ к новому собственнику объекта недвижимости переходят права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Из указанного следует, что ФИО2 став собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу прямого указания закона стала стороной договора аренды.

При принятии заявления к производству, судом, к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ФИО2, ФИО3.

Также определением суда от 07 декабря 2021 года, изложенным в протоке судебного заседания, к участию в дела в качестве третьего лица был привлечен Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской (л.д.99).

В представленном письменном отзыве Ростреест указывает на законность принято решения об отказе в государственной регистрации, поскольку согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости на момент обращения с заявлением о регистрации прекращения права арендатором земельного участка являлся ФИО3, а не ФИО2 В сведениях единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка внесен арест, сведений об отмене которого у регистрирующего органа не имеется, в связи с чем государственная регистрация ранее представленных документов по смене арендатора не была осуществлена (л.д. 82-84).

Третьи лица позиции по заявленным требованиям не выразили.

Истец на рассмотрение дела представителей не направил.

Ответчик также не обеспечил участие представителей на судебное заседание.

Третьи лица, будучи извещёнными о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 42, 43,56,57,60,102), не явились.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии участвующих в деле лиц.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

06 марта 2007 года между Департаментом и ФИО5 был заключен договор аренды № 25113и земельного участка с кадастровым номером 61:44:081105:0035, площадью 493 кв.м., по адресу: <...>, сроком по 28 августа 2008 год, участок предоставлялся в аренду для строительства бытового корпуса и навеса со смотровой ямой для ремонта автомобилей (л.д. 9-13).

19 июня 2007 года в едины государственный реестр недвижимости была внесена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081105:35 в пользу ФИО3, запись № 61-61-01/288/2007-41 (л.д. 26).

05 декабря 2012 года в едином государственном реестре недвижимости был учтен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0081105:178, степенью готовности 48 %, расположенный по адресу: <...>. Данный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081105:35 (л.д. 30).

31 марта 2020 года право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0081105:178 перешло к ФИО2 (л.д. 31).

Также в 2020 года между Департаментом и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 06 марта 2007 № 25113и (без даты), по которому были внесены изменения в наименование арендатора – ФИО2, стала новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081105:35 (л.д. 14-15).

Данное дополнительное соглашение было сдано на государственную регистрацию 07 августа 2020 года.

При этом 24 июля 2020 года в едином государственном реестре недвижимости, на основании постановления межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области от 05 июля 2020 года, был зарегистрирован арест в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081105:35 (л.д. 25 оборот).

Уведомлением от 12 августа 2020 года государственная регистрация дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 06 марта 2007 № 25113и была приостановлена до поступления акта об отмене ареста (л.д. 16). На момент рассмотрения дела данное регистрационное действие также находится приостановленным.

11 февраля специалистами Департамента было произведено обследование земельного участка, которым было установлено, что ограждение демонтировано, земельный участок освобожден (л.д. 20).

24 марта 2021 года между Департаментом и ФИО2 было заключено соглашение о расторжении договор аренды от 06 марта 2007 № 25113и (л.д. 18), между данными лицами был подписан акт приема передачи земельного участка (л.д.19).

06 апреля 2021 года соглашение о расторжении договора аренды было сдано на государственную регистрацию (л.д. 17).

07 апреля 2021 года Росреестр приостановил осуществление государственной регистрации по причине того, что согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости арендатором земельного участка является ФИО2, а соглашение о расторжении договора аренды заключено с ФИО3 (л.д. 78).

После истечения срока приостановки, 07 июля 2021 года Росреестр в уведомлении № КУВД-001/2021-12264814/2 отказал в государственной регистрации (л.д. 80).

Указанное решение регистрирующего органа является предметом рассмотрения настоящего дела.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия), решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества регламентируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

В рассматриваемом деле причиной для приостановления регистрации и последующего отказа в регистрации послужило то, что соглашение о расторжении договора аренды было заключено не с арендатором земельного участка, сведения о котором внесены в единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку договор аренды земельного участка от 06 марта 2007 года был заключен на срок более одного года, то он был зарегистрирован в единого государственном реестре недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В совершенной регистрационным органом записи о регистрации договора аренды от 06 марта 2007 года арендатором земельного участка является ФИО3

В абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Из указанного выше разъяснения суда и положений Гражданского кодекса РФ следует, что приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду, дает право новому собственнику на переоформление аренды, то есть на вступление в правоотношения на стороне арендатора.

Статьей 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Как уже отмечалось, государственная регистрация соглашения о внесении изменений в договора аренды (с части изменения арендатора) была приостановлена в связи с наличием ареста на земельном участке и не была произведена на момент вынесения обжалуемого решения.

Из указанного следует, что на момент принятия решения арендатором договора аренды, сведения о котором были внесены в ЕГРН, являлся ФИО3, а не ФИО2, соответственно, Росреестр правильно расценил представленное соглашение о расторжении договора аренды заключенное с ФИО2 как не надлежащий документ, порождающий прекращение правоотношений.

Департамент не лишён возможности разрешить вопрос о прекращение ареста, наложенного в отношении земельного участка, с целью последующей регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и изменения стороны договора аренды. Однако это не является предметом рассматриваемого спора.

Учитывая изложенное выше, оспариваемый отказ законен и обоснован.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Волуйских И.И.