Решение от 5 июня 2025 г. по делу № А20-286/2025

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-286/2025
г. Нальчик
06 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 июня 2025 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Залим» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Приречное,

об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов,

заинтересованные лица: Местная администрация Зольского муниципального района КБР, п. Залукокоаже,

муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений Местной администрации Зольского муниципального района КБР, п. Залукокоаже,

в отсутствии, уведомленных должным образом лиц участвующих в деле

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственное предприятие «Залим» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании недействительным отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, изложенный в письме от 18.12.2024 № 49-5166/2.21 и в порядке устранения нарушений обязать подготовить проект договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2500000:279 общей площадью 151067 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский район, к западу от с.п. Приречное в трех экземплярах и направить данный проект договора для подписания заявителю.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц (ответчиков) привлечены местная администрация Зольского муниципального района КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР.

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. От администрации и заявителя поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия в судебном заседании. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие уведомленных должным образом сторон.

Доводы заявителя основаны на том, что общество обладает правом на заключение нового договора аренды без торгов, как пользователь земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды от 30.2.201 № 134. Заявитель полагает незаконным решение администрации об отказе в заключении договора аренды, изложенные в письме от 18.12.2024 № 49-5166/2.21, мотивированный отсутствием оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, а также на допущенные заявителем нарушений условий договора аренды выразившиеся в несвоевременной оплате арендных платежей. Требования заявителя основаны на пп. 31 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ).

Согласно представленному в материалы дела отзыву, администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что по общему правилу договор аренды земельного участка заключается на торгах и в соответствии с положениями п. 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка не имеет преимущественного права заключения договора аренды на новый срок. С учетом указанных положений администрация полагала отказ в заключении договоров аренды, изложенный в письме от 18.12.2024 № 49-5166/2.21 соответствующим действующему законодательству, а требования общества необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Управление отзыв на заявление не представили, в судебное заседание своего представителя не направило.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка, оформленного протоколом №13 от 28.12.2013 и постановления Местной администрации Зольского района КБР от 30.12.2013 № 1165 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО СХП «Залим», между МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР и обществом заключен договор аренды от 30.12.2013 № 134 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого общество получает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером - 07:02:2500000:129, общей площадью 151067 кв.м., вид сельскохозяйственных угодий - пашня, расположенный по адресу: КБР, Зольский район, к западу от с.п. Приречное, сроком на 7 лет до 29.12.2020.

В связи с истечением срока действия договор аренды от 30.12.2013 №134, общество в порядке п.п.31 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в адрес администрации с заявлением от 11.12.2024 о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование», как добросовестному арендатору без проведения торгов.

Письмом от 18.12.2024 № 49-5166/2.21 местная администрация отказала в заключении нового договора аренды, указав на непредставление оснований для преимущественного заключения договора аренды и допущенные арендатором систематические нарушения обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

Полагая, что законные основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка у администрации отсутствовали, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводы, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 03.07.2016, действующей на момент подачи заявления, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

По смыслу приведенных норм лицо, осуществляющее сельскохозяйственное производство, имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: он пользуется участком на основании договора аренды, участок используется им надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением и заявление подано до истечении срока действующего договора аренды.

Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, суд пришел к выводу о том, что обществом соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов. Надлежащее обращение общества с заявлением о заключении договоров аренды без торгов, до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, подтверждается следующими обстоятельствами.

Договор аренды от 30.12.2013 №134 содержит все существенные условия, не противоречит действующему законодательству и признается судом заключенными. Срок действия договоров установлен сторонами с 30.12.2013 по 29.12.2020 (п. 1.2 договора).

Судом установлено, что с момента заключения договора аренды от 30.12.2013 №134, предприниматель, в отсутствие возражений арендодателя продолжает пользоваться земельным участком и оплачивает арендную плату. В письменных пояснениях от 14.05.2025 администрация подтвердила, что с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи, земельный участок находится в пользовании у общества и арендная плата вносится заявиетлем. Земельный участок иным лицам не предоставлялся, земельные участки пересекающие границы спорного земельного участка не образовывались.

Согласно представленной в материалы дела справки от 20.01.2025 администрация подтвердила отсутствие задолженности по арендной плате.

Как установлено пунктом 1 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). В этом случае, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 данного кодекса).

Земельным кодексом и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 (на дату заключения и действия договора аренды), не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Положениями Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

С учетом названных разъяснений, принимая во внимание, что договор аренды № 134 заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды и администрация не направила в адрес предпринимателя уведомления о прекращении арендных отношений, оформленных надлежащим образом, суд приходит к выводу, что договор аренды от 30.12.2013 №134 считается заключенным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Общество обратилось в адрес администрации с заявлением от 11.12.2024, что не оспаривается администрацией и подтверждается содержанием ответа на заявление. К указанной дате между сторонами существовали арендные отношения, то есть заявление подано до окончания срока действия договора аренды от 30.12.2013 №134.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Оспариваемый отказ не содержат указания на непредставление необходимых документов.

Суд обращает внимание, что изложенный в оспариваемом отказе обстоятельство систематического нарушения сроков внесения арендной платы не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Отклоняя доводы администрации, что арендатор не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, суд учитывает, что положения п. 31 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ не является преимущественным правом заключения договора аренды, а предоставляет добросовестному арендатору заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов.

В представленном в материалы дела отзыве администрация указала, что заявитель не соответствует требованиям, предусмотренным частями 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, в связи с чем не может претендовать на заключение договора аренды без проведения торгов.

Вместе с тем, ранее до вступления в силу с 01.03.2015 изменений в Земельный кодекс РФ, правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В статье 39.6 ЗК РФ, введенной с 01.03.2015, реализован концептуально иной подход - договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.

При этом данная статья содержит несколько группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов. Разделение на группы обусловлено различными критериями: субъектный состав, целевое назначение земельного участка, предмет договора аренды и др.

Подпункт 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка без торгов арендатору такого земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Земельный участок в соответствии с указанным основанием может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только в случае отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Указанное условие было введено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". До этого предусматривалась обязанность арендатора использовать земельный участок надлежащим образом и представлять документы, доказывающие такое использование (подробнее см. комментарий к ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п.3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из буквального толкования положений пунктов 2, 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что они предусматривают самостоятельные основания предоставления земельных участков арендаторам без проведения торгов. Они схожи по субъектному составу (во всех случаях речь идет о предоставлении земельных участков арендаторам, с которыми ранее был заключен договор аренды), но отличаются по целевому назначению земельных участков.

Так положения подпункта 31 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает случаи предоставления земельного участка, если земельный участок предназначен для ведения сельскохозяйственного производства. В случаях предусмотренных подпунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок не связан таким целевым назначением как сельскохозяйственное использование.

На основании изложенного, учитывая, что подпункт 31 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает самостоятельное основание для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, выполнение совокупности условий, предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ в данном случаи не требуется.

Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд пришел к выводу о том, что индивидуальным предпринимателем соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, им представлены документы, подтверждающие целевое использование земельного участка, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Надлежащее использование обществом земельного участка сельскохозяйственного назначения органами местного самоуправления не оспаривается. Администрацией не представлены доказательства ненадлежащего использования спорного земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствует о необоснованном отказе администрации муниципального района в удовлетворении заявления общества и нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем признает отказ администрации, изложенный в письме от 18.12.2024 № 49-5166/2.21 недействительным, как противоречащий положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно положений пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Суд установил, что распоряжение земельными участками осуществляется на основании ненормативного акта администрации района, по которому на учреждение, как уполномоченный орган по распоряжению имуществом, возлагается обязанность заключить договор аренды соответствующего земельного участка и стороной договора выступает учреждение.

На основании изложенного в порядке устранения нарушений суд считает необходимым обязать местную администрацию Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2500000:279, общей площадью 151067 кв.м., расположенного в Зольском муниципальном районе КБР, с.п. Приречное к западу от с.п. Приречное в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Залим».

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 50000 рублей по чеку об уплате государственной пошлины от 23.01.2025. Требования о возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительным отказ местной администрации Зольского муниципального района КБР в заключении с обществом с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Залим» договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2500000:279, общей площадью 151067 кв.м. без проведения торгов, изложенный в письме от 18.12.2024 №49-5166/2.21, как противоречащий положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

2. Обязать местную администрацию Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2500000:279, общей площадью 151067 кв.м., расположенного в Зольском муниципальном районе КБР, с.п. Приречное к западу от с.п. Приречное в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Залим».

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ю.Ж. Шокумов