Решение от 23 февраля 2025 г. по делу № А10-5158/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5158/2023
24 февраля 2025 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К. при ведении протокола судебного заседания секретарём Мункуевой Э.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования сельского поселения «Сухинское» Кабанского района Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

к муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора купли-продажи муниципального имущества недействительным,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования сельского поселения «Сухинское» Кабанского района Республики Бурятия, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на здание отсутствующим; снятии здания с кадастрового учета.

при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО1 ФИО2 (доверенность от 11.01.2025, паспорт),

установил:

Администрация муниципального образования сельского поселения «Сухинское» Кабанского района Республики Бурятия (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1), муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия» (далее – Учреждение) о признании договора купли-продажи муниципального имущества от 01.12.2022 недействительным.

Определением от 25 августа 2023 года исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

Указанным определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Определением от 27 февраля 2024 года суд принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Представитель ИП ФИО1 первоначальные исковые требования не признал, дал пояснения согласно представленному отзыву на исковое заявление, дополнениям к отзыву, поддержал заявленные встречные исковые требования.

Согласно отзыву на первоначальный иск (т. 1, л.д. 48), дополнениям к отзыву (т. 2, л.д. 27-34) ИП ФИО1 считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку права Администрации при заключении договора купли-продажи не нарушены. Гараж является служебной (вспомогательной) постройкой к основному зданию с кадастровым номером 03:09:000000:12820, которое передано ИП ФИО1 в аренду в 2009 году. Указанное обстоятельство установлено решением Арбитражного суда Республики Бурятия по делу № А10-811/2022, которым урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного муниципального имущества от 01.12.2022, в том числе по пункту 1.2 договора о составе имущества, являющемся предметом договора. Фактически действия Администрации направлены на оспаривание вступившего в законную силу решение Арбитражного суда Республики Бурятия по делу № А10-811/2022.

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000886907436, вручено адресату 01.09.2023 (л.д. 23).

Учреждение явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на исковое заявление не представило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000886907429, вручено адресату 31.08.2023 (л.д. 22).

Администрация МО «Кабанский район» Республики Бурятия явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 6700086907450, вручено адресату 31.08.2023 (л.д. 25).

В отзыве на исковое заявление Администрация МО «Кабанский район» Республики Бурятия полагает первоначальные исковые требования обоснованными (т. 1, л.д. 33-40).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия явку представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на исковое заявление не направило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000886907467, вручено адресату 30.08.2023 (л.д. 24).

Поскольку неявка в судебное заседание представителей Администрации, Учреждения и третьих лиц, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующие имеющие значение для рассмотрения спора обстоятельства.

25.11.2009 между муниципальным образованием «Кабанский район» Республики Бурятия, представленное Учреждением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, а именно: нежилое здание, литер А, общей площадью 962,7 кв. м., нежилое здание, литер Б, общей площадью 253,1 кв. м., для использования в целях организации спортивно-оздоровительного отдыха для детей на условиях, предусмотренных договором. Арендатору предоставляется право пользования земельным участком, необходимого для использования имущества (здания литер А и литер Б) в соответствии с его назначением. Договор аренды за пользование земельным участком заключается отдельно (пункт 1.1 договора) (т. 2, л.д. 6-11).

Срок действия договора аренды - 49 лет (пункт 1.7 договора).

Указанные нежилые помещения переданы по акту приема-передачи от 25.11.2009 (т. 2, л.д. 12-13).

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженного в письме от 09.02.2021 № 19-14-760/21.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 июня 2021 года по делу № А10-1119/2021 иск ИП ФИО1 удовлетворен. Суд признал незаконными решение об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженное в письме от 09.02.2021 № 19-14-760/21, бездействие в части не совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендуемых объектов недвижимости, вынесенное и допущенное Администрацией муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия. Суд также обязал Администрацию муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения следующих действий: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 июня 2021 года по делу № А10-1119/2021 Учреждение письмом от 19.01.2022 № 34 направило ИП ФИО1 проект договора купли-продажи муниципального имущества, а именно:

- нежилого здания, общей площадью 962,7 кв. м., кадастровый номер 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>;

- нежилого здания (детский сад), общей площадью 253,1 кв. м., кадастровый номер 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, <...>.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в отношении пунктов 1.2., 2.1., 2.2., 3.1, 3.2. проекта договора.

Не урегулирование разногласий послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 октября 2022 года по делу № А10-811/2022 урегулированы разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и Учреждением при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

01.12.2022 между муниципальным образованием «Кабанский район» Республики Бурятия, представленное Учреждением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель), в соответствии с решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 июня 2021 года по делу № А10-1119/2021, подписан договор купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора, а покупатель принять указанное имущество и оплатить его в порядке, установленном договором (пункт 1.1 договора) (представлено в электронном виде 23.08.2023).

Как следует из пункта 1.2 договора предметом договора является:

- нежилое здание, общей площадью 962,7 кв. м., кадастровый номер 03:09:000000:12820, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...> со служебными постройками и сооружениями литера Г1, Г2, Г3, Г4, Г5, Г6, Г7, Г8, Г9, Г10, I-IV, указанными в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021;

- нежилое здание (детский сад), общей площадью 253,1 кв. м., кадастровый номер 03:09:000000:12821, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район, <...>.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора рыночная стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта от 22.06.2022, составляет 1 806 000 рублей, в том числе: нежилое здание, кадастровый номер 03:09:000000:12820 – 1 298 000 рублей; нежилое здание (детский сад), кадастровый номер 03:09:000000:12821 – 508 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества составляет 1 498 341 рубль 65 копеек. Цена продажи имущества по договору равна разнице между рыночной стоимостью имущества и стоимостью неотделимых улучшений и составляет 307 658 рублей 35 копеек (НДС не облагается). Оплата стоимости имущества вносится покупателем не позднее тридцати дней после заключения договора купли-продажи перечислением на расчетный счет продавца.

Договор подписан сторонами, скреплен печатями сторон.

Муниципальное имущество, указанное в пункте 1.2 договора от 01.12.2022 передано покупателю по передаточному акту от 22.03.2023. В акте стороны подтвердили, что обязательства, установленные договором от 01.12.2022, выполнены полностью, расчет произведен, стороны не имеют друг к другу претензий по существу договора и порядку его исполнения.

Муниципальному образованию «Сухинское» Кабанского района Республики Бурятия (далее – МО СП «Сухинское») на праве собственности принадлежит нежилое здание, общей площадью 42 кв. м, с кадастровым номером 03:09:500105:18, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.2015 (т. 1, л.д. 66).

Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи от 01.12.2022 нарушены права МО СП «Сухинское», так как предметом договора явилось, в том числе постройка с литерой Г3 (гараж), которому присвоен кадастровый номер 03:09:500105:18, и которое находится в собственности МО СП «Сухинское», не являющегося стороной спорного договора, Администрация обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи от 01.12.2022 недействительным.

Предприниматель обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности МО СП «Сухинское» на здание с кадастровым номером 03:09:500105:18 отсутствующим, снятии здания с кадастровым номером 03:09:500105:18 с кадастрового учета.

В обоснование встречного иска, предприниматель указывает, что строение гаража Г3 не является зданием, объектом капитального строительства. Основания для кадастрового учета указанного строения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве объекта недвижимого имущества и для государственной регистрации права собственности на него отсутствуют. Право собственности МО СП «Сухинское» на здание гаража зарегистрировано в 2015 году. На момент регистрации частью гаража владел и пользовался ИП ФИО1 в течение более 5 лет. Право собственности сельского поселения зарегистрировано на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление ВС РФ № 3020-1). Между тем, Постановлением ВС РФ № 3020-1 не предусмотрено возникновение права собственности сельского поселения на какие-либо объекты в силу прямого указания закона. Строение гаража литера Г3 до 2022 года принадлежало МО «Кабанский район». Строение вместе с основным зданием передано ФИО1 в аренду в 2009 году. Затем 01.12.2022 на основании заключенного договора купли-продажи строение гаража литера Г3 передано ИП ФИО1 в собственность.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оценив договор купли-продажи от 01.12.2022, судом установлено, что указанный договор содержит все существенные условия договора продажи недвижимости, заключен в письменной форме, следовательно, данный договор в соответствии со статьей 432 является заключенным.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Администрацией заявлено требование о признании договора купли-продажи от 01.12.2022 недействительным.

Согласно части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что поименованная в договоре купли-продажи от 01.12.2022 постройка с литерой Г3 (гараж) является частью здания с кадастровым номером 03:09:500105:18, право собственности на которое зарегистрировано за Администрацией.

Указанное обстоятельство также подтверждается заключением ООО «Байкальское БТИ» исх. № 24-9 от 09.02.2024 (т. 1, л.д. 69).

В нарушение требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец по договору от 01.12.2022 – МО «Кабанский район» Республики Бурятия в лице Учреждения распорядилось не принадлежащим ему на праве собственности имуществом, а именно частью здания с кадастровым номером 03:09:500105:18, поименованное в договоре как постройка с литерой Г3.

Администрацией в обоснование требования о недействительности спорного договора, указано на включение в предмет договора от 01.12.2022 здания с литерой Г3, не принадлежащего продавцу. Доводы о недействительности прочих частей договора от 01.12.2022 Администрацией не заявлено, судом такие обстоятельства не установлены.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, договор от 01.12.2022 в части купли-продажи постройки с литерой Г3 (гараж) недействителен в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении остальной части иска Администрации суд отказывает.

Довод предпринимателя о том, что строение с литерой Г3 (гараж) до 2022 года принадлежало МО «Кабанский район» судом признан необоснованным, как противоречащий материалам дела, а именно представленному свидетельству о государственной регистрации права от 29.04.2015. Право собственности МО СП «Сухинское» на спорное здание Администрацией МО «Кабанский район» Республики Бурятия не оспаривается, соответствующие доводы последней не заявлены.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Довод предпринимателя о том, что строение с литерой Г3 (гараж) вместе с основным зданием передано ИП ФИО1 в аренду в 2009 году также признан судом необоснованным, как противоречащий материалам дела, поскольку по условиям договора аренды от 25.11.2009 ИП ФИО1 передано во временное владение и пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>, а именно: нежилое здание, литер А, общей площадью 962,7 кв. м., нежилое здание, литер Б, общей площадью 253,1 кв. м. О передаче спорной постройки с литерой Г3 (гараж) в пользование ИП ФИО1 из договора аренды от 25.11.2009 не следует.

Довод предпринимателя о том, что строение с литерой Г3 (гараж) в силу положений статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации является вспомогательным (принадлежностью) к зданию бывшей школы с кадастровым номером 03:09:000000:12820, что было подтверждено решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 31 октября 2022 года по делу № А10-811/2022, судом отклонен на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Согласно указанной статье, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в нем.

Поскольку Администрация не являлось стороной договора от 01.12.2022, а также участником процесса по делу № А10-811/2022, указанное решение Арбитражного суда Республики Бурятия не является преюдициальным для данного дела.

Довод предпринимателя о том, что Администрация обращалась с апелляционной жалобой на решение суда по делу № А10-811/2022 и Четвертый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что Администрацией не доказано нарушение прав принятым решением, судом отклоняется, поскольку, как следует из постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2023 года по делу № А10-811/2022 Администрация, как лицо, не участвующее в деле, в обоснование апелляционной жалобы ссылалось на неправомерное включение в договор купли-продажи сооружения с литерой Г7 (скважина), при этом из текста постановления суда апелляционной инстанции не следует, что Администрация в апелляционной жалобе по делу № А10-811/2022 ссылалась на включение в договор купли-продажи принадлежащего ему спорного строения с литерой Г3 (гараж).

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022).

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

В материалах дела отсутствуют доказательства непосредственной связи (технологической, функциональной, целевой, эксплуатационной) нежилого здания с кадастровым номером 03:09:500105:18, частью которого является строение с литерой Г3 (гараж), со зданием бывшей школы с кадастровым номером 03:09:000000:12820, равно как и не представлены доказательства невозможности самостоятельного использования как нежилого здания кадастровым номером 03:09:500105:18 в целом, так и ее части – строения с литерой Г3.

Соответствующие доводы предпринимателя в отсутствие документального подтверждения не позволяют суду определить нежилое здание с кадастровым номером 03:09:500105:18 как объект вспомогательного назначения.

Кроме того, как следует из выписки из ЕГРН от 08.12.2024 (т. 2, л.д. 37-38) здание с кадастровым номером 03:09:500105:18, частью которого является строение с литерой Г3 (гараж), расположено на земельном участке с кадастровым номером 03:09:500105:22, при этом здание бывшей школы с кадастровым номером 03:09:000000:12820 расположено на земельном участке с кадастровым номером 03:09:500105:134, что подтверждается ситуационным планом (т. 1, л.д. 123) и не оспаривается предпринимателем. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 03:09:500105:22 с 03.12.2015 зарегистрировано за МО СП «Сухинское».

В связи с чем, здание с кадастровым номером 03:09:500105:18, в отношении которого предпринимателем заявлен довод о вспомогательном значении, и здание бывшей школы с кадастровым номером 03:09:000000:12820 расположены на разных земельных участках.

Предпринимателем заявлены встречные исковые требования о признании права собственности МО СП «Сухинское» на здание с кадастровым номером 03:09:500105:18 отсутствующим, снятии здания с кадастровым номером 03:09:500105:18 с кадастрового учета.

В обоснование встречного иска, предприниматель указывает, что строение гаража литера Г3 не является зданием, объектом капитального строительства, в связи с чем, по мнению предпринимателя, основания для кадастрового учета указанного строения в ЕГРН в качестве объекта недвижимого имущества и для государственной регистрации права собственности МО СП «Сухинское» на указанное здание отсутствуют. В подтверждение довода о том, что строение гаража Г3 не является объектом капитального строительства, предпринимателем в материалы дела представлено строительно-техническое экспертное заключение № 1 (представлено в электронном виде 28.03.2024). Также предприниматель указывает, что Постановлением ВС РФ № 3020-1 не предусмотрено возникновение права собственности сельского поселения на какие-либо объекты в силу прямого указания закона, в связи с чем строение гаража литера Г3 до 2022 года принадлежало МО «Кабанский район».

Суд, рассмотрев встречный иск, полагает, что основания для его удовлетворения отсутствуют на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником спорной недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Таким образом, истец должен доказать, что фактически владеет объектом недвижимости, право, на которое, зарегистрировано в реестре за другим лицом.

Вместе с тем, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 25.07.2017 № 308-ЭС16-20201 по делу № А53-31673/2015 высшая судебная инстанция пришла к выводу, что предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Доказательств владения спорным строением с литерой Г3 (гараж) предпринимателем не представлено.

Как было указано ранее, собственником земельного участка с кадастровым номером 03:09:500105:22, на котором расположено здание с кадастровым номером 03:09:500105:18, частью которого является строение с литерой Г3 (гараж), является МО СП «Сухинское», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.12.2024.

В материалы дела не представлено доказательств того, что предприниматель обладает аналогичным с Администрацией правом в отношении объекта имущественных прав - здание с кадастровым номером 03:09:500105:18, частью которого является строение с литерой Г3 (гараж).

Как уже ранее было установлено судом, право собственности МО СП «Сухинское» на здание с кадастровым номером 03:09:500105:18 Администрацией МО «Кабанский район» Республики Бурятия не оспаривается, соответствующие доводы, а также требование о признании права собственности последней не заявлены.

При таких обстоятельствах предъявление предпринимателем в суд требования о признании права собственности отсутствующим следует расценивать как вмешательство частного лица в публичную вещно-правовую сферу интересов двух публично-правовых образований, что является недопустимым.

Указанный вывод отражен в постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2024 года по делу № А10-7961/2022.

Следовательно, требование предпринимателя о признании права собственности МО СП «Сухинское» на здание с кадастровым номером 03:09:500105:18 отсутствующим, удовлетворению не подлежит, поскольку заявлено ненадлежащим истцом.

Государственный кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Законом № 218-ФЗ предусмотрены следующие основания для снятия с государственного кадастрового учета объектов недвижимости: объект недвижимости перестал существовать (пункт 4 части 1, пункт 2 части 2 статьи 15); раздел объекта недвижимости, объединение объектов недвижимости (части 1, 3 статьи 41).

Предпринимателем во встречном иске указанные основания для снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости не заявлены.

С учетом отказа в удовлетворении требования предпринимателя о признании права собственности МО СП «Сухинское» на спорное здание отсутствующим, оснований для снятия здания с кадастрового учета не имеется, в связи с чем, требования в соответствующей части также не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 6 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика - ИП ФИО1 в сумме 3 000 рублей, с ответчика - Учреждения взыскание государственной пошлины не производится как с лица, освобожденного от уплаты в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества от 01.12.2022, заключенный между муниципальным образованием «Кабанский район» Республики Бурятия, представленное муниципальным казенным учреждением «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений» Администрации МО «Кабанский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1  в части купли-продажи постройки с литерой Г3 (гараж), расположенной по адресу: Республика Бурятия, <...>, указанной в техническом паспорте ООО «Байкальское БТИ» от 07.10.2021.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей – государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья                                                                                                           С.К. Субанаков