Решение от 15 июня 2025 г. по делу № А40-248074/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-248074/24-150-1784
г. Москва
16 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "ЛИСТ НЬЮ" (121596, Г.МОСКВА, УЛ. ГОРБУНОВА, Д. 2, СТР. 3, ЭТ 8 ПОМ II КОМ 12 ОФИС 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1,  ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛИСТ НЬЮ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, (цокольный этаж, пом. I, комн. 1-16, 16а, 17-23, 23а, 23б, 24-26, пом. II, комн. 1-4, 4а, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5, 6), с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, с учетом их уточнений.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, в случае удовлетворения иска просил урегулировать разногласия по цене Департамента.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «ЛИСТ НЬЮ» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 04.06.2004 № 04-364/04 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, общей площадью 288,6 кв. м. Объект является частью объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0005005:4911 общей площадью 794,6 кв. м.

Как указано в иске, истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 20.06.2024 г. (единый номер обращения 0001-9000120-042601-00004849/24) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее – Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199- ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «ЛИСТ НЬЮ» 03.09.2024 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, пом. 1Ц, общей площадью 288,6 кв. м. (далее – Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 28 309 000 руб. 00 коп. без НДС. Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 05 августа 2024 г. № М542-2160-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 12 августа 2024 г. № 750/109-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «ЛИСТ НЬЮ» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчета от 24.09.2024 № 190924-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, общей площадью 288,6 кв. м.», выполненного ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 9 081 667 руб. 00 коп. (без НДС). 30 сентября 2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «ЛИСТ НЬЮ» выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Ответчик не согласился с предложенной ООО «ЛИСТ НЬЮ» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 01.10.2024 № 33-5-75037/24-(0)-14 Ответчик уведомил ООО «ЛИСТ НЬЮ» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.2 Административного регламента утвержденного пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, в порядке статьи 82 АПК РФ определением суда от 21.01.2025 назначена по делу судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО1 и/или ФИО2 и/или ФИО3 и/или ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 288,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, (цокольный этаж, пом. I, комн. 1-16, 16а, 17-23, 23а, 23б, 24-26, пом. II, комн. 1-4, 4а, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5, 6) по состоянию на 20.06.2024 без учета НДС?

Согласно экспертному заключению от 10.03.2025 № 029-ОЭ, рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 288,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, (цокольный этаж, пом. I, комн. 1-16, 16а, 17-23, 23а, 23б, 24-26, пом. II, комн. 1-4, 4а, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5, 6) по состоянию на 20.06.2024 без учета НДС составляет: 26 241 463 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют предложение о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение имущества договор купли-продажи имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 указанной нормы).

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях, а ч. 3 ст. 5 устанавливает, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 288,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, (цокольный этаж, пом. I, комн. 1-16, 16а, 17-23, 23а, 23б, 24-26, пом. II, комн. 1-4, 4а, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5, 6) по состоянию на 20.06.2024 без учета НДС составляет 26 241 463  руб.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что пункт 3.1 договора: следует изложить в следующей редакции "«Цена Объекта составляет 26 241 463 (двадцать шесть миллионов двести сорок одна тысяча четыреста шестьдесят три) рублей 00 коп., в соответствии с заключением эксперта от 10.03.2025 № 029-ОЭ (далее – Отчет), выполненным ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

При этом пункт 3.4 договора следует изложить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 937 195 (девятьсот тридцать семь тысяч сто девяносто пять) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем в остальной части условия договора надлежит изложить в редакции Департамента, поскольку суд исходит из того, что дополнительного соглашения на проведение неотделимых улучшений в отношении объекта между сторонами не заключалось.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи являются обоснованными в части.

С учетом внесения истцом на депозитный счет суда денежных средств в счет оплаты судебной экспертизы по делу в размере 35 000 руб., а ответчиком – в размере 15 000 руб., с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб. в порядке ст. ст. 102, 110 АПК РФ, в остальной части судебных расходов истцу следует отказать.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со               ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310, 330 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ЛИСТ НЬЮ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 288,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, (цокольный этаж, пом. I, комн. 1-16, 16а, 17-23, 23а, 23б, 24-26, пом. II, комн. 1-4, 4а, пом. III, комн. 1-4, 4а, 5, 6), изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 26 241 463 (двадцать шесть миллионов двести сорок одна тысяча четыреста шестьдесят три) рублей 00 коп., в соответствии с заключением эксперта от 10.03.2025 № 029-ОЭ (далее – Отчет), выполненным ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В остальной части пункт 3.1 договора изложить в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора).

Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.10 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее             937 195 (девятьсот тридцать семь тысяч сто девяносто пять) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.».

В остальной части пункт 3.4 договора изложить в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "ЛИСТ НЬЮ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 35 000 руб. (тридцать пять тысяч рублей).

В удовлетворении остальной части исковых требований и судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                 А.Э. Михайлова