Решение от 25 апреля 2024 г. по делу № А33-16607/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


25 апреля 2024 года


Дело № А33-16607/2023

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 апреля 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 25 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ФОРМУЛА" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью "РОДНИК" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью "ТК Альянс" (ИНН <***>, ОГРН;; 1152468020451),

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО Оценочная компания «Старатель» (ИНН <***>);

- ФИО5 Рэмовны;

в присутствии в судебном заседании:

- ООО «Формула»: ФИО1 - представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом, ФИО2 - представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом (после перерыва)

- ООО «Родник»: ФИО1 – представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом, ФИО2 - представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом (после перерыва)

- ООО "ТК Альянс": ФИО1 - представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом, ФИО2 - представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом (после перерыва),

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 26.12.2023, личность удостоверена паспортом,

эксперта: ФИО4, личность удостоверена паспортом;

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Филимоничевым Е.В.,



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Формула", общество с ограниченной ответственностью "Родник", общество с ограниченной ответственностью "ТК Альянс" (далее – истец) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) об обязании Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Формула», обществом с ограниченной ответственностью «Родник» и обществом с ограниченной ответственностью «ТК Альянс» договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, на условиях протокола разногласий, а именно:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.10.2021 № 1021-01, составляет 12 960 000 (двенадцать миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в том числе:

- 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копеек за 2451/4148 долей;

- 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девяносто двадцать пять) рублей 74 копейки за 1575/4148 долей;

- 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек за 122/448 долей».

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж):

- в размере 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копеек, вносится ООО «ТК Альянс» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 91 165 (девяносто одна тысяча сто шестьдесят пять) рублей 44 копейки (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1);

- в размере 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девяносто двадцать пять) рублей 74 копейки, вносится ООО «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 58 852 (пятьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 44 копеек (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2);

- в размере 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек, вносится ООО «Формула» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 4 537 (четыре тысячи пятьсот тридцать семь) рублей 82 копеек (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджетного города».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 14.06.2023 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 12.07.2023.

Определением от 18.10.2023, ходатайство истцов о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено. Назначвена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручиено эксперту ООО «Оценочная компания» ФИО4. Установлена фиксированная стоимость экспертизы в размере 30 000 руб. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества - бокс-профилакторий, общей площадью 4 148,1 кв.м. с кадастровым номером: 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2021.

26.02.2024 от эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО4 в материалы дела поступило заключение эксперта от 19.02.20214 № 42/24 и дополнение к заключению эксперта 11.04.2023 исх. № 631/2024, содержащее следующий вывод: рыночная стоимость недвижимого имущества - бокс-профилакторий, общей площадью 4 148,1 кв.м. с кадастровым номером: 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2021 составляет 21 120 000 руб.

Представители третьих лиц в судебное заседание 28.03.2024 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

27.03.2024 от экспертной организации поступил отзыв по вопросу назначения судебного штрафа.

27.03.2024 от истца поступило ходатайство о вызове эксперта.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 11.04.2024, о чем вынесено протокольное определение. Лицам, участвующим в деле, сообщено, что после перерыва судебное заседание будет продолжено в зале судебного заседания № 329 здания Арбитражного суда Красноярского края по адресу <...>.

Заседание продолжено 11.04.2024 в присутствии тех же представителей.

Эксперт представил пояснения к замечаниям на заключение, а также дополнение к заключению эксперта № 42/24 от 19.02.2024, дополнительные документы.

В соответствии со статьёй 66 Арбитражного процессуального кодекса представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца задал вопросы эксперту. Эксперт ответил на вопросы истца.

Истцы поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчик требования не признал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ответчиком (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФОРМУЛА" (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения от 18.06.2018 № 13379, согласно пункт 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а Арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения общей площадью 121,6 кв. м, а именно: в нежилом помещении № 5 (подвал) комната № 1 площадью 88,3 кв. м. в нежилом помещении № 4 комната № 1 площадью 10,0 кв. м, комната № 2 площадью 23,3 кв. м, в нежилом здании с подземными топливными резервуарами (3 ед.), расположенном по адресу: <...>, с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Пунктом 2.1. договора от 18.06.2018 № 13379 установлено, что срок действия настоящего договора устанавливается с 18 июня 2018 года по 17 июня 2023 года включительно.


Между ответчиком (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Родник" (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения от 18.06.2018 № 13380, согласно пункт 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения обшей площадью 1575,7 кв. м. а именно: часть нежилого помещения № 1; комната № 1 площадью 845,6 кв. м, комната № 3 площадью 43.4 кв. м. комната № 4 площадью 10.2 кв. м, часть нежилою помещения № 2: часть комнаты № 1 площадью 432,0 кв. м, комната № 2 площадью 149,8 кв. м, комната № 3 площадью 32,3 кв. м, комната Я» 4 площадью 32,0 кв. м, комната № 5 площадью 25,3 кв. м, комната № 17 площадью 5.1 кв.м., в нежилом здании с подземными топливными резервуарами (3ед.), расположенном по адресу: <...>. Д.75А. стр. 6, с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Пунктом 2.1. договора от 18.06.2018 № 13380 установлено, что срок действия настоящего договора устанавливается с 18 июня 2018 года по 17 июня 2023 года включительно.


Между ответчиком (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТК Альянс" (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения от 18.06.2018 № 13381, согласно пункт 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1562,2 кв. м, а именно: часть нежилого помещения № 1: комната № 2 площадью 45.3 кв. м; комната № 5 площадью 19,7 кв. м; комната № 6 площадью 29,3 кв. м; комната № 7 площадью 58.6 кв. м; комната № 8 площадью 663,2 кв. м, часть нежилого помещения № 2: часть комнаты № 1 площадью 746,1 кв. м, в нежилом здании с подземными топливными резервуарами (3 ед.), расположенном по адресу; <...>, с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Пунктом 2.1. договора от 18.06.2018 № 13381 установлено, что срок действия настоящего договора устанавливается с 18 июня 2018 года по 17 июня 2023 года включительно.


Между ответчиком (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ТК Альянс" (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения от 04.02.2019 № 13698, согласно пункт 1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование часть нежилого помещения № 1: комнату № 9 площадью 53,9 кв. м; часть нежилого помещения № 2: часть комнаты № 1 площадью 413,6 кв. м, комнату № 6 площадью 31,5 кв. м, комнату № 7 площадью 32,4 кв. м, комнату № 8 площадью 31,5 кв. м, комнату № 9 площадью 30,5 кв. м, комнату № 10 площадью 25,3 кв. м, комнату Ян 11 ' площадью 5,0 кв. м, комнату № 12 площадью 12,8 кв. м, комнату Кг 13 площадью 17,8 кв. м, комнату № 14 площадью 31,8 кв. м, комнату № 15 площадью 54,0 кв. м, комнату № 16 площадью 1.6,1 кв. м, комнату № 18 площадью 2,2 кв. м, комнату № 19 площадью 170,2 кв. м, итого общей площадью 888,6 кв. м, в нежилом здании с подземными топливными резервуарами (3 ед.), расположенном по адресу: <...>, реестровый № СТР04835, для использования с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.

Пунктом 2.1. договора от 04.02.2019 № 13698 установлено, что срок действия настоящего договора устанавливается с 04 февраля 2019 года по 03 февраля 2024 года включительно.

В ответ на поданное заявление арендаторам было направлено уведомление от 01 декабря 2021 г. № 26250-ги, в соответствии с которым в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества отказано.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, рассмотрев заявление ООО «Формула», ООО «ТК Альянс», ООО «Родник» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого здания общей площадью 4148,1 кв. м кадастровый номер 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, (договоры аренды от 18.06.2018 № 13379, № 13381, № 13380, от 04.02.2019 № 13698), сообщил следующее. Муниципальная услуга по предоставлению в собственность недвижимого имущества муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства оказывается в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность недвижимого имущества муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, утверждённым распоряжением администрации города Красноярска от 22.09.2020 № 313-р (далее - Регламент), Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-Ф «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Учитывая вышеизложенное, ООО «Формула», ООО «ТК Альянс», ООО «Родник» отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого здания общей площадью 4148,1 кв. м кадастровый номер 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>.

Полагая, что решение (уведомление) от 01.12.2021 № 26250-ги об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 24:50:0600114:41, противоречит требованиям нормативных актов и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим заявлением.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Красноярского края от 31.08.2022 по делу № А33-3116/2022, оставленным без изменения Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2022, заявление удовлетворено. Признано незаконным уведомление Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 01.12.2021 № 26250-ги об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Суд обязал Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска устранить нарушение прав заявителей путем повторного рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

Распоряжением администрации города Красноярска от 17.03.2023 № 1306-недв установлено, на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «ТК Альянс» (ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Родник» (ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Формула» (ИНН <***>) от 26.07.2021 вх. № 18058-ги о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, решения Арбитражного суда Красноярского края от 31.08.2022, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2022 по делу А33-3116/2022, отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.01.2023 № 01/23, экспертного заключения от 17.02.2023 № Э-0732-23, приватизировать нежилое здание общей площадью 4 148,1 кв. м с кадастровым номером 24:50:0600114:41, расположенное по адресу: <...>; предоставить преимущественное право на приобретение в общую долевую собственность арендуемого нежилого здания общей площадью 4 148,1 кв. м с кадастровым номером 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, по цене 37 321 000 (тридцать семь миллионов триста двадцать одна тысяча) рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке: обществу с ограниченной ответственностью «ТК Альянс» 2451/ 4148 долей, что составляет 2 450,8 кв. м по цене 22 052 500 (двадцать два миллиона пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей 24 копейки; обществу с ограниченной ответственностью «Родник» 1575 /4148 долей, что составляет 1 575,7 кв. м по цене 14 170 823 (четырнадцать миллионов сто семьдесят тысяч восемьсот двадцать три) рубля 29 копеек; обществу с ограниченной ответственностью «Формула» 122/ 4148 долей, что составляет 121,6 кв. м по цене 1 097 676 (один миллион девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей 47 копеек. Предоставить рассрочку оплаты нежилого здания: обществу с ограниченной ответственностью «ТК Альянс» на 7 лет; обществу с ограниченной ответственностью «Родник» на 7 лет; обществу с ограниченной ответственностью «Формула» на 7 лет. Сумма платежа вносится обществом с ограниченной ответственностью «ТК Альянс», обществом с ограниченной ответственностью «Родник», обществом с ограниченной ответственностью «Формула» ежемесячно не позднее 10-го числа равными долями.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил истцам для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества:

Согласно пункту 2.1. договора, стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.01.2023 № 01/23, экспертному заключению от 17.02.2023 № Э-0732-23, составляет 37 321 000 рублей, в том числе: 22 052 500 рублей 24 копейки за 2451/4148 долей; 14 170 823 рубля 29 копеек за 1575/4148 долей; 1 097 676 рублей 47 копеек за 122/4148 долей.

В соответствии с пунктом 2.3. проекта договора, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж): в размере 22 052 500 (двадцать два миллиона пятьдесят две тысячи пятьсот) рублей 24 копейки, вносится обществом с ограниченной ответственностью «ТК Альянс» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 262 529 (двести шестьдесят две тысячи пятьсот двадцать девять) рублей 76 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1); в размере 14 170 823 (четырнадцать миллионов сто семьдесят тысяч восемьсот двадцать три) рубля 29 копеек, вносится обществом с ограниченной ответственностью «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лег равными долями по 168 700 (сто шестьдесят восемь тысяч семьсот) рублей 28 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2); в размере 1 097 676 (один миллион девяносто семь тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей 47 копеек, вносится обществом с ограниченной ответственностью «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 13 067 (тринадцать тысяч шестьдесят семь) рублей 58 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.

Как следует из представленного в материалы дела отчета от 26.07.2021 № 01/23, выполненного ООО Оценочная компания «Строитель», рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 37 321 000 рублей без НДС.

Сопроводительным письмом от 13.04.2023 (вх. № 8834-ги) истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи.

Как следует из протокола разногласий, покупателями (истцами по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:

«Пункт 2.1.: стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.10.2021 №1021-01, составляет 12 960 000 (двенадцать миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей, в том числе: 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копейки за 2451/4148 долей; 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девятьсот двадцать пять) рублей 74 копейки за 1575/4148 долей; 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек за 122/4148 долей.»;

«Пункт 2.3. договора: сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж):

- в размере 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копейки, вносится ООО «ТК Альянс» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 91 165 (девяносто одна тысяча сто шестьдесят пять) рублей 44 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

- в размере 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девятьсот двадцать пять) рублей 74 копейки, вносится ООО «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 58 582 (пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля 44 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

- в размере 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек вносится ООО «Формула» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 4 537 (четыре тысячи пятьсот тридцать семь) рублей 82 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджетного города.».

Истцы представили в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.10.2021 № 1021-01, выполненный ФИО5, согласно которому, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 14 496 000 руб. без НДС.

Ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому пункты 2.1. и 2.3. договора согласованы в редакции истца, изложенной а проекте договора купли-продажи.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

В статье 3 Федерального закона определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно – реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, ответчиком были представлены отчет от 26.07.2021 № 01/23, выполненного ООО Оценочная компания «Строитель», рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 37 321 000 рублей без НДС.

Сопроводительным письмом от 13.04.2023 (вх. № 8834-ги) истец направил ответчику подписанный им с протоколом разногласий проект договора купли-продажи.

Как следует из протокола разногласий, покупателями (истцами по делу) была предложена новая редакция следующих пунктов:

«Пункт 2.1.: стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.10.2021 №1021-01, составляет 12 960 000 (двенадцать миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей, в том числе: 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копейки за 2451/4148 долей; 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девятьсот двадцать пять) рублей 74 копейки за 1575/4148 долей; 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек за 122/4148 долей.»;

«Пункт 2.3. договора: сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж):

- в размере 7 657 897 (семь миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч восемьсот девяносто семь) рублей 78 копейки, вносится ООО «ТК Альянс» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 91 165 (девяносто одна тысяча сто шестьдесят пять) рублей 44 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

- в размере 4 920 925 (четыре миллиона девятьсот двадцать тысяч девятьсот двадцать пять) рублей 74 копейки, вносится ООО «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 58 582 (пятьдесят восемь тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля 44 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

- в размере 381 176 (триста восемьдесят одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 48 копеек вносится ООО «Формула» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течении 7 (семи) лет равными долями по 4 537 (четыре тысячи пятьсот тридцать семь) рублей 82 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджетного города.».

Истцы представили в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.10.2021 № 1021-01, выполненный ФИО5, согласно которому, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 14 496 000 руб. без НДС.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенную в целях реализации истцом преимущественного права на выкуп спорных объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву несоответствия рыночной стоимости, проверка данного довода требует специальных познаний.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Определением от 18.10.2023, ходатайство истцов о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено. Назначвена оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручиено эксперту ООО «Оценочная компания» ФИО4. Установлена фиксированная стоимость экспертизы в размере 30 000 руб. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества - бокс-профилакторий, общей площадью 4 148,1 кв.м. с кадастровым номером: 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2021.

26.02.2024 от эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО4 в материалы дела поступило заключение эксперта от 19.02.20214 № 42/24 и дополнение к заключению эксперта 11.04.2023 исх. № 631/2024, содержащее следующий вывод: рыночная стоимость недвижимого имущества - бокс-профилакторий, общей площадью 4 148,1 кв.м. с кадастровым номером: 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 26.07.2021 составляет 21 120 000 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав заключение эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО4 в материалы дела поступило заключение эксперта от 19.02.20214 № 42/24 и дополнение к заключению эксперта 11.04.2023 исх. № 631/2024, а также заслушав пояснения эксперта в судебном заседании, суд констатирует, что экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны, ясны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО4 от 19.02.20214 № 42/24 и дополнения к заключению эксперта 11.04.2023 исх. № 631/2024. Выводы эксперта документально не опровергнуты сторонами соответствующими доказательствами.

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Оценочная компания» ФИО4 от 19.02.20214 № 42/24 и дополнение к заключению эксперта 11.04.2023 исх. № 631/2024, составлены в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, договор купли-продажи подлежат урегулированию судом, с учетом, установленных в рамках настоящего дела обстоятельств.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, обществом с ограниченной ответственностью "Формула", обществом с ограниченной ответственностью "Родник", обществом с ограниченной ответственностью "ТК Альянс", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания общей площадью 4148,1 кв.м с кадастровым номером 24:50:0600114:41, расположенного по адресу: <...>:

пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно заключению эксперта от 19.02.2024 № 42/24 (с учетом дополнения), составляет 21 120 000 (двадцать один миллион сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек, в том числе:

- 12 479 537 (двенадцать миллионов четыреста семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать семь) рублей 13 копеек за 2451/4148 долей;

- 8 019 286 (восемь миллионов девятнадцать тысяч двести восемьдесят шесть) рублей 40 копеек за 1575/4148 долей;

- 621 176 (шестьсот двадцать одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 47 копеек за 122/4148 долей»».

Пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж):

- в размере 12 479 537 (двенадцать миллионов четыреста семьдесят девять тысяч пятьсот тридцать семь) рублей 13 копеек, вносится ООО «ТК Альянс» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 148 565 (сто сорок восемь тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей 92 копейки (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1);

- в размере 8 019 286 (восемь миллионов девятнадцать тысяч двести восемьдесят шесть) рублей 40 копеек, вносится ООО «Родник» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 95 467 (девяносто пять тысяч четыреста шестьдесят семь) рубля 70 копеек (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2);

- в размере 621 176 (шестьсот двадцать одна тысяча сто семьдесят шесть) рублей 47 копеек, вносится ООО «Формула» ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 7 394 (семь тысяч триста девяносто четыре) рубля 96 копеек (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджетного города».


Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Родник" (ИНН <***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.



Судья

Д.С. Куликова