Решение от 18 марта 2024 г. по делу № А47-3005/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-3005/2021
г. Оренбург
18 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 18 марта 2024 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Истэйт», г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга

третьему лицу, не заявляющему самостоятельные требования на предмет спора, ФИО2 г. Оренбург,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества,

с участием представителя истца ФИО3 –действующей по доверенности №1-23 от 25.01.2023 сроком на 3 года (паспорт, диплом);

представителя ответчика-Шнякиной А.А., действующей по доверенности №01-22/12 от 22.01.2024,сроком до 31.12.2024 (удостоверение, диплом),

в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, извещённого надлежащим образом,

с объявлением перерыва в слушании дела с 04.03.2024 по 06.03.2024 в соответствии с требованиями ст.163 АПК РФ.

Истец обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества- двух зданий и земельного участка, сославшись на то, что при определении выкупной стоимости спорного имущества ответчиком не принята во внимание стоимость неотделимых улучшений, выполненных истцом в арендуемых зданиях в сумме 3 002 129руб. Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.05.2021 к участию в рассмотрение дела привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, оценщик ИП ФИО2.

Протокольным определением Арбитражного суда Оренбургской области от 08.02.2023 удовлетворено ходатайство ответчика от 30.01.2023 о переименовании Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга на основании Решения Оренбургского городского Совета №309 "О переименовании Комитета по управлению имуществом города Оренбурга и внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 28.06.2011№189".

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования, изложенные в иске и уточнениях к иску, просила суд зачесть стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 002 129руб. в счёт оплаты выкупной цены, изложив условия договора купли-продажи в редакции истца, а также заявила ходатайство о проведении дополнительной экспертизы, мотивируя тем, что в отчёте №28/23-АС от 17.01.2024 эксперт ФИО4 не смогла в полном объёме дать ответы на поставленные судом вопросы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против назначения дополнительной экспертизы, мотивируя тем, что у истца отсутствуют доказательства выполнения неотделимых улучшений, объёма, вида работ и их стоимости. По мнению ответчика, выполнение дополнительной экспертизы с учётом представленного истцом в материалы дела локально-сметного расчёта, утверждённого в одностороннем порядке, не согласованного ответчиком, не может послужить бесспорным доказательством выполнения истцом работ, носящих характер неотделимых улучшений. Представитель ответчика, критически оценивая указанный локально-сметный расчёт, сослалась на письмо МБУ "Управление капитального строительства №2043 от 04.08.2020, указав, что проверкой УКС объёмов ремонтных работ по адресу <...> выполненной по поручению ответчика, установлено, что фактически выполненные объёмы, виды работ и наименование материалов не совпадают с указанными в локально-сметном расчёте(т.7). Кроме того, представитель ответчика сослалась на длительное рассмотрение дела в суде в связи с выполнение двух судебных экспертиз и отсутствием необходимости проведения дополнительной экспертизы.

Выслушав мнение лиц, участвующих в рассмотрении дела, суд не находит основания для удовлетворения ходатайства, поскольку несогласие истца с выводами эксперта ФИО4 №28/23-АС от 17.01.2024 по причине того, что на разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении объёма, видов, стоимости выполненных на спорных объектах работ по капитальному ремонту , носящих характер неотделимых улучшений применительно к предмету иска, в том числе и в редакции истца, тогда как истец просит провести дополнительную экспертизу по проверке выполнения работ с учётом представленного локально-сметного расчёта, не согласованного с ответчиком, ранее проверенного ответчиком с критическими замечаниями по объёму и видам работ. Убедительных доказательств, позволяющих поставить под сомнение выводы эксперта, истцом в материалы дела не представлено. Позиция, приведенная истцом в ходатайстве о назначении по делу дополнительной экспертизы, является мнением стороны и, сама по себе, не может являться безусловным основанием для признания выводов экспертного исследования недостоверными или неполными, вызывающими необходимость проведения дополнительной экспертизы.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, мотивируя тем, что истец не доказал стоимость предъявленных к зачёту неотделимых улучшений, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, в судебное заседание не явилось, отношение к иску выразила в письменном отзыве от 08.09.2021.

Выслушав мнение лиц, участвующих в рассмотрении спора, изучив материалы дела, суд не находит основания для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Отношения между сторонами возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и регулируются нормами Закона N 159-ФЗ. Не урегулированные этим законом отношения регулируются Федеральным Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", нормами гражданского законодательства.

Материалами дела установлено, что между истцом и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга 06.08.2018 по результатам проведения открытого аукциона №226 по извещениям №220618/0115653/01 от 26.07.2018 с победителем торгов заключен договор аренды №1-1848а-13192 здания гаража, назначение: нежилое, 1-2 этажный, общая площадь 1018,2 кв.м, инв. № 2-382-10/ГГ1ГЗГ4Г5ДГ6Г7, лит ГГ1ГЗГ4Г5ДГ6Г7, адрес объекта : <...>, кадастровый номер 56:44:0237006:177; здания ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1 этажная, , общая площадь 211,9 кв.м., инв. № 2-382-10/Г2, лит. Г2, адрес объекта: <...>, кадастровый номер: 56:44:0237006:180(л.д.12-20т.1).

Срок действия договора с 01.08.2018 по 31.07 2023(п.1.2 договора).Актом, удостоверенным сторонами, объекты аренды переданы истцу в удовлетворительном состоянии в соответствии с требованиями по его эксплуатации.

Согласно пункту 1.6 договора затраты арендатора на неотделимые улучшения, включая капитальный ремонт и реконструкцию, а также текущий ремонт объекта , не подлежат возмещению ни в период действия договора, ни после его окончания.

Передача в аренду объекта производится по акту приёма - передачи, который подписывается сторонами и является его неотъемлемой частью. Объект считается переданным с момента подписания акта приёма-передачи сторонами(п.2.1 договора).

При прекращении договора, арендатор передаёт объект, в том числе все произведённые неотделимые улучшения объекта, без возмещения их стоимости, по акту приёма-передачи(п.2.2 договора).

Пунктом 3.4.9 и 3.4.11 договора стороны возложили на арендатора обязанность технического обслуживания, текущего ремонта объектов и инженерных коммуникаций за счёт собственных средств, без дальнейшей их компенсации, а также обязанность производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт объекта по письменному согласованию с арендодателем.

Письмом от 28.08.2019 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга разрешил истцу выполнение ремонтных работ на спорных объектах за свой счёт без дальнейшей компенсации , с условием обязательного согласования с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга(л.д.42т.1).

Истцом в материалы дела представлен локально-сметный расчёт 2020года на ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу <...> утверждённый в одностороннем порядке ООО"ОМ", доказательства согласования указанного расчёта с арендодателем в материалы дела не представлены.

Истец 08.09.2020 обратился в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства(л.д.33т.1).

Постановлением Администрации города Оренбурга №407-п от 26.02.2021 "Об условиях приватизации объектов недвижимости , расположенных в городе Оренбурге" принято решение об отчуждении поименованного в договоре имущества, которое арендуется истцом более двух лет, у покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за выкупаемое имущество, покупатель числится в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

В рамках подготовки имущества к выкупу Комитет по управлению имуществом города Оренбурга произвёл оценку выкупаемого имущества, Отчётом №094-2/2020 независимого оценщика ФИО2 определена рыночная стоимость выкупаемого имущества(л.д.169т.3).

Установленная рыночная стоимость положена в основу проекта договора купли-продажи. Отчёт №094-2/2020, выполненный независимым оценщиком ФИО2, истцом не оспорен.

Условия договора купли-продажи спорных объектов истцом подписаны с протоколом разногласий, согласно которого истец возражает против выкупной цены имущества по договору в сумме 4 583 334руб.(с учётом НДС), предлагает изменить пункт 2.1 договора, приняв во внимание стоимость неотделимых улучшений спорного имущества в размере 3 002 129руб., с учётом этого установить выкупную стоимость в размере 1 581 205руб.(без учёта НДС), а также внести изменения в п.2.5 договора, изложив, что на сумму 1 581 205руб.производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка , действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 1,42% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга (л.д.34-40т.1).

Уклонение Комитета от подписания договора на условиях протокола разногласий со стороны истца послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" цена продажи субъекту малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества должна соответствовать его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъектам малого и среднего предпринимательства. Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Заявленная по условиям договора купли-продажи ответчиком выкупная стоимость спорного имущества истцом фактически не оспаривается, существо иска сводится к понуждению ответчика в условиях заключения договора купли-продажи принять во внимание стоимость выполненных истцом работ по капитальному ремонту, носящих характер неотделимых улучшений объектов, в рамках договора аренды №1-1848а-13192.

В соответствии с требованиями ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 ст.454ГК РФ договор купли-продажи определяется как договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), в том числе и в соответствии со ст.624ГК РФ.

Согласно требованиям ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Аналогичная позиция установлена и ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которой стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества.

В данном случае не применяется п. 2 ст. 623 ГК РФ, позволяющий сторонам установить условие, по которому арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Это связано с тем, что в силу ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы специальных законов (к ним относится и Закон N 159-ФЗ), а нормы Гражданского кодекса РФ - только если специальными законами отношения не урегулированы.

Таким образом, применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемой на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Между тем, материалами дела не установлен объём, вид и стоимость выполненных истцом работ, носящий характер неотделимых улучшений в спорных объектах, который был согласован арендатором.

Представленный истцом в адрес Комитета локально-сметный расчёт на ремонт спорного объекта был направлен ответчиком письмом №01-2б/3866 от 17.07.2020 в адрес МБУ "Управление капитального строительства" для проверки и согласования локально-сметного расчёта.

В ходе проверки МБУ "Управление капитального строительства" установлено, что фактически выполненные объёмы, виды работ и наименование материалов не совпадают с указанными в локально-сметном расчёте, указанные обстоятельства изложены в письме МБУ "Управление капитального строительства" в адрес Комитета по управлению имуществом города Оренбурга №2043 от 04.08.2020(л.д.102,103 т.3,т.7).

Обстоятельства несоответствия объёмов работ, материалов, невозможности определения объёмов и видов работ, наличие технических ошибок локальной сметы, принятой экспертом в основу определения рыночной стоимости выкупаемых объектов, выявлены заключением эксперта №03 от 19.11.2021 ООО "НПО Союз", выполненного на основании Определения Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2022, на разрешение которого были поставлены вопросы - определить объёмы и виды работ, носящие характер неотделимых улучшений по состоянию на 08.09.2020 :

- здание гаража, назначение :нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м.,инв.номер 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:023006:177

здание ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв.№ 2-382 10/Г2, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180.

В связи с чем, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2022 в рамках настоящего дела назначена повторная судебная экспертиза в адрес АНО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза", на разрешение которой поставлены идентичные вопросы.

Из заключения эксперта №28/23 от 17.01.2024, использующего в том числе и дефектный акт, составленный истцом в одностороннем порядке, следует, что информация о составе и объёме выполненных работ по капитальному ремонту здания гаража назначение :нежилое,1-2 этажный, общая площадь 1018,2кв.м.,инв.номер 2-382-10/ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, литер ГГ1Г3Г4Г5ДГ6Г7, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:023006:177, здания ремонтной мастерской, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 211,9кв.м., инв.№ 2-382 10/Г2, адрес объекта <...>, кадастровый номер 56:44:0237006:180 в г. Оренбурге по ул.набережная д.18, носящих характер неотделимых улучшений , с высокой долей вероятности не является полной и не отражает существо изменения технического состояния исследуемых объектов: часть конструктивных элементов в строительном объёме здания (отделка, полы, электропроводка и электрооборудование) имеют признаки относительно недавно выполненного ремонта, однако отсутствуют объективные основания для отнесения факта выполнения работ по изменению технического состояния данных элементов к результатам действий, совершённых ООО "Эстейт".

Учитывая изложенное, отсутствие однозначных выводов экспертов, судом не могут быть положены в основу настоящего судебного акта заключения №03 от 19.11.2021 ООО "НПО Союз" и №28/23 АНО "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза", а ввиду отсутствия надлежаще оформленных первичных документов по выполнению ремонтных работ назначение дополнительной экспертизы нецелезообразно.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности истцом стоимости неотделимых улучшений на сумму 3 002 129руб. поскольку в силу ст.ст. 623, требований Закона N 159-ФЗ, которые регламентирует юридическую судьбу улучшений арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, т.е. улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Главными доказательствами размера осуществленных арендатором неотделимых улучшений является соответствующая проектно-сметная документация, а также первичные документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений (договоры строительного подряда, справки о стоимости выполненных работ и затратах, акты выполненных работ, документы об оплате выполненных работ и т.п.). Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения. Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не может требовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя.

Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2ст.616ГК РФ).

Таким образом, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

/
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы отказать.

В удовлетворении иска отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Истэйт», г. Оренбург и Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества (два здания и земельный участок) на условиях ответчика.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья Н.А.Кофанова